九月底，央行和銀監會(huì )發(fā)布的房貸新規出臺后社會(huì )反響熱烈，大部分公眾對監管層提高多套房的貸款門(mén)檻拍手稱(chēng)快。受政策調控的影響，上海、北京等熱點(diǎn)地區房?jì)r(jià)上漲的勢頭已經(jīng)減緩。近日，商業(yè)銀行紛紛確定了房貸新規的執行細則，其中對于多套房的認定標準存在差異，引起了社會(huì )廣泛關(guān)注。
筆者從商業(yè)銀行處了解到，在房貸新規出臺前的征求意見(jiàn)過(guò)程中，各商業(yè)銀行對于多套房的認定標準已經(jīng)有過(guò)爭論，但是監管部門(mén)考慮到各行風(fēng)險承擔能力不同，各地區房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段不同，房貸需求構成差異較大，因而確定了因地制宜、各行自定、風(fēng)險自控的原則，意圖給商業(yè)銀行制定實(shí)施細則保留一定的靈活性。但是，在商業(yè)銀行紛紛確定了二套房貸實(shí)施細則后，一些媒體和社會(huì )公眾開(kāi)始質(zhì)疑多套房的認定標準存在差異，筆者認為這是因為媒體和社會(huì )公眾對于房貸新政的解讀存在誤區。
從國際慣例來(lái)看，西方發(fā)達國家商業(yè)銀行的房貸政策差異極大，不僅對多套房的認定政策千差萬(wàn)別，而且收入標準和利率水平都大不相同。一般而言，房地產(chǎn)風(fēng)險承受能力強的銀行制定的房貸標準較寬松，而房地產(chǎn)風(fēng)險管控能力弱的銀行制定的房貸標準較嚴格；宏觀(guān)經(jīng)濟存在波動(dòng)風(fēng)險的地區房貸標準嚴，經(jīng)濟增長(cháng)穩健的地區房貸標準寬。因此，商業(yè)銀行房貸政策存在差異在國際信貸市場(chǎng)上是自然合理的現象。
過(guò)去中國的商業(yè)銀行制定房貸政策時(shí)，基本上千篇一律。為了爭奪客戶(hù)，信貸標準大都確定為政策允許的最低線(xiàn)，這種現象本不合理，蘊含著(zhù)極大的信貸風(fēng)險，卻很少有人質(zhì)疑。目前，各家商業(yè)銀行根據自身的風(fēng)險管理水平，和對各地區房地產(chǎn)金融風(fēng)險的判斷，出臺了一些具有差異性的房貸政策，正說(shuō)明了監管層和商業(yè)銀行的監管和經(jīng)營(yíng)意識有了長(cháng)足的進(jìn)步。作為獨立運營(yíng)的金融機構，各家商業(yè)銀行應該有自主決策貸款的權力，更應該有自主抵御風(fēng)險的措施。
有人擔心房貸標準不同，會(huì )引起商業(yè)銀行之間不合理競爭，筆者認為大可不必擔心。銀行制定相對嚴格的房貸標準，雖然會(huì )失掉部分客戶(hù)，但經(jīng)營(yíng)風(fēng)險也會(huì )相應降低；而制定標準寬松的銀行，短時(shí)期內可能會(huì )爭取到更多的房貸業(yè)務(wù)，但對風(fēng)險控制能力的要求也會(huì )更高。這里本不存在誰(shuí)得利、誰(shuí)吃虧的問(wèn)題，而反映了商業(yè)銀行對于金融風(fēng)險的獨立判斷。目前，部分人呼吁監管機構出臺一個(gè)全國統一、放之四海而皆準的細則，等于要求商業(yè)銀行再回到信貸政策全國一刀切的老路。
筆者認為，關(guān)于多套房認定時(shí)貸款是否還清、按“戶(hù)”還是按“個(gè)人”的爭議都不重要，關(guān)鍵是商業(yè)銀行應該理解監管層的良苦用心，在監管環(huán)境越來(lái)越寬松、獨立性越來(lái)越大的情況下，大力提高風(fēng)險管理能力，確定適合自身特點(diǎn)的市場(chǎng)和客戶(hù)定位戰略，才是商業(yè)銀行改革發(fā)展的“正途”，目前關(guān)于多套房認定標準的爭論一葉障目，實(shí)可休矣。(記者 苗燕)
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