人人希望有安逸而體面的住房，尤其是在有購房之后成家立業(yè)傳統的中國。但現實(shí)不容樂(lè )觀(guān)———無(wú)需再提房?jì)r(jià)上漲這一眾所周知的事實(shí)，從“七成90平米”政策效應的耗散，也可以窺一斑而見(jiàn)全豹。
從去年開(kāi)始實(shí)行的一系列調整商品房供應結構、摧抑房?jì)r(jià)的政策，應該在今年下半年逐漸顯示威力。除了稅收政策以外，最剛性的一條是2006年5月建設部公布《關(guān)于落實(shí)新建住房結構比例要求的若干意見(jiàn)》，其中要求自當年6月1日起，新建住房有七成應該是90平米以下的小戶(hù)型。然而國家信息中心的統計數字顯出剛性條例的軟性一面：今年1月至5月投資在90平米以下的項目只占總量的17.2%。對于期望以小戶(hù)型抑制房?jì)r(jià)的持幣待購者而言，顯然不是個(gè)好消息。
“七成90平米”政策出臺之初就遭到抵制，不僅有房地產(chǎn)商，還包括商品房主場(chǎng)化的主張者。各方暗渡陳倉的舉動(dòng)層出不窮，一些地方或是充耳不聞，或是提前審批，或是靜觀(guān)其變，等待制定政策者的決心自行消退。更多的做法是，房地產(chǎn)商加強了對小戶(hù)型住宅的“合理”規劃，只要客戶(hù)購買(mǎi)兩套相連的小戶(hù)型，打通之后就是完整的大戶(hù)型住宅。相信還有很多捂在一級開(kāi)發(fā)商手中的土地已通過(guò)各種手段完成了報批手續，這些項目并不受鐵規限制。上有政策下有對策從來(lái)都不是一句空話(huà)，更何況，其中一些對策執行者是手握地方?jīng)Q策權與話(huà)語(yǔ)權、資產(chǎn)處置權的一方政經(jīng)“諸侯”。
當然，也不能說(shuō)“七成90平米”政策毫無(wú)作用。從北京市場(chǎng)來(lái)看，目前市場(chǎng)存量和增量合計90平米以下的供應量占整體的30%，許多土地已經(jīng)形成在售項目，2007年“七成90平米”政策對住宅供應結構的影響效果雖然無(wú)法體現，但長(cháng)遠影響會(huì )在以后逐年釋放。目前，北京市場(chǎng)小戶(hù)型住宅的交易量已近一半左右。
但對購房者來(lái)說(shuō)，更大的不幸在于，即便小戶(hù)型占據了市場(chǎng)的主導，房?jì)r(jià)也不可能進(jìn)入下降通道。
一則小戶(hù)型住宅仍然面臨在高房?jì)r(jià)壓力下的資產(chǎn)重估。也就是說(shuō)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的急劇躥升，小戶(hù)型房必定會(huì )緊跟土地與房?jì)r(jià)漲價(jià)的步伐，按照出售期同類(lèi)商品房的價(jià)格進(jìn)行調整。小戶(hù)型房的總價(jià)可能會(huì )低，但單位價(jià)格并不會(huì )下降多少。事實(shí)上，小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)成本要高于大戶(hù)型。第二，小戶(hù)型與大戶(hù)型房一樣，只要是商品房，就會(huì )面臨隨著(zhù)區位、公共配套設施等一系列因素而來(lái)的溢價(jià)或者折價(jià)，大城市中心城區的房屋即便只有50平米，只要處于賣(mài)方市場(chǎng)，均價(jià)仍達萬(wàn)元以上。第三，目前推出的小戶(hù)型住宅與2003年左右的第一代小戶(hù)型不同，都經(jīng)過(guò)了開(kāi)發(fā)商相當精準的設計，精心建筑、嚴格管理成為新一代高端小戶(hù)型住宅的特色，小戶(hù)型房絕不是廉價(jià)房的代名詞。
導致政策效用耗散的原因是多種多樣的，或者是因為上有政策下有對策，這意味著(zhù)我們的利益激勵機制存在問(wèn)題，由房地產(chǎn)的主要受益方吐出利益是不可能實(shí)現的幻想；或者是因為政策與市場(chǎng)化的走向相抵牾，比如以稅收控制購房需求，這在全球流動(dòng)性過(guò)剩、房?jì)r(jià)瘋漲的背景下，仍然是個(gè)難以實(shí)現的美夢(mèng)；又或者是因為產(chǎn)品品質(zhì)上升引發(fā)的價(jià)格上升……從小戶(hù)型房來(lái)看，上述原因一一具備。
小戶(hù)型房可以合理利用土地，可以改變住宅結構，但目前還不能成為房?jì)r(jià)的助降器。忽視這一事實(shí)會(huì )導致購房者產(chǎn)生不切實(shí)際的幻想，從而增加對房地產(chǎn)市場(chǎng)的不滿(mǎn)。政府所能做的是，承認市場(chǎng)的客觀(guān)規律，告訴民眾房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)數據，以及出臺平抑房?jì)r(jià)手段的效果，并真正加大對廉租房資金的投入力度，對經(jīng)濟適用房之中的尋租現象加強約束，才有可能使局面得到改善。(葉檀)
