有關(guān)商業(yè)銀行房貸的話(huà)題再度熱起來(lái)。其一，有消息說(shuō)，央行擬將第二套住房首付比例提至四成，同時(shí)，商業(yè)用房首付比例由目前的四成提高至五成。其二，建行研究部日前發(fā)布報告指出，雖然當前我國并沒(méi)有典型的次級住房抵押貸款市場(chǎng)，但我國住房按揭貸款同樣有風(fēng)險，并正逐步步入違約高風(fēng)險期。
管理層至今沒(méi)有公開(kāi)宣布調整房貸政策，可事實(shí)上，不少銀行已經(jīng)提高了貸款門(mén)檻。尤其是由于今年全年貸款計劃的所剩無(wú)幾，二手房房貸首先遭“開(kāi)刀”。據報道，目前建行占據著(zhù)重慶房貸市場(chǎng)的半數份額，但該行今年的房貸計劃基本用完。年內建行重慶分行個(gè)人房貸資金將主要用于滿(mǎn)足個(gè)人一手房房貸需求，一般不受理消費者二手房房貸申請。交行、中行、工行、民生等4家銀行也要停辦二手房房貸。與此同時(shí)，重慶部分銀行還提高了高檔住宅按揭首付比例。過(guò)去，中信銀行重慶分行將別墅、花園洋房等高檔住宅按揭貸款的首付比例，由3成提高到4成。相比之下，上海的各大銀行沒(méi)有明確宣布新的房貸政策，但對房貸把關(guān)普遍趨于嚴格。就連不受貸款額度限制的外資銀行，也將首付成數提升至5成以上。
房貸業(yè)務(wù)一直是銀行非�？粗氐�，也是銀行業(yè)公認的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如今銀行敢于對房貸業(yè)務(wù)“開(kāi)刀”，公開(kāi)提醒風(fēng)險的存在，與銀行已從房貸業(yè)務(wù)中嘗到甜頭有關(guān)。今年上半年起，滬上銀行房貸出現猛增，至6月末，中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額為2553.49億元，比年初增加68.01億元，同比多增加142.19億元(去年同期個(gè)人住房貸款增量為-74.18億元)，余額同比增長(cháng)3.37%。其中，6月份個(gè)人住房貸款增加45.43億元，比5月份增長(cháng)4.3倍，當月增量幾乎是前5個(gè)月累計增量(22.58億元)的兩倍。再看8月份，滬上中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款繼續猛增71.3億元，比上月多增12.6億元，創(chuàng )2005年以來(lái)單月增量新高。其中新建房貸款增加46.2億元；二手房貸款增加25.1億元。
還有一個(gè)數據非常關(guān)鍵，8月份，滬上中資金融機構新增人民幣個(gè)人貸款79.6億元，占其當月全部貸款增量的99%�？梢�(jiàn)，個(gè)人貸款占滬上銀行全部貸款增量的絕大多數，而個(gè)人住房貸款又占了新增個(gè)人貸款的“重中之重”。
個(gè)人住房貸款在新增貸款的“特殊地位”，不僅僅是近期房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍所帶動(dòng)的，而且與銀行“輕公重私”的貸款政策導向有關(guān)。在轉型為零售銀行的目標下，各銀行對個(gè)貸業(yè)務(wù)更加青睞。有滬上股份制商業(yè)銀行個(gè)貸部負責人坦言，各行重點(diǎn)收縮公司信貸業(yè)務(wù)還有另外一點(diǎn)考慮，就是盡量為質(zhì)量相對好的個(gè)貸業(yè)務(wù)留出空間。
然而，個(gè)貸業(yè)務(wù)并非沒(méi)有風(fēng)險，英國諾森羅克銀行近期發(fā)生的擠兌風(fēng)波，就與放貸過(guò)度有關(guān)。英國去年有超過(guò)10萬(wàn)人宣布破產(chǎn)或申請債務(wù)重組，是10年前的3倍以上。作為一個(gè)發(fā)達國家的例子，提醒國內銀行不能對個(gè)貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險盲目樂(lè )觀(guān)。從短期來(lái)看，國內銀行房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險，是銀行可以承受的，不會(huì )像美國次貸風(fēng)波那樣釀成重大金融危機。數據也表明，個(gè)人住房不良貸款上升勢頭在上半年得到一定遏制。至6月末，滬上中資商業(yè)銀行個(gè)人住房不良貸款余額21.62億元，比年初增加1.97億元；不良貸款率0.85%，比年初上升0.06個(gè)百分點(diǎn)。而且，4月份之后不良貸款上升勢頭已得到一定遏制，6月份不良貸款余額和比率均比5月出現明顯下降。
據了解，國內銀行的房貸不良貸款，其中約有80%因虛假按揭而引起，是商業(yè)銀行風(fēng)險控制薄弱導致的。國內房地產(chǎn)市場(chǎng)眼前發(fā)生趨勢反轉的可能性較小，不會(huì )像亞洲金融危機中的香港樓市那樣“一蹶不振”，銀行若把關(guān)嚴，適當提高門(mén)檻，是可以克服違約風(fēng)險的。
對銀行來(lái)說(shuō)，必須看到個(gè)人房貸的期限較長(cháng)，有的一貸便是30年，其中橫跨幾個(gè)經(jīng)濟周期。今年以來(lái)的連續5次加息，5年以上期房貸優(yōu)惠利率已由5.814%升至6.6555%，貸款者明顯增加了負擔。有人更算過(guò)一筆賬，2004年10月29日以來(lái)9次上調利率，以總額40萬(wàn)元、期限為20年的住房按揭貸款為例，歷次加息最終累加的總還款額增加了近12萬(wàn)元。加息的“殺傷力”不容低估，若在業(yè)務(wù)滑坡的時(shí)候，一味降低門(mén)檻，吃虧的還是銀行。若遭遇相關(guān)銀行預計的違約高風(fēng)險期，最可能違約的一是多套房貸款的投機客，二是前幾年房貸滑坡時(shí)低門(mén)檻“招攬”來(lái)的客戶(hù)。(張煒）
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