供需矛盾會(huì )在相當長(cháng)時(shí)期存在，要抑制房?jì)r(jià)繼續走高，調控要在供與需兩個(gè)環(huán)節上聯(lián)動(dòng)，在擴大供給的基礎上優(yōu)化需求
房?jì)r(jià)與居民生活息息相關(guān)，由于住房關(guān)聯(lián)性強，其價(jià)格上漲，將形成連鎖反應；而過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還會(huì )對整個(gè)金融體系和經(jīng)濟運行產(chǎn)生深刻影響。
為防止金融風(fēng)險，以及經(jīng)濟從偏快轉向過(guò)熱，當前應把穩定房?jì)r(jià)放在突出位置。
房?jì)r(jià)上漲
統計數據顯示，北京市8月份房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲了12.1%，達到近兩年漲幅的最大值。而在這一個(gè)月，深圳的房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲17.6%，與2006年全年平均房?jì)r(jià)相比，漲幅超過(guò)了一倍。
高昂的房?jì)r(jià)迫使買(mǎi)房者大筆向銀行借貸，房貸總量迅速攀升。統計顯示，我國1997年商業(yè)性個(gè)人住房貸款總量只有190億元，到今年上半年，這一數額達到了25720億元，10年時(shí)間增長(cháng)了135倍。
從一些城市住房?jì)r(jià)格上漲較快的原因來(lái)分析，既有共性，也有各自不同的原因。
從共性方面看：一是需求拉動(dòng)。由于大城市人口比較集中，加之外來(lái)人口集聚，購房需求持續增長(cháng)，成為大城市住房?jì)r(jià)格持續上漲的最重要因素。
二是成本推動(dòng)。以土地、建筑材料為主，構成住房成本的諸多要素供應趨緊，成為住房?jì)r(jià)格居高不下的主要內因。2007年上半年，土地購置面積同比上升僅有10%，但購置土地費用卻同比上升28.6%。二季度土地交易價(jià)格同比上漲13.5%，漲幅比一季度提高3.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，居住用地交易價(jià)格同比大幅上漲16.2個(gè)百分點(diǎn)，漲幅比一季度提高7.3個(gè)百分點(diǎn)。地價(jià)上漲使得單位土地面積開(kāi)發(fā)成本明顯提高，并最終反映到房?jì)r(jià)上。
三是發(fā)展帶動(dòng)。房?jì)r(jià)上漲較高的城市，多是發(fā)展較快的城市，經(jīng)濟發(fā)展水平提高和居民收入水平的增長(cháng)，增強了現實(shí)購買(mǎi)能力。加上城市發(fā)展空間大、機會(huì )多，吸引大量外來(lái)人員定居發(fā)展，從而形成龐大的住房需求市場(chǎng)。
四是投資驅動(dòng)。房地產(chǎn)商品具有消費品和投資品的雙重屬性，在我國經(jīng)濟發(fā)展的現階段，還具有較高的保值增值性。所以，個(gè)人購買(mǎi)住房仍是投資的一項重要選擇，特別是在條件較好的城市，住房具有投資增值的可預期前景。加上房地產(chǎn)市場(chǎng)還很不規范，給房地產(chǎn)投機留下很多可以利用的政策空間，在利益機制驅動(dòng)下，很多人加入到住房投資和投機中來(lái)。
五是理性主動(dòng)。一些城市基礎設施好、自然條件優(yōu)越，在公共服務(wù)和公共安全以及文化教育等方面具有優(yōu)勢，既適于發(fā)展，又適宜人居。所以，選擇這些城市定居發(fā)展是消費者理性而又主動(dòng)的選擇。
從個(gè)性方面看，除了住房需求正常增長(cháng)之外，還有一些其他新增因素。
如北京商品房以外地人購買(mǎi)為主。據統計1/3以上的商品住房是賣(mài)給了北京以外的人，其中中心區高檔的商品房占50%，甚至60%以上。
上海房?jì)r(jià)主要受總部經(jīng)濟和國外人口增加影響，外資在房地產(chǎn)中扮演重要“角色”。2004年，境外機構和個(gè)人購房20272套，購房面積為290萬(wàn)平方米，合同金額為350億元。2005年，分別為14920套，213萬(wàn)平方米，332億元。2006年1～7月為8938套，134萬(wàn)平方米，229億元。在外資購房最多的2004年，外資購買(mǎi)占到上海當年銷(xiāo)售市場(chǎng)份額的4%～5%。
深圳房?jì)r(jià)主要受“港深同城化”，香港人大量購買(mǎi)，抬高了房?jì)r(jià)。而且香港人的購買(mǎi)力強、需求旺盛，深圳房?jì)r(jià)仍將面臨被抬高的壓力。因為比較來(lái)看，香港房?jì)r(jià)高、面積小，香港普通市民看好住房80平方米小戶(hù)型，每平方米價(jià)格在2萬(wàn)～3萬(wàn)港元。
供需都要調控
穩定住房?jì)r(jià)格就是要使住房?jì)r(jià)格與收入水平保持合理的比例。近年來(lái)，我國的大城市房?jì)r(jià)收入比(購房總價(jià)與家庭年收入的比值)幾乎均超過(guò)10倍,而北京與上海等地區則超過(guò)15倍,甚至接近20倍，遠遠超過(guò)世界銀行給出的合理值為5倍的指導線(xiàn)，對宏觀(guān)經(jīng)濟健康穩定發(fā)展產(chǎn)生直接的影響。
