連續加息和提高第二套住房首付比例的政策，對上海二手房交易已經(jīng)產(chǎn)生了一定的冷凍效果。記者日前走訪(fǎng)了上海閔行區龍茗路東蘭路附近的數家房產(chǎn)中介門(mén)店，從10月到現在各家門(mén)店的成交記錄平均只有兩三套，僅為上月同期的兩三成左右。
更令房產(chǎn)中介們憂(yōu)心的并非首付比例和銀行貸款利率的雙提高，而是物業(yè)稅開(kāi)征可能性的逐漸增大。事實(shí)上，物業(yè)稅征收漸行漸近。近日國稅總局有關(guān)負責人表示正在積極穩妥地進(jìn)行開(kāi)征物業(yè)稅的準備工作，再次引起市場(chǎng)的高度關(guān)注——這一房地產(chǎn)調控的最后也是最大的一只“靴子”如果“落地”，會(huì )發(fā)出怎樣的砰然巨響？
物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的一種，針對房地產(chǎn)持有者征收，通俗說(shuō)來(lái)就是養房子要繳稅。從國際范圍來(lái)看，房地產(chǎn)的保有環(huán)節稅是發(fā)達國家地方財政收入的主要來(lái)源之一，開(kāi)征物業(yè)稅符合國際潮流。我國物業(yè)稅經(jīng)過(guò)幾年的空轉(模擬征收)，隨著(zhù)物權法的出臺，正式開(kāi)征只是個(gè)時(shí)間早晚問(wèn)題。
房地產(chǎn)業(yè)內比較一致的觀(guān)點(diǎn)認為，我國不會(huì )從一開(kāi)始就全面征收物業(yè)稅，而將采用漸進(jìn)征收策略，不會(huì )因此而使房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期發(fā)生逆轉，出現物業(yè)稅出臺便狙殺房地產(chǎn)業(yè)的極端現象。
首先，目前物業(yè)稅全面征收條件不成熟。征收物業(yè)稅牽一發(fā)而動(dòng)全身，關(guān)系到我國城市化發(fā)展大局，影響程度遠不限于一個(gè)行業(yè)，所以征收的具體內容和實(shí)施將會(huì )很謹慎，短期內全面征收的可能性不大。
有行業(yè)研究人士預計，先試點(diǎn)后推廣、先高檔后普通、先增量后存量的差異化實(shí)施比較符合現實(shí)。明年開(kāi)始試點(diǎn)和對高檔商品房先征收的概率較大，兩年內在全國推廣到所有物業(yè)的可能性較大。
為鼓勵自住、抑制投資和投機需求，預計物業(yè)稅稅率將實(shí)行差別化制定。對普通商品房、高檔商品房以及多套住房分別實(shí)行不同的稅率，通過(guò)稅率高低，實(shí)現對住宅消費結構的調控，壓縮投資投機房地產(chǎn)的獲利空間，限制投機性住房需求。
對于具體的稅基，有關(guān)投行研究報告指出，物業(yè)稅比較符合邏輯的稅率應在0.5%-1.5%區間內，而高端物業(yè)1%或1.2%的可能性較大，普通住宅稅率要低一些。一旦房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，以房地產(chǎn)評估價(jià)值為計稅基礎的物業(yè)稅，能起到內在穩定器的作用，有效抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。
征收物業(yè)稅有利于抑制房?jì)r(jià)，但不等于房?jì)r(jià)將會(huì )因此而下跌。在城鎮化不斷深入、居民收入不斷提高、消費升級等綜合因素作用下，我國居民在很長(cháng)時(shí)間內，對房地產(chǎn)的自住性需求仍非常旺盛，供需關(guān)系決定了房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期將延續很長(cháng)一段時(shí)間。
長(cháng)期看，普通商品住宅呈現一定的剛性需求特征，即使物業(yè)稅開(kāi)征，也不能抑制這部分市場(chǎng)需求，所以普通商品房?jì)r(jià)格仍將有較好支撐。而高檔商品房在目前投資和投機需求推動(dòng)下泡沫較大，所以征收物業(yè)稅對這部分的抑制將較為明顯，從而對高檔商品房房?jì)r(jià)階段性打壓，但價(jià)格是否會(huì )下跌，則取決于物業(yè)稅稅基及政府政策執行的力度。(黃俊峰）
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