前天，中國人民銀行、中國銀監會(huì )聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對第二套房貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房購房貸款等作出一系列新規定。
對于近期正面臨較大房?jì)r(jià)上漲壓力的上海樓市，此項信貸新政究竟會(huì )產(chǎn)生何種影響？
擰緊信貸龍頭
央行新政的焦點(diǎn)，是對第二套房貸的收緊。央行指出，“第二套房”是指借款人利用貸款所購買(mǎi)的首套自住房以外的住房。
要判斷是否是“第二套房”，目前仍主要依賴(lài)于兩個(gè)方面，一是商業(yè)銀行在批準個(gè)人住房貸款申請后，將相關(guān)信息及時(shí)錄入央行個(gè)人信用信息基礎數據庫，以便查詢(xún)；二則是借款人按誠實(shí)守信原則在貸款合同中如實(shí)填寫(xiě)所貸款項用于購買(mǎi)第幾套住房的相關(guān)信息。
不過(guò)，來(lái)自銀行方面的消息，究竟通過(guò)何種操作辦法，確保界定“第二套房”的準確性，還要靠具體的實(shí)施細則來(lái)明確。在具體的實(shí)施細則公布之前，交通銀行、工商銀行等多家銀行表示，房貸業(yè)務(wù)將延續原先的政策。也就是說(shuō)，短期內消費者申請購買(mǎi)第二套房，可能還無(wú)需4成首付。但也有銀行表示，這期間，銀行對消費者第二套房貸照常受理，但有可能會(huì )延緩放貸審批。
且不論銀行方面的具體細則如何，第二套房貸的收緊已成事實(shí)。復旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長(cháng)孫立堅教授認為，首付比例提高，同時(shí)上調房貸利率，從數量和價(jià)格上雙重調控，無(wú)疑是近來(lái)央行調控樓市最大的一次動(dòng)作。這充分顯示央行對樓市過(guò)熱加大銀行風(fēng)險的擔憂(yōu)。新政對抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)效果究竟有多明顯，還要看通貨膨脹、市場(chǎng)流動(dòng)性等其他因素的配合。但此次新政的出臺，至少向市場(chǎng)發(fā)出了一個(gè)信號：為控制房貸風(fēng)險，今后銀行的信貸龍頭將進(jìn)一步擰緊。
改變市場(chǎng)預期
銀行提高第二套房貸門(mén)檻，僅僅是金融政策調控樓市的其中一項。
事實(shí)上，近期房?jì)r(jià)上漲，除了市場(chǎng)需求的強勁，流動(dòng)性過(guò)剩也是一個(gè)不能忽視的因素。更何況，在人民幣持續升值的背景下，人民幣資產(chǎn)也成為資金流入的焦點(diǎn)。
今年以來(lái)，不止是樓市，股市、期市、銀行理財市場(chǎng)均呈現出火爆的態(tài)勢。以股市為例，滬深兩市股指迭創(chuàng )新高的背后，是市場(chǎng)資金流入的迭創(chuàng )新高。截至昨天，滬深兩市總市值首次突破25萬(wàn)億元大關(guān)，而流通市值也接近10萬(wàn)億元。在股市投資熱情高漲的同時(shí)，投資市場(chǎng)并沒(méi)有出現“蹺蹺板”效應，財富的溢出，更是造成了其他市場(chǎng)的同步熱漲，樓市自然不例外。
市場(chǎng)過(guò)剩的流動(dòng)性，帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)格、消費價(jià)格的普遍上漲。央行自今年3月以來(lái)，已連續5次加息。5次加息對房貸市場(chǎng)的累積效應，不可小視。銀行專(zhuān)家簡(jiǎn)單算了一筆賬，以總額20萬(wàn)元、期限為20年的住房按揭貸款為例，2004年10月以來(lái)的9次加息，已使最終累加的總還款額增加了近59153.57元，近6萬(wàn)元對于普通家庭而言絕不是一個(gè)小數目。
房貸成本的逐步增加，加上第二套房貸門(mén)檻的大幅提高，必然對樓市需求有一定的抑制作用，將在一定程度上改變市場(chǎng)的預期。有關(guān)專(zhuān)家指出，一旦央行連續加息，導致通脹拐點(diǎn)出現，樓市價(jià)格的拐點(diǎn)也將出現。
可見(jiàn)，在當前流動(dòng)性過(guò)剩的背景下，國家加大了運用貨幣政策、財稅政策進(jìn)行宏觀(guān)調控的力度，購房者應當密切關(guān)注利率、匯率、稅率、股市的走勢和變化對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，以正確認識房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢。
投資風(fēng)險加劇
昨天，記者從滬上一些中介公司了解到，由于此前市場(chǎng)上對第二套房上調首付比例和貸款利率的新政已有所傳言，本月下旬起，二手房市場(chǎng)再度出現觀(guān)望氣氛，成交量和成交價(jià)格的漲幅均有所放緩。
頻頻出臺的調控政策，大大增加了投資成本，對炒房者的資金鏈條形成壓力，而且還悄然改變著(zhù)市場(chǎng)預期，使投資買(mǎi)房的風(fēng)險進(jìn)一步加劇。此番新政更是直接抑制了市場(chǎng)投機需求。
在各種調控“組合拳”的作用下，未來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性供不應求的矛盾將有所緩解。上海市房地部門(mén)已經(jīng)明確表示，將積極配合落實(shí)國家有關(guān)個(gè)人住房按揭貸款首付款政策，對違反貸款規定的不予辦理抵押登記。這將為抑制投機需求把好關(guān)。
供應方面，包括建筑面積90平方米以下商品住房在內的各類(lèi)住房將加快上市節奏，也有利于購房者“貨比三家”。本月，上海公布了新的預售規定，商品住房項目已達到預售標準的部分，原則上應當全部申請預售和網(wǎng)上認證；超過(guò)3萬(wàn)平方米，確需分批預售的，每次申請預售面積不得少于3萬(wàn)平方米，并應制訂分批上市計劃。這一規定“逼”出了不少新盤(pán)供應量，據預計，年內全市達到預售標準的450萬(wàn)平方米新建商品住房將全部上市；按照國家有關(guān)規定新建的90平方米以下的商品房，今年下半年至明年上半年也將迎來(lái)集中上市期；年內將有450公頃住宅用地上市供應，其中中心城區約50公頃……
一個(gè)收緊房貸的政策也許還不能完全改變當前樓市格局，但在多個(gè)措施的綜合效應下，未來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系將會(huì )趨向合理，房?jì)r(jià)也將處于更為理性的區間。對于想買(mǎi)房自住的購房者來(lái)說(shuō)，與其現在追漲入市，買(mǎi)一套地段、房型欠佳的房子，倒不如等到市場(chǎng)供應更為寬裕時(shí)，挑選性?xún)r(jià)比更合適的住房。(蔣婭婭 張奕)
相關(guān)報道
