又一個(gè)住房銷(xiāo)售旺季的到來(lái)了，房?jì)r(jià)已經(jīng)成為最高層十分重視的課題，準備加強房地產(chǎn)調控，以確保房地產(chǎn)價(jià)格的下降。
筆者對民生之房?jì)r(jià)在博客已經(jīng)寫(xiě)了很多文章，前不久寫(xiě)的就是民生之房?jì)r(jià)，CPI，稅負。而對住房問(wèn)題，筆者還公布過(guò)一開(kāi)發(fā)商的成本。
可是房?jì)r(jià)一直在調控，可是房?jì)r(jià)一直在漲，根本在哪里？誰(shuí)已經(jīng)抓到根本了？筆者感到，其實(shí)根本就是統計數據的不切實(shí)，統計方式的浮夸，造成房?jì)r(jià)無(wú)法下降，宏觀(guān)調控的效果也就無(wú)法真正在實(shí)際上起到最大作用。
那么宏觀(guān)調空無(wú)法獲得最大成果的原因有那些呢？
筆者經(jīng)過(guò)調研，筆者提出一些自己的看法。
首先房?jì)r(jià)要降低，首先要從地上做文章。而地皮價(jià)格與地皮的數量均是首先列入調控的最重要位置。
我們先看看，全國各地城市，現在地王的不斷產(chǎn)生，各地的管理層把地王作為宣傳當地經(jīng)濟的標志，地王價(jià)格越高，表示當地的經(jīng)濟越發(fā)達。
自然要表示經(jīng)濟發(fā)達沒(méi)有錯，而錯的是不可以一味追求地價(jià)買(mǎi)多高，而忽視了房?jì)r(jià)是否增長(cháng)速度比地價(jià)漲的更高。
對樓市調控的輕微忌憚，其實(shí)并沒(méi)有阻擋開(kāi)發(fā)商們的熱情，一個(gè)顯而易見(jiàn)的現象是，地產(chǎn)類(lèi)上市公司已經(jīng)從資本市場(chǎng)融資近千億元，與之相應，土地市場(chǎng)上不斷涌現出一個(gè)個(gè)新“地王”。
其次是房?jì)r(jià)要降低，要從資金上著(zhù)手�，F在開(kāi)發(fā)商其實(shí)不擔心資金。
“我們都在觀(guān)望�！币晃谎肫蟮禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的高管人員說(shuō)，“現在最關(guān)心的是金融政策會(huì )不會(huì )有變化。從銀行做開(kāi)發(fā)性貸款已經(jīng)很難了，如果央行收緊個(gè)人住房信貸，很可能會(huì )引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。我不贊成用激烈的方式調控樓市�！�
這位是央企的高管。如果是地方開(kāi)發(fā)商呢？他們當然更不希望激烈的方式了。而現在有開(kāi)發(fā)商還可以從別的途徑獲得資金。
在我國，大家知道熱錢(qián)的不斷涌入，他們的去向無(wú)非就是地產(chǎn)以及股市。而流入地產(chǎn)的資金也自由辦法獲得最大利益。目前一年流入的熱錢(qián)大概有1/3是流入到地產(chǎn)的，而這部分錢(qián)推動(dòng)了房?jì)r(jià)的大幅度上升，也使開(kāi)發(fā)商可以與宏觀(guān)調抗衡有了依托。
其三要房?jì)r(jià)降低，必須從地方高層著(zhù)手去進(jìn)行調控。目前如果一個(gè)礦死了人，當地領(lǐng)導需要進(jìn)行行政或其他處罰，而房?jì)r(jià)高漲，當地領(lǐng)導可能還有獎勵。
別看房?jì)r(jià)高漲與礦難看成兩回事。礦難固然造成了人民生命的死亡，而高房?jì)r(jià)造成的是當地更多的民眾減少收益，增加經(jīng)濟負擔，無(wú)法享受?chē)窠?jīng)濟發(fā)展帶來(lái)的效益。某種程度上，縱容房?jì)r(jià)上漲，其實(shí)與礦難一樣嚴重。不斷提高房?jì)r(jià)的開(kāi)發(fā)商其實(shí)與不過(guò)職工死活的礦主更讓社會(huì )不安定。而對當地領(lǐng)導的考核必須要進(jìn)行改革，否則房?jì)r(jià)也無(wú)法在熱情高漲的開(kāi)發(fā)商手里下降。
其四要房?jì)r(jià)降低，媒體要起作用。我們打開(kāi)報紙，廣告最大的就是樓盤(pán)，有的樓盤(pán)在當地報紙可能要整版整版地刊登很多天。報紙講究的是效益，他們已經(jīng)不再是為人民服務(wù)的宣傳工具，他們是賺錢(qián)工具。
