這是一個(gè)最好的年代，也是一個(gè)最壞的年代。
當越來(lái)越多的自住型買(mǎi)家購房壓力日漸顯現，當越來(lái)越多的年輕夫婦淪為“房奴”，我們卻同時(shí)發(fā)現，又有不少的投資者開(kāi)始在上海樓市之中不斷獲利，又有不少的“樓市新貴”正在誕生。
樓市傳統旺季“金九”的到來(lái)，使上海各區域一、二手住宅市場(chǎng)的“金九”效應再次顯現。而從一些市場(chǎng)數據反饋得知，8、9月以來(lái)，購買(mǎi)能力頗為強悍的中長(cháng)線(xiàn)投資客入市數量也是急劇增加。
來(lái)自美聯(lián)物業(yè)、中原地產(chǎn)以及信義房產(chǎn)的市場(chǎng)研究報告都不約而同地分析指出，“金九銀十”檔期當前，不少投資客積極籌備入市“搶”樓，粗略統計，目前樓市之中投資客的比例已經(jīng)從年初的5%左右，翻番至10%左右，甚至可能更高。
從5%到10%
中原地產(chǎn)在較早些時(shí)候就有統計披露：6月底、7月初非自住型投資購房者比例有所抬頭，投資客較6月上升了15%左右。中原地產(chǎn)認為，上海樓市的強勁走勢是吸引投資客的最主要原因，而除了純粹的投資客外，隨著(zhù)一、二手房?jì)r(jià)近幾月來(lái)的不斷上調，一些改善型普通自住購房者的購房心理也起了明顯變化，他們大多會(huì )保有手上的一處原有物業(yè)用以長(cháng)線(xiàn)投資，并會(huì )再貸款購買(mǎi)一套用以自住。
而近期美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部的數據報告也與中原地產(chǎn)的統計不謀而合，該報告顯示，今年的3、4月自住需求集中釋放的時(shí)間段，自住購房需求占到絕大多數。包括徐匯、靜安、黃浦、盧灣及浦東內環(huán)區域在內的各區域，購房用以投資的客戶(hù)比例不足5%，但這個(gè)數字在近期已發(fā)生了明顯的變化，以中長(cháng)線(xiàn)投資為主的投資客比例已經(jīng)占據到了10%左右。
對此過(guò)程，一位精通上海二手房市場(chǎng)的分析人士給出了他們的見(jiàn)解，“由于在上半年股市等投資市場(chǎng)的豐厚獲利，一定程度上提升了部分自住購房者的支付能力，也致使了近段時(shí)間內業(yè)主頻頻返價(jià)封盤(pán)舉動(dòng)的形成。隨著(zhù)部分中心區域樓盤(pán)價(jià)格的一漲再漲，部分自住購房者明顯感覺(jué)力不從心，逐漸放棄一再加價(jià)，暫離市場(chǎng)；而相比于一般的自住客戶(hù)，長(cháng)線(xiàn)投資客平均支付能力較強，大多是具有一定經(jīng)濟基礎的本地經(jīng)濟強人、港澳臺及歐美境外人士，他們更為看好上海樓市的長(cháng)期穩定發(fā)展，因此，他們的入市量還是會(huì )源源不斷增加。此消彼漲，投資客的比例當然就上升了�！�
房源要求高
“雖然投資客群體支付能力相對較強，但他們對于物業(yè)本身質(zhì)素更為嚴格，如房源所處的小區位置、樓層、朝向以及景觀(guān)都有較高的要求。此類(lèi)購房群體不排斥購買(mǎi)帶租約的房源，買(mǎi)下后也會(huì )放租收取租金回報。但相比過(guò)去，如今的長(cháng)線(xiàn)投資客戶(hù)對于物業(yè)明顯更加挑剔，且在看房時(shí)都抱著(zhù)‘寧缺毋濫’的心態(tài)�！泵缆�(lián)物業(yè)的區域總監黎志賢繼續舉例進(jìn)行說(shuō)明，“雖然房源售價(jià)逐步提升，但租賃市場(chǎng)價(jià)格相對沒(méi)有太大變化，以近期門(mén)店內成交166平方米的萊詩(shī)邸3房為例，銷(xiāo)售單價(jià)基本在27000——30000元/平方米，而每月的租金基本維持在13000元/套，由此計算，該套房源的租金回報率并不高，只有3—3.5%。
逐漸降低的租金回報也使得長(cháng)線(xiàn)投資客對于物業(yè)選擇的要求更加嚴格。目前，最受長(cháng)線(xiàn)投資客青睞的依舊是面積適中的兩房，這類(lèi)房源總價(jià)適中且租賃良好，投資收益穩定高效�！�
高端物業(yè)投資熱涌
投資客的再次涌入，也一定程度上給當前房?jì)r(jià)的攀升起了助推作用。一方面，如今的中長(cháng)線(xiàn)投資者熱衷于投資市中心高檔住宅甚至是豪宅物業(yè)，拉升了上海樓市的整體成交價(jià)格，另一方面，他們的參市更使賣(mài)方市場(chǎng)顯得高調，不斷提升物業(yè)價(jià)格。
據一些非官方的機構統計，上海目前新房報價(jià)的月漲幅在8%左右，而中環(huán)以?xún)鹊闹行某菂^板塊的二手房成交漲幅則更高，達到12%左右�！�
另一個(gè)值得注意的是，中小戶(hù)型房源亦成為了投資客群喜好的投資品。據了解，上海首批推出的“90/70”項目中，投資客的所占比例就不小，一些投資客甚至一買(mǎi)就是數套。相關(guān)資料顯示，“90/70”項目是順應百姓自住潮流而興起開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，起著(zhù)調節市場(chǎng)供應結構的作用。但當這些新房投放市場(chǎng)時(shí)，卻未曾想到，受到了來(lái)自投資客的“狙擊”。
除了民間投資客外，海外投資者也蜂擁而來(lái)。繼8月翠湖天地等豪宅項目被一些境外財團整體購買(mǎi)，并迅速溢價(jià)轉手之后，本月以花旗為代表的境外投行又再次出售上海永新廣場(chǎng)套現，獲利回報高達100%，可謂“盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)”。"
年末仍有調控可能
面對著(zhù)再度火熱的上海樓市，投資客們笑逐顏開(kāi)。但也有專(zhuān)家提醒表示，當前樓市火熱的背后，積聚著(zhù)一定的風(fēng)險，這包括市場(chǎng)可能發(fā)生的轉變和不可預知的宏觀(guān)調控政策風(fēng)險。
地產(chǎn)評論員楊紅旭表示，根據上半年全國及上海樓市趨熱的表現，結合近期中央調控宏觀(guān)經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)的決心，下半年仍有可能出臺新的房地產(chǎn)調控的“大動(dòng)作”。
而一些開(kāi)發(fā)商在不斷上調著(zhù)自己樓盤(pán)均價(jià)的時(shí)候，也對政策有所預感，“說(shuō)實(shí)話(huà)，我們自己也感覺(jué)這個(gè)市場(chǎng)又有點(diǎn)過(guò)熱了，估計過(guò)不了年末，就又會(huì )有調控新政出臺了�！�
實(shí)質(zhì)上，繼8月的“捂盤(pán)新政”陸續出臺之后，上海新房供應量在9月已經(jīng)得到一定程度的有效釋放，這也說(shuō)明，對于投資熱度的調控，相關(guān)方面的力度還是不會(huì )減弱的。(戈允佳)
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