針對小產(chǎn)權房問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)應力求在維護既有法律尊嚴的同時(shí)，盡可能多地保障社會(huì )弱勢群體的現實(shí)需求，遵循如下兩個(gè)具體原則：一，保證相關(guān)農民的權益；二，充分考慮既有購房者的合理利益。
針對“小產(chǎn)權”和“鄉產(chǎn)權”住宅問(wèn)題，北京市國土資源局局長(cháng)安家盛日前表示，北京已開(kāi)展對“鄉產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”等違規土地開(kāi)發(fā)建設的調研部署，違規的開(kāi)發(fā)建設要停工停售。
“小產(chǎn)權”和“鄉產(chǎn)權”房有兩個(gè)特點(diǎn)：其一，在商品房?jì)r(jià)格居高不下，甚至明顯超出普通居民購房承受能力的情況下，所謂的“小產(chǎn)權”房以其低于市場(chǎng)一半的優(yōu)惠價(jià)格，吸引了大量的購房者；其二，“小產(chǎn)權”房的物權屬于農村集體所有，城鎮購房者無(wú)產(chǎn)權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。
從法律意義上講，“小產(chǎn)權”房大量售賣(mài)給城鎮居民，確實(shí)違反了既有法律規定，同時(shí)也給購房者維護自身權利埋下了隱患。但另一方面，作為一項重要的消費，購房者不可能對于“小產(chǎn)權”房的法律風(fēng)險一無(wú)所知，他們更多地是為此類(lèi)房產(chǎn)的低價(jià)格所吸引。
這也從一個(gè)側面暴露出在目前商品房?jì)r(jià)格畸高的環(huán)境下，社會(huì )保障性住房供給嚴重不足的問(wèn)題。從這個(gè)意義上講，“小產(chǎn)權”房其實(shí)是低收入城鎮居民的無(wú)奈選擇，于法雖不容，于理卻情有可原。
正是由于“法與理”之間的矛盾交錯，使得各項針對“小產(chǎn)權”房問(wèn)題的處理措施，都要力求實(shí)現兩者之間的平衡。北京市國土局目前給出“停工停售”的處理方案，針對的是增量房市場(chǎng)，由于“小產(chǎn)權”房涉嫌違法違規，因此果斷地采取措施避免問(wèn)題進(jìn)一步擴大，當屬執法者的必然之舉。但是，在限制了增量市場(chǎng)供給之后，更為棘手的問(wèn)題在于如何處理既有已經(jīng)買(mǎi)賣(mài)到戶(hù)、甚至已入住了的存量“小產(chǎn)權”房問(wèn)題。
筆者認為，針對存量房問(wèn)題，有關(guān)部門(mén)需要秉承法律規范與現實(shí)和理性相結合的思路，力求在維護既有法律尊嚴的同時(shí)，盡可能多地保障社會(huì )弱勢群體的現實(shí)需求，實(shí)現社會(huì )公共利益與價(jià)值和諧的最大化。以此為基點(diǎn)，應遵循如下兩個(gè)具體原則：首先，政府出臺的任何辦法都要保證相關(guān)農民的權益。
“小產(chǎn)權”房的最終來(lái)源是農村集體土地的使用權，但是伴隨著(zhù)“小產(chǎn)權”房的出現，這一權利實(shí)現了準市場(chǎng)化和城鎮化。在這一變化過(guò)程中，很容易滋生新的利益分配問(wèn)題。
諸如，為了滿(mǎn)足城鎮居民的購房需求而侵害失地農民權益問(wèn)題已經(jīng)有所暴露。因此，在處理存量“小產(chǎn)權”房時(shí)，政府部門(mén)要以保障農民權益為前提，嚴防任何借機損害農民權益的事件發(fā)生。
其次，政府應充分考慮既有購房者的合理利益。從購房人群的構成來(lái)看，“小產(chǎn)權”房的買(mǎi)者大多數是城鎮低收入人群。他們之所以會(huì )選擇權利不完備、且距離市中心較遠的“小產(chǎn)權”房，主要原因在于無(wú)能力在市區實(shí)現“居者有其屋”的理想�？梢�(jiàn)，從政策保障劃分來(lái)看，既有“小產(chǎn)權”房的購房者大多屬于相對弱勢的群體，應該歸于政府提供保障性住房的范疇。因此，針對既有的“小產(chǎn)權房”購房者，不宜采取極端性的強制處理方案，而應遵循社會(huì )和諧的基本要求，實(shí)施更加柔性的處理方式。
對于法律規定的落實(shí)固然不容絲毫含糊，但同時(shí)不能忘記的是，制定法律的最終目的，是實(shí)現社會(huì )各方利益在既定規則下的共贏(yíng)與和諧。本末之間如何取舍，“小產(chǎn)權”房是個(gè)考驗。(馬紅漫 經(jīng)濟學(xué)博士）
