無(wú)論壓垮房地產(chǎn)市場(chǎng)的“稻草”會(huì )是哪一根，房貸政策的變化往往是樓市最敏感、反應最直接的那一根。在此次加息前，購房首付比例要提高到四至五成消息早已傳開(kāi)，盡管在去年年中和今年年初也分別傳出類(lèi)似消息，其后又不了了之，但這一次配合著(zhù)部分城市部分銀行的“選擇性停貸”之舉，卻引起了不小的市場(chǎng)震動(dòng)。而在今年的第五次加息快速來(lái)臨后，房貸政策進(jìn)一步緊縮的預期再度加深。
緊縮原因：房?jì)r(jià)飛漲
瘋漲的房?jì)r(jià)走勢顯然是此次政府吹響房貸緊縮號角的導火索。國家發(fā)改委、國家統計局公布最新的調查報告顯示，8月全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格再創(chuàng )新高，同比上漲8.2%，漲幅比7月高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.4%，也比7月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。特別是8月所有70個(gè)大中城市的新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比均上漲，漲幅高達9.0%。
中國指數研究院華東院副院長(cháng)陳晟認為，供求失衡是造成此輪房?jì)r(jià)上漲的主要因素，同時(shí)，供不應求所帶動(dòng)的樓市增長(cháng)又增強著(zhù)市場(chǎng)對于未來(lái)的預期，但是他又指出，單純的預期支撐下的高漲樓市不會(huì )長(cháng)久。更有市場(chǎng)人士表示，不匹配的房?jì)r(jià)增長(cháng)已造成一些城市“有價(jià)無(wú)市”的局面，房?jì)r(jià)調整或為期不遠。那么，假如房?jì)r(jià)下跌，銀行所面臨的可能就是一場(chǎng)危機。
“房地產(chǎn)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，從投資到消費各環(huán)節都離不開(kāi)金融的支持。我國近年房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展帶動(dòng)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的快速擴張，成為銀行業(yè)改善資產(chǎn)質(zhì)量、提高利潤率的一大途徑。然而在理性不足的房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下，過(guò)度的信貸擴張必將給銀行帶來(lái)未知的潛在風(fēng)險。所以近年來(lái)，銀行的房地產(chǎn)信貸政策從供需兩方面著(zhù)手以控制房地產(chǎn)風(fēng)險的膨脹�！鄙虾Ｎ搴现菐炜偨�(jīng)理鄒毅表示。
信義房產(chǎn)研展主任叢力也表示，此前銀監會(huì )已發(fā)出緊密追蹤國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整政策，審慎發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款的信號。此舉并非全與個(gè)人住房貸款本身的質(zhì)量風(fēng)險有關(guān)，估計其中也有不少銀行今年信貸額度已提前用完、下半年放貸壓力大的原因。
提高首付：非“一刀切”
而從市場(chǎng)反應來(lái)看，在部分銀行已經(jīng)選擇性暫停二手房按揭的深圳，有統計顯示，8月深圳二手房交易量與7月相比下降了50%以上，二手房整體交易均價(jià)也因為成交萎縮而回落約3.95%。所以，不少市場(chǎng)人士認為，貸款緊縮也就是變相提高首付，如果房貸方面再有“重拳”措施出臺的話(huà)，房?jì)r(jià)走勢可能會(huì )出現回調。
本周，上海證券報就報道了央行擬將第二套住房首付比例提至四成的消息，同時(shí)商業(yè)用房首付比例由目前的四成提高至五成的政策的確正在研究中，有關(guān)政策考慮還包括進(jìn)一步提高房貸利率、收緊開(kāi)發(fā)商貸款等等，不過(guò)知情人士稱(chēng)尚未最終敲定。消息人士又稱(chēng)，準備提高房貸首付比例主要針對的是第二套房，有關(guān)部門(mén)已邀集多方機構對此進(jìn)行研討。
上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款是商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的兩個(gè)分支，對它們的政策分別代表了銀行對供需雙方的態(tài)度。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的政策內容來(lái)看，銀行信貸政策主要落腳點(diǎn)在銀行自身對企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放的條件，即開(kāi)發(fā)商獲取貸款的資歷要求，及銀行發(fā)放貸款后對企業(yè)從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售資金回籠期間的貸款管理。銀行對個(gè)人按揭貸款的政策則主要通過(guò)對購房款的首付比例、貸款利率等方面的調整，結合抵押物的價(jià)值、借款者收入水平和信用記錄等來(lái)控制銀行按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險，并且銀行可以定量化直接控制的就是購房者的首付比例和發(fā)放貸款的利率這兩項。
業(yè)內也比較贊同非“一刀切”式的做法。復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成就曾表示，提高房貸首付應該說(shuō)多少會(huì )起點(diǎn)作用，因為現在的購房者中投資性的需求又抬頭了，首付比例提高以后，投資就不那么容易了�！暗鞘赘侗壤岣�，對買(mǎi)第一套住房的消費者來(lái)說(shuō)又是個(gè)問(wèn)題。就像給小孩子洗澡，洗完我們是要把臟水倒掉，小孩子不能倒掉。我們提高首付比例是為了抑制投資性的需求，而對于第一次買(mǎi)房的消費者是要提高他們的購買(mǎi)能力的。所以我覺(jué)得，在執行時(shí)要想辦法把消費性需求和投資性需求區分開(kāi)對待�！�(李和裕)
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