為了穩定房?jì)r(jià)、平抑市場(chǎng)投機，防范房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險，日前央行和銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布通知，明確利用貸款所購第二套(含)以上住房首付不得低于四成，貸款利率不得低于同期銀行基準利率的1.1倍。
有關(guān)銀行將緊縮房地產(chǎn)消費貸款的消息早有耳聞，提高首付也在預期之中。之前，已有一些城市的商業(yè)銀行率先將第二套住房的按揭首付由以前的三成提高至四成，個(gè)別銀行甚至停止了對購買(mǎi)二手房的商業(yè)貸款。美國次級信貸危機的教訓更是給日子好過(guò)的國內商業(yè)銀行澆了一盆冷水，警醒他們居安思危，積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。
筆者以為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫迅速，全國各城市房?jì)r(jià)持續多月保持上漲的背景下，加息和上調存款準備金率等一系列調控措施對樓市升溫退燒作用不大，提高首付比例的措施將直接抬高購房的資金門(mén)檻，可能對抑制過(guò)旺的需求是一帖有針對性的立竿見(jiàn)影的藥，與之前打擊捂盤(pán)惜售的措施相配套，將有利于緩解目前市場(chǎng)供不應求的態(tài)勢，對平抑漲速過(guò)快的房?jì)r(jià)也有益處。
雖然各家銀行都在央行和銀監會(huì )通知發(fā)布后立即對外發(fā)布了放貸新政策，比如建行明確，個(gè)人房貸重點(diǎn)支持第一套自用住房，對第二套(含)以上住房貸款，逐步降低貸款成數。但收緊房貸的行動(dòng)其實(shí)早已經(jīng)啟動(dòng)。9月下旬，建行的一則報告認為我國將進(jìn)入房貸違約的高風(fēng)險期。報告還提到，要加大對住房貸款的審查力度，建立和完善個(gè)人征信系統，改變商業(yè)銀行信貸人員僅僅憑著(zhù)借款人身份證明、個(gè)人收入證明等比較原始的征信材料進(jìn)行判斷和決策，提高對購買(mǎi)第二套及以上住房貸款的首付比例等，以完善風(fēng)險管理。
但是，對購買(mǎi)第二套房將提高首付的措施也引來(lái)購房者的質(zhì)疑聲。如何判斷第二套房是一個(gè)老大難問(wèn)題。目前，銀行的征信系統并未與房地產(chǎn)登記系統互通，各商業(yè)銀行之間也是各自為政，銀行基本上沒(méi)有辦法來(lái)準確判斷一個(gè)人有多少套房子。雖然第二套房被界定為貸款購買(mǎi)的第二套房，如果一個(gè)人一次購買(mǎi)3套住房，分別在3家不同的銀行貸款，這3家銀行都有可能認為此人是第一次購房。而且，當第一套房的貸款已經(jīng)還清，購買(mǎi)第二套房時(shí)如果仍然得多付首付和利息，似乎也不合情理。
通知規定第二套住房應該是家庭第二套住房，而現實(shí)生活中，夫妻共同出資買(mǎi)房，產(chǎn)權人只寫(xiě)一方名字的情況很普遍，以另一方名義買(mǎi)房算不算第二套房？還有一種情況在時(shí)下年輕人中也很普遍，男女方雖然結婚了，但其中一方的戶(hù)口仍在父母處，戶(hù)口簿仍然顯示未婚，這第二套房又該如何控制？
筆者認為，將購買(mǎi)第二套房等同于投資性購房也欠妥當。在購房需求中，存在相當一部分改善型需求，這些購房者必須在購買(mǎi)了第二套房并入住后，才有可能出售第一套房。隨著(zhù)生活觀(guān)念的改變，還會(huì )有一部分人在兒女結婚后大房換小房，套取部分現金提高生活質(zhì)量，這樣的購房行為恐怕也不能劃入第二套房的范疇。如果我們不能精確地鎖定投資性需求，而“誤傷”了自住性需求，那么，出于良好愿望的資金緊縮措施很可能對資金有限的自住購房者造成“殺傷力”，而對資金相對寬裕的投資者來(lái)說(shuō)，不過(guò)只是多一套少一套的差別。
有專(zhuān)家分析，購房者分五類(lèi)，一是第一次購房自住，二是改善性購房，三是長(cháng)線(xiàn)投資者，四是短線(xiàn)投機者，五是恐慌入市，透支經(jīng)濟能力提前買(mǎi)房的人。筆者認為，應該鼓勵和保護第一和第二種需求，目前不提倡第三種需求，最后兩種需求才是調控措施應該針對的目標。(許國萍)
相關(guān)報道
