建設銀行廣東分行于上周末執行新政策，將居民購買(mǎi)第二套住房的按揭首付提高至四成。廣州多家發(fā)展商表示，首付提高可能會(huì )抑制部分買(mǎi)家近期的購房意愿，但對于樓市全局影響并不大，也不會(huì )對樓價(jià)造成劇烈影響。
主流買(mǎi)家對首付提高不敏感
據了解，“房貸首付將調高”的傳聞在此前已經(jīng)傳開(kāi)，發(fā)展商對于此次建行率先調高第二套房的首付比例普遍認為在意料之中。廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )理事、廣州工程總承包集團總經(jīng)理助理杜慕群表示，從三成提高到四成的幅度不會(huì )改變大多數買(mǎi)家的購買(mǎi)意愿，除非房貸首付比例提高至五成以上影響才會(huì )增大。他認為，目前樓市供應總量仍然偏少，加之市場(chǎng)對房地產(chǎn)預期仍然看漲，即便難以支付四成首付，有真實(shí)自住需求的買(mǎi)家靠借錢(qián)也會(huì )買(mǎi)房。
另一家發(fā)展商負責人也表示，目前廣州商品房總價(jià)動(dòng)輒上百萬(wàn)元，有實(shí)力在當前的房?jì)r(jià)下買(mǎi)房的購房者往往資金充裕，手頭的購房資金普遍超過(guò)三成首付，他們所考慮的問(wèn)題只是如何配置這些資金：是一次性付款，還是先用一部分錢(qián)去投資股市或其他投資品種，或者預留一部分資金用于裝修裝飾。以改善居住條件為目的購房者往往不會(huì )在意首付比例是三成還是四成。
短期影響部分買(mǎi)家換房意愿
廣州目前的購房主力，正是那些已經(jīng)擁有住房、并有改善居住條件兼投資目的的換房群體。而即將到來(lái)的“十一”黃金周一直是發(fā)展商推售樓盤(pán)的旺季，因此也有部分謹慎的發(fā)展商認為該項房貸政策的調整，在短期內可能會(huì )對樓市銷(xiāo)售帶來(lái)一定影響。
一位不愿透露姓名的發(fā)展商表示，第二套房首付比例提高一成，可能會(huì )影響一小部分準備購房、但資金稍有不足的換房者的購房意愿，但對于首付比例一直在四成以上的別墅、高檔公寓等則不會(huì )有影響。
廣州最大的房產(chǎn)銷(xiāo)售代理企業(yè)合富輝煌集團首席分析師黎文江認為，第二套房房貸首付提高一成，將直接影響那些收入一般、正在供樓、又需要換房的人群。這部分人原本希望通過(guò)出租原有住房“以租養供”，新政策出臺后可能面臨著(zhù)是賣(mài)掉舊房減輕首付壓力，還是放棄買(mǎi)房的選擇。
提高房貸首付一直被認為是對房地產(chǎn)業(yè)最猛的一劑“藥”。在臺灣，房?jì)r(jià)經(jīng)歷三輪火爆上漲后一度上漲了3.8倍，但首付比例提高至5成后，樓市持續低迷了13年。但黎文江也認為，此次建行只是提高第二套房房貸首付，并沒(méi)有提高個(gè)人購買(mǎi)第一套房的首付比例，因此不應視為是抑制購房需求的調控措施，而應理解為銀行因逼近放貸額度而主動(dòng)控制貸款發(fā)放的調節措施。
二手房炒賣(mài)行為有望受抑制
與建行房貸新政剛剛落地相比，廣州二手房貸款其實(shí)已經(jīng)有所收緊。占據廣州二手房貸市場(chǎng)較大份額的匯瀚按揭公司營(yíng)運總監江慧玲向記者透露，目前各銀行已經(jīng)采取不同的收緊措施，如暫停受理住房抵押貸款和部分消費性貸款。房貸方面，商鋪、寫(xiě)字樓等商用物業(yè)，樓齡較長(cháng)的住宅以及別墅等非普通住宅的貸款已經(jīng)被個(gè)別銀行叫停。
據江慧玲介紹，廣州上半年成交的每筆二手房貸的按揭額平均比去年同期上升5萬(wàn)元以上，并且因為房?jì)r(jià)的上漲，越來(lái)越多的二手房買(mǎi)家希望可以貸足七成。市場(chǎng)人士預計，第二套房首付比例提高至四成，會(huì )對二手市場(chǎng)帶來(lái)較大波動(dòng)，特別是對于那些炒賣(mài)二手房的投機行為會(huì )有一定的抑制作用。（王昊）
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如何界定第二套房尚無(wú)定論
銀行業(yè)人士指出，如果建行不對借款人第二套住房進(jìn)行具體界定，則一般家庭購買(mǎi)第二套住房，只要不使用同一人名義，就可避免首付和利率被銀行提高。這樣一來(lái)，對房貸市場(chǎng)影響就很小。
“一刀切”不公平
關(guān)于第二套住房的判斷標準一直是爭議的焦點(diǎn)，由于難以界定標準，商業(yè)銀行實(shí)際操作也難以嚴格執行。
據悉，關(guān)于第二套住房界定標準的爭議，主要存在于三點(diǎn)：一是當時(shí)銀行聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人征信數據庫尚未建成，跨行跨地區的借款人貸款難以調查，不過(guò)隨著(zhù)個(gè)人征信系統的建成，這已不存在技術(shù)障礙；二是夫妻雙方用各自名字購買(mǎi)住房，同一家庭內的子女和父母分別以不同人的名義購買(mǎi)的第二套住房，是否視同為同一人住房貸款。如果不視同，那么執行第二套住房提高首付意義不大；如果視同，對于那些因為家庭人口增加而需要確實(shí)提高居住生活環(huán)境質(zhì)量的家庭來(lái)說(shuō)并不公平；三是如果借款人購買(mǎi)的第一套住房是用自有資金購買(mǎi)，或者貸款但已還清，又或者是單位分配的房屋，這些情況下，如果仍然按第二套住房來(lái)執行首付，則令借款人難以接受。
建行廣東分行稱(chēng)尚未界定
據建行廣東分行人士反映，總行近日要求將第二套住房貸款執行四成首付的規定，目前尚未了解界定的具體標準。
其他銀行被訪(fǎng)人士認為，建行對所謂第二套住房提高首付，只是針對明顯的投資炒樓者。如果建行不對上述問(wèn)題進(jìn)行具體界定，則一般家庭購買(mǎi)第二套住房，只要不使用同一人名義就可避免首付和利率被銀行提高。這樣一來(lái)，對房貸和房地產(chǎn)影響就很小。
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