房?jì)r(jià)上漲絕不是單一因素的產(chǎn)物，而應該是多因素混合生成的結果。比如信貸的縱容、房地產(chǎn)支柱說(shuō)的鼓勵、某些地方政策的潛在支持等因素都難辭其咎
2007年8月13日，新華社全文播發(fā)了國發(fā)〔2007〕24號文件《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》。雖然文件針對的是部分城市低收入家庭的住房困難，但劍鋒所指，顯然還是城市日益增長(cháng)的樓價(jià)。
伴隨調控的房?jì)r(jià)上漲
3天后，國家發(fā)改委公布消息：2007年7月，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.5%，漲幅比上月高0.4個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.2%，漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。
這樣的消息好像早在人們的預期之中，因為近年以來(lái)，人們聽(tīng)到的似乎都是“漲”聲一片。與此同時(shí)，此間全國房地產(chǎn)先后展開(kāi)了兩輪宏觀(guān)調控。
針對2003年以來(lái)房地產(chǎn)投資增長(cháng)一直在30%左右高位運行的嚴峻現實(shí)，2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩定住房?jì)r(jià)格的通知》，業(yè)界稱(chēng)之為“舊八條”。
一個(gè)月后，4月27日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，認為房地產(chǎn)投資規模過(guò)大，商品房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快，結構不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂，并提出八條措施加強引導和調控，被業(yè)界稱(chēng)為“新八條”。
“新八條”出臺一年后，雖然房地產(chǎn)投資增長(cháng)和房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的勢頭初步得到抑制，但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些根本問(wèn)題并未獲得解決，主要是少數大城市房?jì)r(jià)仍然上漲過(guò)快，住房供應結構不合理矛盾十分突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序還是比較混亂。于是中央再次出手，出臺了“國六條”。
2006年5月17日，房地產(chǎn)又一輪調控序幕再度開(kāi)啟。5月29日，國土、金融、稅收、建設等九部委積極回應，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》。
如果說(shuō)“新八條”的核心是控制房地產(chǎn)投資增長(cháng)速度和房?jì)r(jià)上漲速度這個(gè)雙重目標的話(huà)，那么，“國六條”的落筆重點(diǎn)則是在住房結構的調整上，即業(yè)界習慣稱(chēng)之為“70/90”政策。
從“舊八條”到“新八條”，再到“國六條”，中央政府動(dòng)員了9個(gè)部委和各地方政府，啟動(dòng)了稅收、土地、金融、行政四大手段對房?jì)r(jià)進(jìn)行調控。但房?jì)r(jià)不但沒(méi)有在調控面前停下腳步，反而似乎報復性地從南漲到北。
如此瘋漲的樓價(jià)還要持續多久？它的“天花板”在哪里？樓價(jià)瘋漲的動(dòng)力是什么？瘋漲的理由是什么？
“主漲派”與“主降派”之爭
伴隨著(zhù)樓價(jià)上漲的漫天煙塵，關(guān)于樓市的評論也戰火連天。在這個(gè)巨大的利益擂臺上，各種角色紛紛登臺，各種聲音競相交火，令普通百姓莫衷一是，無(wú)所適從。國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院研究員王小廣坦言，中國樓市“是一個(gè)充滿(mǎn)錯誤觀(guān)點(diǎn)的行業(yè)”。
近日，筆者經(jīng)過(guò)一番梳理，發(fā)現至少存在兩大話(huà)語(yǔ)陣營(yíng)：即“主漲派”和“主降派”。有意味的是，“主漲派”陣營(yíng)中的成員多為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、部分地方政府官員、部分地方媒體和部分經(jīng)濟學(xué)家，盡管他們的視角各有差異，但基本傾向卻驚人地一致，那就是樓市肯定還會(huì )漲，低調一些的也會(huì )說(shuō)：“會(huì )穩中有升�！�
與“主漲派”相對的是“主降派”，他們大都是一些耳熟能詳的經(jīng)濟學(xué)者，像謝國忠、易憲容、王小廣、左曉蕾等。他們的人數不多，但名氣和影響卻不小。然而飛速上漲的樓市，使得他們的處境多少有些尷尬。因為就在他們一次次地喊降聲中，樓價(jià)卻一節節地往上躥，瘋漲的樓價(jià)把他們的聲音淹沒(méi)了。所以他們注定變成了孤獨的“少數派”。
在“主漲派”列述樓市上漲的“客觀(guān)”理由中，筆者留意到，下列理由出現的頻率最高：
一、需求剛性鑄成了樓價(jià)上漲。而剛性的需求來(lái)自于經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，來(lái)自于城市化進(jìn)程的加快，來(lái)自于城市市民對生活品質(zhì)的追求等。
二、房?jì)r(jià)上漲是供給不足引發(fā)的。供求失衡必然導致房?jì)r(jià)上漲，這是經(jīng)濟學(xué)的基本原理。說(shuō)關(guān)緊土地閘門(mén)，減少土地供應，必然引起房?jì)r(jià)上漲；嚴控別墅用地，別墅必然漲價(jià)，高檔房也隨著(zhù)漲價(jià)，從而帶動(dòng)整個(gè)房?jì)r(jià)上漲；加大套型90平方米以下樓盤(pán)比例，因此大套型房供應減少，房?jì)r(jià)上漲。所以他們強烈呼吁，要加大房市供給，前提是政府要加大土地的供給。
三、人民幣升值，國外“熱錢(qián)”涌入，推波助瀾。國內投資渠道狹窄，大量民間資金無(wú)法找到出口，導致房產(chǎn)投機團體不斷涌現，房?jì)r(jià)焉能不漲？
