《東方早報》報道：有消息稱(chēng)，銀監會(huì )將出臺政策，要求商業(yè)銀行將房貸首付比例從目前最低30%提高到40%-50%。盡管各大城市商業(yè)銀行均表示尚未接到總行相關(guān)通知，首付比例仍維持最低30%的政策，但暫停二手房按揭、停辦抵押貸款等等暗自收緊個(gè)人房貸的做法，其政策傾向仍然被突然曝光于公眾聚焦之下。
從一種基本的“民生”情感出發(fā)，個(gè)人房貸收緊很容易被看成是對普通百姓尤其是低收入者的壞消息。例如，房?jì)r(jià)暴漲很大程度上是炒房者給鬧的，他們未必依靠銀行貸款，而真正亟待購房的普通百姓卻反而被提高的門(mén)檻擋在了外邊。上海、深圳等地首先擬提高的是購多套房的首付，順應的也許正是這一思路。不過(guò)筆者認為，鑒于多種因素，收緊個(gè)人房貸應該是整體性的。提高自住房房貸首付比例甚或采取其它限制措施，非但不違反“關(guān)注民生”的原則，從一定意義上說(shuō)甚至是對廣大普通市民真正的愛(ài)護。
個(gè)人房貸以及其它各種消費性貸款，其作用是讓人們提前擁有或享受，實(shí)質(zhì)則是“寅吃卯糧”，是對本人以及家庭未來(lái)可支付能力的預支。假如未來(lái)可支付能力并非想象得那么美好，則是一種“透支”�；嵯禂�、CPI等等反映宏觀(guān)經(jīng)濟運行、社會(huì )現狀的各種指標，一般都有一個(gè)國際公認的合理范圍和安全范圍。個(gè)人房貸首付比例，百姓用于支付購買(mǎi)自住房占整個(gè)消費支出的比例，人們在消費、享受中預支未來(lái)的比例等等，與基尼系數、CPI等具有同等重要的意義，照理也應被控制在一個(gè)合理和安全的范圍內。一旦超過(guò)了范圍，不僅意味著(zhù)銀行風(fēng)險增大、社會(huì )不安定因素增加，同時(shí)也會(huì )對個(gè)人現實(shí)和未來(lái)生活產(chǎn)生一系列復雜的負面影響。
從一般規律看，普通人的支付能力總是跟不上消費需求，而人們的“購買(mǎi)理性”以及“借貸理性”畢竟是有限的。例如貸款買(mǎi)房，究竟貸多少款、買(mǎi)多大的房才最劃算，這筆賬幾乎沒(méi)人能真正算清楚。一方面，住大房、好房或買(mǎi)晚了更吃虧早已形成一種共識，欲望和誘惑會(huì )在不知不覺(jué)中戰勝理性；另一方面，這筆聯(lián)結現在與未來(lái)、當代人與后代人的大賬，涉及的未來(lái)因素、不確定因素實(shí)在太多。沈陽(yáng)今報的一篇報道可印證人們建立其真正的借貸理性究竟有多難：部分年輕人刷卡透支無(wú)度，已變成“變相啃老族”。大學(xué)剛畢業(yè)的小程對媒體說(shuō)：“有了信用卡之后，平時(shí)的消費增加了不少，以前一個(gè)月花不了1000塊錢(qián)，現在幾乎每個(gè)月都透支。我的信用卡現在大概欠了3000元。每月工資才1000多元，實(shí)在沒(méi)錢(qián)還的時(shí)候，就由著(zhù)銀行去扣利息了。雖然要給銀行每天萬(wàn)分之五的利息，但我還是忍不住要刷，因為它可以幫我解決生活中急需解決的難題�！迸c小程一樣有透支消費習慣的年輕人不在少數，透支部分基本都是由他們的父母買(mǎi)單。年輕人既是刷卡的主力，同時(shí)也是買(mǎi)房的主力，誰(shuí)都無(wú)法保證他們不把刷卡心態(tài)和習慣用在貸款買(mǎi)房上。
在一種看似很人道、很體恤窮人、很關(guān)注民生的“居者有其屋”理念的支配下，很容易認為銀行房貸的門(mén)檻越低越好。殊不知，房貸也是一把雙刃劍。正面之刃當然功不可沒(méi)，而作為負面之刃，起碼會(huì )掩蓋兩個(gè)問(wèn)題及矛盾：其一，既然有了個(gè)人房貸這個(gè)主要的購房資金來(lái)源，人們在決定購買(mǎi)多大面積、什么檔次的住房時(shí)就不可能是完全理性的。大量的現實(shí)是，或從“面子”出發(fā)，或從“增值”的潛在意圖出發(fā)，或受中國人傳統的“置業(yè)”情結的左右，人們的購房標準常常會(huì )于自覺(jué)不自覺(jué)中超出自身實(shí)際能力和實(shí)際需要。其二，由于土地的特殊性，住房不應被視為一般商品，“居者有其屋”體現的是對所有人安居權的尊重。就像醫療一樣，無(wú)論再窮的人，基本醫療都應得到滿(mǎn)足，因為這不僅是對公民健康權、生命權的尊重，也是一個(gè)現代文明社會(huì )制度優(yōu)越性的重要體現。至于富人、準富人存在的更高級的醫療服務(wù)需求，則可以通過(guò)支付更多的錢(qián)來(lái)?yè)Q取。所有人“居者有其屋”本來(lái)就是政府的責任，而不能完全憑個(gè)人經(jīng)濟實(shí)力通過(guò)市場(chǎng)購買(mǎi)解決。正是因為地方政府在提供廉租房、經(jīng)濟適用房上普遍缺乏興趣，普通百姓才只好把獲得居住權的希望寄托于銀行貸款之上。這實(shí)際上等于銀行在緩解基本居住的矛盾，在掩蓋、彌補地方政府責任的缺失。問(wèn)題是，銀行畢竟不是政府也不是慈善機構，即使再窮的人，歸還貸款本息一分也不能少。銀行僅僅是政府的一個(gè)臨時(shí)“替身”，無(wú)論是滿(mǎn)足基本居住需要還是追求虛榮，這筆沉重的成本負擔最終都只能由個(gè)人扛著(zhù)。
個(gè)人房貸收緊能抑止購房需求從而遏制房?jì)r(jià)漲幅，是一個(gè)人所共知的簡(jiǎn)單道理。更需要探究的是道理背后的道理：其一，假如普通百姓被抑止的是那部分非理性的需求，從而避免了過(guò)重的月供負擔以及對未來(lái)生活的負面影響，未必不是一件好事；其二，假如部分市民本來(lái)只能靠銀行貸款解決基本居住，而房貸收緊后致使其基本居住無(wú)法解決從而矛盾凸現，勢必逼著(zhù)地方政府加快廉租房、經(jīng)濟適用房建設和供給的步伐。(劉以賓)
