“提高首付是擠壓未來(lái)的房地產(chǎn)泡沫，出臺物業(yè)稅是擠壓現有的房地產(chǎn)泡沫，這樣就實(shí)現了調控的兩頭互動(dòng)，效果會(huì )非常明顯�！敝袊�(jīng)濟名家講壇副理事長(cháng)李開(kāi)發(fā)接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)候表示，研究總結國際上對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控方法，行之有效的措施主要有五種，一是取消預售制度，實(shí)行現房銷(xiāo)售，這是建設制度的改革，是程序與管理制度的變革。
二是大大提高第二套房及第N套房的首付，這是貸款制度的改革，是調控未來(lái)的制度；三是出臺不動(dòng)產(chǎn)稅，把閑置的、囤房炒作等待增值的物業(yè)投入實(shí)用市場(chǎng)，這是追溯既往，對已經(jīng)購置物業(yè)的一種調控，增大持有的成本。
四是征收高額的增值稅，這是調節房地產(chǎn)暴利的一種制度；五是出臺保障大多數人能獲得基本生活質(zhì)量的住房機會(huì )與購房能力的相關(guān)措施。
我國政府在最近的兩個(gè)多月中，已經(jīng)出臺了其中的一條半，即貸款制度、低收入人群的保障制度，如果物業(yè)稅再能如期出臺，調控必將成效突出。
“目前推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的重要動(dòng)力，是需求尤其是投資性購房需求過(guò)于旺盛。中國部分城市征收物業(yè)稅，意味著(zhù)購房者持有物業(yè)的成本增加，將對投資性購房需求產(chǎn)生一定的抑制作用�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)中國區總裁Bill先生對本報記者表示。
細節決定成效
“物業(yè)稅出臺能否取得預期效果，關(guān)鍵在于政策細節是否厘清相關(guān)問(wèn)題�！崩铋_(kāi)發(fā)認為，物業(yè)稅的征收有8個(gè)問(wèn)題要明確界定。
首先是物業(yè)稅起征的基本單位——家庭如何定義？比如，三口之家，擁有90平方，假如合理的保障性住房標準是每人30平方，那么三口之家減扣90平方，實(shí)際需交稅額是零。
但假如是兩口人，能不能擁有90平米；假如是單個(gè)成年人，未結婚或者已經(jīng)離婚，能不能獨自擁有90平米住宅？會(huì )不會(huì )有人為了另一套房而假離婚，比如能不能出臺一個(gè)政策，單個(gè)成年人擁有90平米，超過(guò)部分的物業(yè)稅減半收取。這需要參照國外的做法并結合我國的情況來(lái)制訂相關(guān)規定。
二是多套住房的物業(yè)稅如何計算？一套自住房是一個(gè)稅率，如果有第二套甚至第N套房稅率是否一樣，或者為了抑制多套持有，稅率逐步提高。
假定有這樣一個(gè)案例，一家四口買(mǎi)了三套房，一套房記在男主人名下，一套記在大兒子名下，一套記在小兒子名下。其中大兒子23歲，剛工作，未婚；小兒子13歲。如果算是一戶(hù)人，可能另有兩套房征收物業(yè)稅稅率要高。如果是三戶(hù)人就不一樣了。具體該如何操作？
三是物業(yè)稅的扣減點(diǎn)，即人均扣減面積數量，在扣減范圍內，實(shí)際稅率是零。建設部的研究部門(mén)說(shuō)，人均30平方米是小康住房標準，那么保障性住房的扣減標準是多少？最近出臺的保障性住房戶(hù)型已經(jīng)明顯縮小，那么最終物業(yè)稅的扣減標準究竟如何？
“四是物業(yè)稅計算人均房地產(chǎn)面積是按城市還是全國統一計算？”李開(kāi)發(fā)表示，這里面典型的是多套住房情況。比如，從廣州到北京打工，廣州有一套住房，是自住的，由于在北京工作，又購置了一套住房，這兩套都是自住房。
現在戶(hù)籍制度正在改革，但目前還未接軌，由于戶(hù)口無(wú)法進(jìn)京，因此在廣州的那套房也是自住房。李開(kāi)發(fā)認為，因為戶(hù)籍制度的緣故，應當兩頭都享受扣減政策。