穩定住房?jì)r(jià)格需要供需聯(lián)動(dòng)。
首先，住房供給與需求要共同推進(jìn)。在今后相當一個(gè)長(cháng)時(shí)期內，我國住房供給與需求仍會(huì )比較緊張，特別是隨著(zhù)工業(yè)化和城市化的加快，人口的流動(dòng)性和居住的選擇性進(jìn)一步增強，將會(huì )加劇住房供給與需求的結構性矛盾。為此，應當加大供給與需求雙向調控的力度。
在供給方面，一是要建立健全廉租房制度，保障居民基本住房需要。到今年6月，全國有586個(gè)城市建立廉租住房制度，2007年計劃安排廉租住房資金79.4億元，超過(guò)2006年之前廉租住房總額；二是要加大經(jīng)濟適用房的供給，以最優(yōu)惠的土地價(jià)格、最佳地段，增加經(jīng)濟適用房的比例；三是提高住房用地在建設用地中的比例，提高中低價(jià)位、中小套型普通商品房和經(jīng)濟適用房在住房供應中的比例，提高土地出讓凈收益用于廉租房建設的比例；四是要在大城市逐步形成廉租房和經(jīng)濟適用房向中心區集聚，私住房、商品住房向郊外擴展。這樣既符合廉租房和經(jīng)濟適用房的需求特點(diǎn)，又可以節省通行距離和交通成本，減少城市交通流量；五是為了節約土地、擴大供給，要鼓勵商業(yè)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，通過(guò)舊房改造方式，擴大住房供給總量。對于城市一些低矮破舊住房，要加大改造力度，合理規劃，明確用途，使有限的城市土地更好地發(fā)揮作用。
在需求方面，要在增加供給的同時(shí)，引導住房需求逐步理性化。一是住房需求要適應國情實(shí)際。我國人口眾多，住房資源有限，不可能把住房標準搞得過(guò)于超前。在現階段，不宜過(guò)分追求擴大人均住房面積，而要著(zhù)力解決“有房住”的問(wèn)題；不宜過(guò)分強調住房自有率，我國人均GDP剛剛2000美元，過(guò)高的住房自有率既不符合經(jīng)濟發(fā)展的實(shí)際，也不利于可持續發(fā)展；二是不能把住房當成投資品，更不能以投機為目的。要不斷拓寬新的投資領(lǐng)域，引導社會(huì )資金投資到更有利于發(fā)展的領(lǐng)域。同時(shí)，要建立完善適于市場(chǎng)經(jīng)濟要求的法律體系，并給民眾以明確的政策法規的預期。例如隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟體制的完善，要逐步增加擁有多套住房的成本，包括適時(shí)開(kāi)征資產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等；三是通過(guò)政策手段有效抑制住房需求。如提高第二套房首付比例，加強貸款限制等。
穩定房?jì)r(jià)的幾個(gè)著(zhù)力點(diǎn)
今后一個(gè)時(shí)期是房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的關(guān)鍵期，要采取積極有效措施，加大政策調節的力度，從供求結合上穩定房?jì)r(jià)。
首先要明確從供給與需求結合上穩定房?jì)r(jià)的思路，進(jìn)一步加大供需雙向調控的力度。一方面通過(guò)加大經(jīng)濟適用房和廉租房的供給，滿(mǎn)足基本住房需求，通過(guò)控制貸款供給，有效抑制投資性住房需求。另一方面，根據住房需求傾向，注意調整供給結構，以解決“有房住”問(wèn)題為重點(diǎn)，適當增加居住用地供應，擴大基本住房供給。同時(shí)，有條件地增加其他性質(zhì)的住房供給，以滿(mǎn)足不同偏好的住房需求。
其次要把住房保障措施落到實(shí)處。認真實(shí)施經(jīng)濟適用房和廉租房制度。一是要擴大制度的覆蓋面。沒(méi)有建立基本住房制度的城市要加快建立，已經(jīng)建立的城市要重點(diǎn)完善配套政策；二是對經(jīng)濟適用房嚴格制度管理，要公開(kāi)透明，規范運作。建立有效的公共信息披露制度，完善住房征信體系，加強信息化管理；三是廉租房要進(jìn)一步完善制度體系，要與分配制度改革結合起來(lái)，建立嚴格的收入劃分標準和資格審查制度，保障低收入者成為住房政策的受惠者。同時(shí)，要建立完善與收入水平相聯(lián)系的廉租房退出機制。
第三要采取有區別的調控政策。一是對于房?jì)r(jià)上漲較快的城市，要加強指導和監管，調整完善有區別的信貸、稅收政策；二是對擁有多套住房的居民戶(hù)，提高其住房轉讓的征稅標準，以抑制住房投機行為�？山梃b韓國的做法，對于擁有3套以上住宅的居民戶(hù)，轉讓房地產(chǎn)課以60%的高標準轉讓稅；三是對于特殊購房需求，采取特殊政策。如對外資購房，要有新的政策，既要有利于招商引資的需要，也要符合穩定住房?jì)r(jià)格的要求。
第四要建立住房發(fā)展計劃。我國住房供給與需求緊張狀況將是長(cháng)期現象，為此必須建立保障基本住房需求的住房發(fā)展計劃，持續建設和發(fā)展，有計劃地解決居民住房問(wèn)題。
第五要強化地方政府在穩定房?jì)r(jià)和住房保障中的責任。要把穩定房?jì)r(jià)和住房供應及住房保障，作為地方政府行政考核的重要內容。(白津夫)
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