我們在每個(gè)大城市的當地電視臺看，必然有關(guān)于房地產(chǎn)方面的專(zhuān)題。這些節目中推薦的樓盤(pán)就是開(kāi)發(fā)商花錢(qián)買(mǎi)下的專(zhuān)題。房地產(chǎn)專(zhuān)題已經(jīng)成為電視臺賺錢(qián)的重要途徑，誰(shuí)愿意不賺錢(qián)��？這些媒體是高房?jì)r(jià)的幫兇。
其五要真實(shí)反映房?jì)r(jià)，統計途徑以及統計數據要重新完善。目前對房?jì)r(jià)的統計數據是一個(gè)城市的平均價(jià)格，比如統計數據中一個(gè)月房?jì)r(jià)漲3.5%，一個(gè)季度同比增長(cháng)多少，比上季度增長(cháng)多少等等的數據從哪里來(lái)？怎么統計出來(lái)的？
這些數據是一個(gè)城市的平均數據，比如北京，統計數據包括了四環(huán)內的樓盤(pán)，也包括了昌平的樓盤(pán)。而四環(huán)內如果有樓盤(pán)出來(lái)，數據就顯示房?jì)r(jià)高漲，如果四環(huán)，五環(huán)沒(méi)有樓盤(pán)可以統計，那么只有外環(huán)區或縣城的樓盤(pán)，最后統計數據顯示本月房?jì)r(jià)有所下降。
而這些統計數據就成了經(jīng)濟學(xué)家，高層參考的數據，因此在今年四月份有最高層說(shuō)：“宏觀(guān)調控對房?jì)r(jià)有了作用，房?jì)r(jià)下降了”。其實(shí)這樣的統計方式無(wú)法真實(shí)反映當地的房?jì)r(jià)。筆者在8月17日的《房?jì)r(jià)，CPI，稅負是當前的民生大事》博客中有這樣一段話(huà)：“筆者曾經(jīng)用北京的四環(huán)固定地點(diǎn)的房?jì)r(jià)進(jìn)行分析，發(fā)現房?jì)r(jià)數據原來(lái)差距在于統計是全市的價(jià)格，而北京四環(huán)內由于開(kāi)的樓盤(pán)比例越來(lái)越少，五環(huán)外的樓盤(pán)越來(lái)越多，因此統計中并非是四環(huán)內的價(jià)格，而是邊緣地區的價(jià)格比例越來(lái)越大，因此總體價(jià)格也就看來(lái)攀升不明顯。筆者也研究了上海內環(huán)以?xún)裙潭ǖ胤降膬r(jià)格，還研究了廣州固定地點(diǎn)的價(jià)格，研究了天津固定地點(diǎn)的價(jià)格，發(fā)現統計數字與實(shí)際的房?jì)r(jià)出入就在于：統計數字是全市的房?jì)r(jià)，實(shí)際我們居住的地方是固定地方�！�
這就讓民眾感覺(jué)，宏觀(guān)調控，房?jì)r(jià)越調越高的原因。
還有多少因素造成房?jì)r(jià)高漲呢？還有：開(kāi)發(fā)商沒(méi)有社會(huì )責任；炒房；物價(jià)；追求效益等等因素，也許筆者只看到了360度中的270度，還有很多筆者無(wú)法看清楚的，也許也是最暗的問(wèn)題。
我們看看在1998年就有“全國城鎮住房制度改革與住宅建設工作會(huì )議”2007年有《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》稱(chēng)為“G八條”與“G六條”，“還有落實(shí)90/70”、““雙限房”擴大保障范圍”等等調控措施。但是這些措施為什么一直不起作用呢？因為只對皮毛進(jìn)行了統計與調控，而實(shí)際沒(méi)有動(dòng)開(kāi)發(fā)商或對沒(méi)有社會(huì )責任的企業(yè)進(jìn)行調控。最終對民眾補助的錢(qián)，民眾不但沒(méi)有減少支出，反而對住房的支出越來(lái)越大。
筆者認為，要降低房?jì)r(jià)，要切實(shí)地讓民眾在住房上改善，需要做更多的實(shí)際工作，不可以只憑借參考數據，統計數據去做決定。否則再過(guò)10年，房?jì)r(jià)比現在還要更幾倍，而民眾的收入卻無(wú)法獲得幾倍的提高。
筆者個(gè)人意見(jiàn)，僅作參考。(姚永其)
