整整3年了，人們眼見(jiàn)政府出臺一系列抑制房?jì)r(jià)快速上漲的政策，可房?jì)r(jià)不僅沒(méi)有如大多數人預想的那樣下跌，反而還有不小的升幅�？煞駬Q換腦子，試著(zhù)借助資本市場(chǎng)推個(gè)創(chuàng )新金融產(chǎn)品，以實(shí)現穩定房?jì)r(jià)的目的呢？我在本欄提個(gè)“開(kāi)放式房地產(chǎn)基金”的構想。
別誤會(huì )，“開(kāi)放式房地產(chǎn)基金”不是香港的領(lǐng)匯基金。前者
是可申購可贖回的開(kāi)放式基金，后者則是享受固定房地產(chǎn)租金收益的信托產(chǎn)品。所謂可申購，就是開(kāi)發(fā)商可以用已經(jīng)建成的房地產(chǎn)來(lái)申購基金份額，經(jīng)基金管理公司按照公開(kāi)標準來(lái)評估之后，折算成相當于昨天基金收盤(pán)價(jià)的一定數量的基金份額。申購過(guò)程要打一定折扣，并將之納入基金管理公司的收入。開(kāi)發(fā)商獲得這些份額之后，就可以在公開(kāi)市場(chǎng)上拋售，獲利了結。所謂可贖回是指投資人在購買(mǎi)了該基金的份額之后，也可以向基金公司申請贖回相當于昨天收盤(pán)價(jià)的實(shí)物房產(chǎn)�；鸸臼孪葘⒁呀�(jīng)持有的房地產(chǎn)物業(yè)的明細公布于眾，就如同股票型基金定期公布持倉明細一樣。贖回也要接受一個(gè)折扣，同樣計入基金管理公司的收入。
基金管理公司負責維護這些物業(yè)，聘請專(zhuān)業(yè)機構評估、出租和維護。在這里，基金公司事實(shí)上就是房地產(chǎn)做市商。我以為，創(chuàng )設這樣的基金，好處有很多：
首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以獲得融資，在建工程達到預售條件之后，就可以?huà)炫苿?chuàng )設基金的認購權證，允許購買(mǎi)的投資人在一定期限之后購買(mǎi)房產(chǎn)。出售權證的收入可以用來(lái)給企業(yè)融資。開(kāi)發(fā)商還可以避免了由于預售價(jià)格低而造成的損失，可以回購注銷(xiāo)權證。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商和銀行的風(fēng)險都降低了，他們可以通過(guò)創(chuàng )設權證來(lái)對再建工程套期保值。銀行可以根據該基金認沽權證的當前價(jià)格來(lái)確定發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)放貸款的利率。銀行可以根據市場(chǎng)決定貸款利率，不僅銀行獲得了高收益，還壓縮了開(kāi)發(fā)商的利潤空間。銀行還可以購買(mǎi)認沽權證來(lái)對沖自己手中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險。
其次，普通投資人可以分享房地產(chǎn)價(jià)格上漲的收益。許多人現在買(mǎi)不起整套的房子，但是他們可以通過(guò)購買(mǎi)基金而獲取房?jì)r(jià)上漲的收益，一定程度上彌補了沒(méi)有買(mǎi)房的損失。對于那些持有寫(xiě)字樓基金的投資人，還可以享受定期的租金收益。而且，該基金可以隨時(shí)贖回實(shí)物，房產(chǎn)畢竟是實(shí)在的。
其三，基金公司可以根據物業(yè)的不同性質(zhì)，發(fā)起設立各種房地產(chǎn)基金：寫(xiě)字樓、高檔住宅、中低價(jià)住宅，以便開(kāi)發(fā)商用相應等級的房產(chǎn)來(lái)申購基金。每套公寓都對應固定的基金份額，空置樓房的物業(yè)管理費用由基金公司支付。炒基金的投資人不再需要關(guān)心物業(yè)管理和出租收益的問(wèn)題。
其四，開(kāi)放式的設計使得游資無(wú)從炒作，因為抬高價(jià)格的結果是更多開(kāi)發(fā)商會(huì )用實(shí)物來(lái)申購基金，幾乎比現在的券商創(chuàng )設認沽權證還要容易。只要在資本市場(chǎng)上，有比該基金收益率更高，分紅率更好的投資品種，房產(chǎn)基金就不會(huì )大幅度上漲。同時(shí)，房產(chǎn)基金的在證券交易所的公開(kāi)交易也給本地區的房產(chǎn)商和購房者提供了指標性的參照價(jià)格。使得那些職業(yè)炒樓的游資無(wú)法大幅度偏離這個(gè)基金的價(jià)格去抬高某處房產(chǎn)。
當然，現在發(fā)起這樣的基金現在還有許多障礙，還只能停留在我的“暢想”之中。這些障礙包括：個(gè)人炒股免征所得稅，而炒房需要繳稅。而且，炒房可以按揭貸款，而現在股票和基金尚未允許融資。如果能夠豁免炒房產(chǎn)基金的資本利得稅，同時(shí)允許券商向炒作房產(chǎn)基金的投資人提供相當于按揭貸款比例的融資，這些主要障礙可以消除。除此之外，啟動(dòng)基金所需要的房產(chǎn)規模，申購基金的新房如何評估，也是必須解決的技術(shù)問(wèn)題。
不過(guò)，創(chuàng )新從來(lái)就是資本市場(chǎng)發(fā)展的源動(dòng)力，創(chuàng )新這樣一個(gè)新品種，樓市和股市從此在資本市場(chǎng)上合而為一，不僅可以解決各方關(guān)切的現實(shí)問(wèn)題，還能為當前火爆的資本市場(chǎng)增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)證券化的供應量。從這樣的大思路出發(fā)，對這些技術(shù)難題，我們可以找到化解之道。 (周洛華)