四、房地產(chǎn)是我國支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展必將帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟的發(fā)展與繁榮。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須穩定發(fā)展。言外之意，房?jì)r(jià)上漲是合理的，只是不要漲得太快。
“主降派”的理由
關(guān)于城市化，憤激的王小廣直言：我們講的城市化實(shí)際上是假的，事實(shí)上我們沒(méi)有那么多人口轉移到城市，在高房?jì)r(jià)的情況下，沒(méi)有多少人去買(mǎi)房居住(只是暫住)。沒(méi)有真正的城市化也就沒(méi)有需求�！耙揽糠康禺a(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟的政策是在阻礙城市化，房子就是經(jīng)濟的圍墻，把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展的推動(dòng)力，這堵墻會(huì )越來(lái)越高�！�
而易憲容則說(shuō)，經(jīng)濟發(fā)展很快，但老百姓的收入增長(cháng)與經(jīng)濟增長(cháng)不成比例，現在的房?jì)r(jià)收入比率仍然偏高，民眾的可支配收入與房?jì)r(jià)早已突破3~6倍的合理區間，民眾的總負債率早已超過(guò)了50%的上限。
至于城市居民踴躍購房，在有關(guān)專(zhuān)家看來(lái)，大多是被動(dòng)的。城市動(dòng)遷，土地增值，補償增大，事實(shí)上這部分居民是沾了“經(jīng)營(yíng)城市”的光，占了資產(chǎn)泡沫的光，才圓了購置新房的夢(mèng)。
筆者注意到，在所有“客觀(guān)”理由中，供給不足，特別是土地供給不足的聲音最為強勁。那么，房市供給真的不足嗎？如果房市供給不足，那么，1億平方米無(wú)人住的事實(shí)應該怎么解釋?zhuān)繐䥽医y計部門(mén)數據顯示，截至2006年6月，我國房屋空置面積達到1.44億平方米(房屋類(lèi)型與結構信息不清)。
政府的土地供給真的不夠嗎？但一些房地產(chǎn)上市公司的土地儲備卻足夠其開(kāi)發(fā)10年、20年。
據建設銀行研究部不久前出爐的一份《下半年經(jīng)濟金融形勢分析與預測》報告顯示：開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)、假售、抬價(jià)等問(wèn)題嚴重。2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數量的土地被囤積和倒賣(mài)。
因為土地資源會(huì )越來(lái)越稀缺，加上政府“施行最嚴格的土地保護政策”，使得土地更加金貴。正是有了這樣的心理預期，他們才敢大膽儲地，待價(jià)而沽。
明明是開(kāi)發(fā)商在為利造勢，為什么有些地方政府、銀行，還有一些媒體也要參加到房?jì)r(jià)上漲的合唱中呢？一言以蔽之：共同的利益訴求驅使他們自覺(jué)不自覺(jué)地結成了輿論上的聯(lián)盟。
期待房市新政
說(shuō)房?jì)r(jià)上漲根源于經(jīng)濟發(fā)展，不是沒(méi)有一定的道理，但顯然不是主導性的因素，否則，何以中國經(jīng)濟增長(cháng)了30年，而房?jì)r(jià)卻偏偏只在近幾年飆升？說(shuō)人民幣升值，國外“熱錢(qián)”涌入，國內游資炒房，拉升房?jì)r(jià)，也沒(méi)有錯，但仍然不是主因。說(shuō)供給不足是主因，則顯然是別有意圖。雖然小戶(hù)型房和經(jīng)濟適用房供給上存在不足，但“供給不足”的興趣所指顯然不在這里。
事實(shí)上，房?jì)r(jià)上漲絕不是單一因素的產(chǎn)物，而應該是多因素混合生成的結果。比如信貸的縱容、房地產(chǎn)支柱說(shuō)的鼓勵、某些地方政策的潛在支持等因素都難辭其咎。
對此，易憲容毫不隱諱地說(shuō)：“信貸是房?jì)r(jià)上漲的根源�！币讘椚莘治稣f(shuō)，各家銀行為了爭奪市場(chǎng)份額，讓大量的銀行信貸資金流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。而房?jì)r(jià)上漲又提高了銀行資產(chǎn)的規模，銀行將進(jìn)一步擴大對房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸，如此循環(huán)往復，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫不斷加大。
近期爆發(fā)的美國次債危機，引起了全球金融市場(chǎng)的震蕩。所以，巴曙松日前警告說(shuō)，中國樓市在走過(guò)20年基本上升的發(fā)展路線(xiàn)之后，該到“居安思�！钡臅r(shí)候了。
值得欣慰的是，剛剛推出的國發(fā)〔2007〕24號文件，不僅再次重申了“70/90”政策，而且落筆于城市低收入家庭住房困難，并且提出了“十一五”期末全國廉租住房制度保障范圍將覆蓋低收入住房困難家庭的目標。
有專(zhuān)家指出，這一文件的劃時(shí)代意義不僅在于它體現了政府關(guān)注民生的一貫理念，更重要的是，它開(kāi)創(chuàng )了政府管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的新路徑：政府做自己能夠做也做得好的事，市場(chǎng)的事交給市場(chǎng)去解決。
現在的問(wèn)題是，新政思路雖好，但操作路徑尚欠清晰，某些基本概念還較含糊，比如什么是“城市低收入家庭”？什么是“住房困難”？界定得并不清晰。學(xué)習中國香港、新加坡模式，試圖通過(guò)“雙軌制”思路，即政府歸政府，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，來(lái)解決中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出問(wèn)題，固然很好，但對于中國這樣一個(gè)大國來(lái)說(shuō)，其復雜性遠非新加坡所可比。困難、力不從心乃至反復都會(huì )可能出現。但是只要大方向、大思路走得對，我們就沒(méi)有理由不對它熱情期待，就像30年前我們熱情期待改革開(kāi)放一樣。(張昌輝）
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