一些要求住房升級的購房者往往購買(mǎi)第一套住房時(shí)有貸款，需要買(mǎi)到第二套住房后才能賣(mài)掉第一套住房，該政策會(huì )減慢這些人群的步伐。為了減少這一負面作用，是否可以設想按人均標準居住面積貸款，而不僅僅按套數進(jìn)行貸款？
日前，央行和銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布通知，將第二套房的房貸首付比從30%提高到40%以上，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。第二套房貸首付比例提高的傳聞終于坐實(shí)。不過(guò)，具體執行時(shí)間并未定，表明各銀行仍有相當的掌控空間，亦說(shuō)明此政策指向包含對銀行風(fēng)險提示。
無(wú)疑，此政策若開(kāi)始實(shí)施，將降低銀行的放貸風(fēng)險，也將打擊一部分投機炒房者，在北京、深圳等大城市，過(guò)快的房?jì)r(jià)漲幅或許將受到抑制。已經(jīng)有人評價(jià)，這是樓市調控以來(lái)最猛烈的一次金融調控，將會(huì )有30%左右的買(mǎi)主受到影響，需求在短期內會(huì )出現明顯下降。
不過(guò)，此政策在抑制房?jì)r(jià)上漲幅度，打擊投機炒房的同時(shí)，也存在調節的盲區，甚至可能產(chǎn)生某種副作用。比如，《通知》說(shuō)“第二套(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買(mǎi)的首套自住房以外的其他住房。它特指第二次以上的商業(yè)房貸，而且還不包括公積金貸款。這與老百姓普遍理解的“第二套房”有相當大的差距。而當前擁有兩套以上住房的人中，有一部分人通過(guò)福利分房或者城市祖傳房屋，獲得了一套甚至多套不用貸款的房屋。因此，對于這部分人群而言，該政策實(shí)際上限制的是“第三套房”，調控力度將被稀釋。
該政策還可能導致改善型需求的購房者受到抑制。一些要求住房升級的購房者往往購買(mǎi)第一套住房時(shí)有貸款，需要買(mǎi)到第二套住房后才能賣(mài)掉第一套住房，該政策會(huì )減慢這些人群的步伐。為了減少這一負面作用，是否可以設想按人均標準居住面積貸款，而不僅僅按套數進(jìn)行貸款？在標準居住面積以?xún)鹊�，仍�?shí)行20%首付制和優(yōu)惠利率，多余部分才上浮。希望有關(guān)部門(mén)能考慮將類(lèi)似思路納入政策制定中。
另外，該政策還可能面臨操作上的難題。該政策可以針對投機者的個(gè)人和配偶，但很難針對家庭。而對于真正有心投資樓市的人來(lái)說(shuō)，規避這一政策的辦法也多種多樣，比如用父母和成年子女的名義買(mǎi)房，通過(guò)假離婚，甚至直接借用他人的身份證，等等。
我們還必須認識到，提高首付比例政策不是滿(mǎn)足低收入人群以及中等收入人群住房的主要辦法。有一點(diǎn)不管是普通百姓還是決策者，都應該清楚：試圖通過(guò)抑制需求來(lái)抑制房?jì)r(jià)，或者放慢房?jì)r(jià)上漲的步伐，在住房硬性需求不斷增長(cháng)的情況下，很難取得理想效果，甚至可能增加市場(chǎng)的監管和交易成本。中低收入人群的住房問(wèn)題，只能通過(guò)國家用政策性住房保障來(lái)解決：一部分人進(jìn)入廉租房體系，另一部分人進(jìn)入經(jīng)濟適用房體系。其中，包括了政府提供免費居住用地、對相關(guān)住房的建設采取稅收優(yōu)惠等政策。
而另一部分最為廣大的中間層，處于上接近不了市場(chǎng)、下又享受不到直接住房保障的尷尬境地，對于他們，國家可以通過(guò)大幅度的優(yōu)惠貸款利率，以及個(gè)稅減免等措施，幫助他們解決住房。這樣的權利訴求，并不難實(shí)現。(童大煥 北京媒體從業(yè)者)
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