苦等房?jì)r(jià)下跌的人恐怕又要失望了，數據說(shuō)明房?jì)r(jià)未降。敢于預言房?jì)r(jià)下跌者，是因為昧于人民幣資產(chǎn)與國際貨幣市場(chǎng)大勢。
國家發(fā)改委、國家統計局調查顯示，2007年9月全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.9%，創(chuàng )今年新高，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.7%，漲幅比上月高0.3個(gè)百分點(diǎn)，全國有7個(gè)城市漲幅超10%。國家統計局最新公布的9月份“國房景氣指數”達到104.99，比8月份上升0.51點(diǎn)，同比上升1.85點(diǎn)，于今年3月以后連續6個(gè)月環(huán)比攀升，創(chuàng )下三年以來(lái)的新高。
如果我們按照國家統計局計算CPI的方法，把房地產(chǎn)列入投資而不是消費，那么，就不能以消費價(jià)格對待房地產(chǎn)投資，而只能以投資價(jià)格看待，房地產(chǎn)是目前人民幣資產(chǎn)的主要投資品種。
要降低人民幣資產(chǎn)價(jià)值有兩種辦法，第一是讓人民幣匯率一次升值到位，這樣購房置地者就再也享受不到人民幣與房?jì)r(jià)同步水漲船高的樂(lè )趣了。不過(guò)，這一方法對整體經(jīng)濟風(fēng)險太大，已經(jīng)被決策部門(mén)摒棄，我國實(shí)行的是穩步升值的策略。這就意味著(zhù)，在人民幣能夠自由兌換之前，房地產(chǎn)投資都能享受到人民幣升值的溢價(jià)，對于境外投資者而言，這一點(diǎn)尤其有吸引力。正因為如此，所有圍繞中國房地產(chǎn)的投資，基金、股票、商業(yè)與住宅地產(chǎn)，都成為投資熱點(diǎn)。換句話(huà)說(shuō)，如果房?jì)r(jià)下跌，那么也就意味著(zhù)與人民幣相關(guān)的資產(chǎn)以及與房地產(chǎn)相關(guān)的建筑、金融等領(lǐng)域都會(huì )出現下跌趨勢。當然，人民幣升值速度加快的趨勢，值得投資者警惕。
另一個(gè)辦法是征收物業(yè)稅，關(guān)于這一點(diǎn)爭議甚大，有房地產(chǎn)專(zhuān)家提出疑義，認為政府此前出臺了一系列的提高稅費措施，可是房?jì)r(jià)照樣一路上漲。所以，這些房地產(chǎn)專(zhuān)家振振有詞說(shuō)，根據經(jīng)驗，物業(yè)稅對于抑制房?jì)r(jià)毫無(wú)用處。
對此我只能說(shuō)，提出這些論據的是房地產(chǎn)專(zhuān)家而不是金融專(zhuān)家。我們迄今為止所征的稅都是在增加交易環(huán)節的成本，而不是在持有環(huán)節征稅。按照米勒定律，資產(chǎn)價(jià)格與供求無(wú)關(guān)，資金收益與資金成本無(wú)關(guān)，加息并非使貨幣堅挺的手段，而是貶值的補償。簡(jiǎn)言之，我們在進(jìn)行投資決策時(shí)，最終考慮的是投資收益，只要收益在成本之上就有可能進(jìn)行投資，當由于公共交通等基礎建設完善以及富裕階層集中于大城市等預期導致房?jì)r(jià)一年上漲一倍時(shí)，對于所有投資者而言，都是不可抗拒的誘惑。此時(shí)央行即便從目前7.83%的房貸利率上調18個(gè)基點(diǎn)，稅務(wù)部門(mén)將交易稅與所得稅上調上萬(wàn)元，全都無(wú)濟于事，投資者照樣會(huì )蜂擁而入。
但物業(yè)稅完全不同，是政府根據每年的評估價(jià)在持有環(huán)節按年征收，也就是說(shuō)政府直接進(jìn)入了收益環(huán)節獲取現在由購房者的部分紅利。并且，雖然在試點(diǎn)階段可能在1%左右浮動(dòng)，但這把劍的鋒利之處在于，他是每年根據市場(chǎng)價(jià)格評估，稅率每年調整公布，計征稅額大小取決于持有物業(yè)的當年估價(jià)和公布稅率的乘積，一年一收，也就是說(shuō)，政府每年都會(huì )根據市場(chǎng)價(jià)格取走物業(yè)增值部分的紅利，對于投資者來(lái)說(shuō)，這就是一年一落的達摩克利斯之劍。
征收物業(yè)稅之后的另一個(gè)效應，是房?jì)r(jià)交易成本會(huì )下跌。從理論上說(shuō)，由于地價(jià)和相關(guān)稅費分70年交，也就意味著(zhù)占住宅成本50%多的地價(jià)和相關(guān)稅費在銷(xiāo)售時(shí)只需先繳納七十分之一，表現在房?jì)r(jià)中，成本有可能下降四成左右。但這并不是絕對的，還取決于市場(chǎng)對物業(yè)稅預期的消化時(shí)間以及政府推出的力度如何。(葉檀)
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