編者按：曾經(jīng)轟動(dòng)中國樓市的《中國房市警告》一書(shū)的作者、著(zhù)名學(xué)者羊慧明兩年前在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)曾尖銳地提出：房地產(chǎn)調控不能“上頭生病，下頭吃藥”。目前房?jì)r(jià)越“調”越大漲的情況印證了羊先生的判斷。本報記者日前再次采訪(fǎng)羊慧明，羊先生對房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了許多獨家見(jiàn)解和建設性建議。
房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走向失控
記者：近期一些大中城市房?jì)r(jià)開(kāi)始新一輪瘋狂上漲，對此管理層出臺了“雙軌”調控的新政，你認為新政會(huì )產(chǎn)生什么樣的效果？
羊慧明：“雙軌”調控政策，看起來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現失控的無(wú)奈之策：既然市場(chǎng)那一塊控不住，就任其按市場(chǎng)原則發(fā)展；而為了緩解低收入者對房?jì)r(jià)猛漲的不滿(mǎn)，于是加大政策性那一塊，即增加限價(jià)房和廉租房這一塊的比重。這一政策沒(méi)有觸動(dòng)房市的癥結所在，還有可能使房?jì)r(jià)進(jìn)一步失控。
因為對市場(chǎng)那一塊的放任信號使瘋狂哄抬炒高房?jì)r(jià)更加肆無(wú)忌憚，最近新一輪房?jì)r(jià)大漲就已經(jīng)說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題，而媒體輿論對房?jì)r(jià)的瘋漲也采取了容忍的態(tài)度，似乎房?jì)r(jià)大漲天經(jīng)地義。哄抬房?jì)r(jià)的環(huán)境也更加寬松，這將使房?jì)r(jià)更加失控。而市場(chǎng)這一塊房?jì)r(jià)大漲，同樣會(huì )拉高政策性那一塊的房?jì)r(jià)。
高房?jì)r(jià)是“擠”出來(lái)的
記者：那么，你認為房?jì)r(jià)控不住的癥結在哪里？
羊慧明：?jiǎn)?wèn)題就在于過(guò)去的一些調控政策是反市場(chǎng)原則的。必須肯定，中央政府出于對民生大計的關(guān)注和構建和諧社會(huì )的考慮，也為了預防房地產(chǎn)泡沫，保持經(jīng)濟持續穩定、健康、快速發(fā)展，果斷采取措施調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的方針是正確的。但是，相關(guān)部門(mén)制定的一些具體的調控政策，卻采取了反市場(chǎng)化的操作，因而事與愿違，南轅北轍。
市場(chǎng)經(jīng)濟靠什么來(lái)調節？主要靠信息———供求信息。如果真的要想平抑地價(jià)、房?jì)r(jià)上漲太快，照理應該向市場(chǎng)發(fā)出增加土地供應同時(shí)抑制需求的信息，然而相關(guān)部門(mén)卻采取了相反的調控措施：一說(shuō)調控，首先就是從嚴控制土地供應，僅僅這個(gè)信號就意味著(zhù)預期供給減少，地價(jià)、房?jì)r(jià)就自然會(huì )加快上漲。采取比計劃經(jīng)濟還要“計劃經(jīng)濟”的土地指標管理，實(shí)行“擠牙膏”式的批地政策，不但沒(méi)有減少用地，反而因地價(jià)飛漲而誘使更多的人明里暗里去圈更多的地待漲，滋生了權力控制土地的種種腐敗。
如今我國一些大城市的地價(jià)已經(jīng)超過(guò)世界上一些發(fā)達國家大城市地價(jià)幾十倍，這將削弱城市競爭力，透支我國經(jīng)濟增長(cháng)空間，縮短高增長(cháng)的周期，加劇我國經(jīng)濟生態(tài)和社會(huì )生態(tài)的不平衡，而這恰恰是違背市場(chǎng)規律可能造成的后果。
抑制供給硬抑制需求軟
記者：管理層采取了一系列抑制房地產(chǎn)過(guò)熱需求的措施，為什么收效甚微？
羊慧明：現行的調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，抑制供給硬，抑制需求軟，反而導致供求更加不平衡。除了供地從緊從嚴意味著(zhù)預期供給減少，緊縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻，也意味著(zhù)預期供給減少。同時(shí)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻不利于形成充分競爭的市場(chǎng)，而容易形成寡頭壟斷控制市場(chǎng)、哄抬房?jì)r(jià)的行為。
而另一頭，老百姓購買(mǎi)住房的基本需求和投資性購房需求又是難以抑制的，也不應該去大力抑制。抑制了供給卻抑制不了需求，甚至逼出了更大的需求：房?jì)r(jià)預期上漲更快，就逼得潛在購房者搶先下手，就會(huì )有更多的投資、投機性需求去“買(mǎi)漲”，透支未來(lái)的購買(mǎi)力。越多的人去買(mǎi)漲，房?jì)r(jià)就漲得越快，形成房地產(chǎn)泡沫危機。這就是反市場(chǎng)操作，違背市場(chǎng)原則，必然要受到市場(chǎng)規律的懲罰。