如果允許戶(hù)籍遷移了，那么過(guò)了一定時(shí)期，只承認一套自住性住房則是合理的。如果全國統籌，有一套房要交物業(yè)稅。如果不搞全國統籌，許多人在多個(gè)城市炒房將無(wú)法受到稅收的調節，甚至有人用多套房來(lái)洗錢(qián)。
他建議，只要在本地工作(比如已經(jīng)有勞動(dòng)部門(mén)的登記與單位的登記，在所在城市工作兩年以上)，可以有一套自住房享受稅收優(yōu)惠政策。
五是既有物業(yè)征稅方法。作為一個(gè)家庭，作為“經(jīng)濟人”投資置業(yè)，使自己家庭的資產(chǎn)保值增值，從法理上是沒(méi)有問(wèn)題的。那么，既然作為合法投資，即使新的規定出臺，要抑制家庭投資房地產(chǎn)，也要和過(guò)去規定銜接，不能隨意清算過(guò)去，因為過(guò)去時(shí)是合法的。
因此，需要前后按時(shí)間劃斷。在新規定出臺之前的，李開(kāi)發(fā)建議要給予相當一段時(shí)間讓投資人考慮，要不要繼續持有，如果要促進(jìn)流轉，也要有一定的寬限期。
“六是物業(yè)稅的征收比例�！崩铋_(kāi)發(fā)表示，比例小了，沒(méi)有制約作用；比例大了，顯然又不合適，如何找到適合的度？
七是如何打擊假名物業(yè)。近年來(lái)，有些投資者人并不以本人的名義購買(mǎi)物業(yè)，而是以自己的子女、親友甚至他人的名義投資物業(yè)。李開(kāi)發(fā)建議，參照韓國、新加坡的相關(guān)措施，全面普查現有物業(yè)，進(jìn)行實(shí)名登記。
“八是自住的大戶(hù)型住房及遠郊區的第二套房怎么處理？”李開(kāi)發(fā)認為，經(jīng)濟發(fā)展了，住大房子也是情理之中。因此，即便是大戶(hù)型，如果用來(lái)自住應當從輕稅率，當初政府沒(méi)有相關(guān)規定，不應當過(guò)于嚴格。
從第二套房來(lái)看，如果第二套房在遠郊區，與在市中心區擁有第二套房性質(zhì)是完全不一樣的，建議在市郊購置改善型第二套房(用以自住)從低稅率，二套以上從高稅率；而在市區第N套住房投資，應當從高稅率。
降低流通成本
“物業(yè)稅通過(guò)增加持有房產(chǎn)的成本，不僅使購房需求趨于理性，而且可以更好地釋放存量房源，盤(pán)活二手房市場(chǎng)�！北本╂溂曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司副總金育松對本報記者表示，目前北京市二手房市場(chǎng)流通率比較低，2006年成交量為7.6萬(wàn)套，但二手房市場(chǎng)存量達到400萬(wàn)套，市場(chǎng)流通率僅有1.9%，與成熟市場(chǎng)8%的比例還有一定的距離。
物業(yè)稅的出臺可以刺激房源上市流通，這樣不僅增加了市場(chǎng)供給，也可以盤(pán)活二手房市場(chǎng)，緩解一手房市場(chǎng)壓力。同時(shí)，流通率不高也反映出目前市場(chǎng)的空置率比較高，因此，建議可以出臺空置稅，釋放大量的空置房。最后，物業(yè)稅出臺后，在目前賣(mài)方市場(chǎng)的格局下，應該盡量簡(jiǎn)化交易環(huán)節的稅費，既可以避免重復收稅，也可以促進(jìn)交易的活躍。
Bill先生也認為，二手房市場(chǎng)的活躍可以起到對新房市場(chǎng)需求的有效分流，因此在增加物業(yè)持有環(huán)節成本的同時(shí)，還應適當降低各種交易稅費帶來(lái)的物業(yè)流通環(huán)節的交易成本，才能真正使二手房市場(chǎng)起到分流作用，形成與新房的梯次消費。
對此，李開(kāi)發(fā)也表示，作為流轉稅，應當盡量減少或免除相關(guān)稅收，鼓勵流轉的進(jìn)行。(謝麗佳)
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