現行政策使城鄉經(jīng)濟更失衡
記者：有人說(shuō)房?jì)r(jià)大漲是流動(dòng)性過(guò)剩造成的，你怎么看這個(gè)問(wèn)題？
羊慧明：目前大家所說(shuō)的“過(guò)剩的流動(dòng)性”，實(shí)際上是分配不公，普通職工收入太低導致內需不足，和城鄉經(jīng)濟發(fā)展極不平衡造成的結構性問(wèn)題。人們爭相到大、中城市買(mǎi)房子、找機會(huì )，造成大、中城市爆炸性擴張，地價(jià)飛漲，房?jì)r(jià)暴漲，于是有人認為這都是錢(qián)多了惹的禍———“流動(dòng)性過(guò)�！痹斐傻�。實(shí)際上，這是不平衡發(fā)展造成的。
或許有人說(shuō)，城市化是必然趨勢。事實(shí)上，中國的城市化與歐、美的城市化進(jìn)程有所不同：首先歐、美城市化是漸進(jìn)的、自然生長(cháng)的，而中國的城市化是爆炸性擴張的。另外，歐、美城市化進(jìn)程中的流動(dòng)是雙向的———有人攜錢(qián)進(jìn)城，也有人攜錢(qián)出城，而中國城市化的人流、資本幾乎是單向的———這是中國大城市爆炸性增長(cháng)的原因。
因為我們缺少一種讓城市的資本、人才流向鄉村的機制。這在很大程度上就是房地產(chǎn)政策不合理造成的。土地指標管理，分配用地指標又像“擠牙膏”，地方政府為了最大化的土地收益，把有限的土地指標全給了城市。本來(lái)，國土資源都在分配用地指標時(shí)，盤(pán)子里就有考慮中、小城鎮發(fā)展的指標，但地方政府在具體分配用地指標時(shí)，全分給了城市，因為只有城市地價(jià)才賣(mài)得高，許多鄉、鎮連一分半畝土地指標都沒(méi)有，拿什么搞開(kāi)發(fā)建設？
而在歐美，當有人在涌進(jìn)大城市的同時(shí)，大城市也有人搬到小城鎮或鄉村去生活，特別是退休人群，喜歡到鄉村小城鎮居住。他們的鄉鎮很發(fā)達，城市也是“葡萄狀”結構———由一串葡萄一樣的小城鎮組成的生態(tài)城市。城里人到鄉下買(mǎi)地蓋房或買(mǎi)房很容易。人家的發(fā)達主要體現在鄉村小城鎮的發(fā)達，城鄉的共同繁榮是人流、資本流的雙向流動(dòng)創(chuàng )造的。
打破權力壟斷“偽市場(chǎng)化”
記者：那么你認為中國房地產(chǎn)的出路在哪里？
羊慧明：我國的房地產(chǎn)既然已經(jīng)形成了一個(gè)市場(chǎng)，而且是一個(gè)日益龐大的市場(chǎng)，已經(jīng)在按市場(chǎng)規則運行，那么，調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基點(diǎn)，也應該順應市場(chǎng)規律，推進(jìn)和完善市場(chǎng)化，通過(guò)調節市場(chǎng)要素去解決市場(chǎng)的難點(diǎn)問(wèn)題。如果求大于供，地價(jià)房?jì)r(jià)上漲太快，管理層只需要發(fā)出增加土地供給和市場(chǎng)預期供給增加的信號，就能產(chǎn)生一定作用，同時(shí)采取現行的打擊圈地、囤地的行為，引導、完善競爭機制，并通過(guò)貸款政策調節需求，就能奏效。市場(chǎng)的問(wèn)題只有通過(guò)市場(chǎng)手段去解決，過(guò)多地采取強力行政手段，也改變不了市場(chǎng)規律本身運行的邏輯，而更有可能扭曲市場(chǎng)。
有人說(shuō)，世界上沒(méi)有一個(gè)國家的房地產(chǎn)是完全市場(chǎng)化的，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)更不可能市場(chǎng)化。其實(shí)，這種說(shuō)法是站不住腳的，成熟市場(chǎng)經(jīng)濟體的房地產(chǎn)大多是完全市場(chǎng)化。中國既然在搞社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟，市場(chǎng)浪潮是無(wú)孔不入無(wú)堅不摧的，房地產(chǎn)、電信、煙草等這些壟斷部門(mén)也不例外，不可能有“市”外“桃園”，違背市場(chǎng)規律，只會(huì )讓整個(gè)社會(huì )承受代價(jià)。
對于解決飆升的房?jì)r(jià)，我贊同中央黨校研究室副主任周天勇先生的意見(jiàn)，可以考慮允許農民用自己的土地直接入股，直接出租，直接買(mǎi)賣(mài)土地的使用權，用來(lái)建設房屋。這樣土地市場(chǎng)的供應結構就會(huì )改變，土地由寡頭供應變成多頭供應，形成了競爭性市場(chǎng)�！按送�，直接入股直接買(mǎi)賣(mài)，也會(huì )省去中間很多暴利環(huán)節，成本降低了，房?jì)r(jià)自然而然就會(huì )下降”。
一句話(huà)，調控的方向應該是推進(jìn)市場(chǎng)化，而不應該是背離市場(chǎng)化，應該以深化改革的思路統領(lǐng)宏觀(guān)調控，通過(guò)深化改革解決市場(chǎng)難點(diǎn)。(譚麗莎）
