最近一段時(shí)間，有關(guān)央行提高二次房貸首付的話(huà)題很是熱鬧了一陣子。
然而，就在人們還在為“第二套房”糾纏不清之時(shí)，來(lái)自國土資源部和國家稅務(wù)總局方面的消息顯示，物業(yè)稅的出臺已如箭在弦，除“銀根”外“地根”也同時(shí)收緊。種種跡象表明，樓市正經(jīng)歷有史以來(lái)最嚴厲調控。
樓市遭遇最嚴厲調控
據新華社報道，國家稅務(wù)總局相關(guān)負責人10月12日在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會(huì )上表示，目前正在積極穩妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺前的準備工作。有分析人士指出，這一動(dòng)態(tài)傳遞的信息意味著(zhù)物業(yè)稅從“空轉”到落實(shí)或許僅剩下一步之遙。
據上述人士介紹，從2003年起，稅務(wù)總局和財政部就先后批準了北京、江蘇、深圳等六個(gè)省市作為試點(diǎn)先行單位，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)。今年又批準了河南、安徽、福建、大連四個(gè)地區部分區域作為房地產(chǎn)模擬評稅擴大試點(diǎn)范圍。
這位負責人同時(shí)表示，稅務(wù)總局和財政部加強了與有關(guān)專(zhuān)家及國際組織的合作、溝通、聯(lián)系，創(chuàng )建了符合國情的評稅工作模式，開(kāi)發(fā)了計算機評稅軟件，建立了政府部門(mén)間的良好合作關(guān)系，同時(shí)也培養了一批專(zhuān)業(yè)人才。上述大量準備工作為物業(yè)稅的開(kāi)征創(chuàng )造了條件。
除物業(yè)稅可能出臺之外，上周，值得關(guān)注的消息措施還包括央行再次提高存款準備金率及國土資源部新頒布的39號文件。
10月13日下午央行發(fā)布公告稱(chēng)：決定自2007年10月25日起，上調存款類(lèi)金融機構人民幣存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年以來(lái)第八次上調銀行存款準備金率。在此之前，央行發(fā)行了1500億元央票，此舉與提高存款準備金率均被業(yè)界視為央行意欲再次加息前兆。僅進(jìn)入2007年以來(lái)央行已連續五次升息，貨幣政策出臺接連不斷。有金融專(zhuān)家斷言，年底央行肯定還會(huì )繼續加息。
上周，繼9月末央行與銀監會(huì )發(fā)布房貸新政以后，國土資源部頒布了《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》國土資源部部長(cháng)令200739號，簡(jiǎn)稱(chēng)39號令，進(jìn)一步嚴格和規范土地的招拍掛制度，收緊土地融資，嚴控土地開(kāi)發(fā)期限，其中明確規定：“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國有建設用地使用權證書(shū)，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權證書(shū)�！痹摲ㄒ帉⒂�11月1日起正式實(shí)施。
與央行連續加息及提高二次房貸首付相比，開(kāi)征物業(yè)稅與明令禁止開(kāi)發(fā)商分期領(lǐng)取土地證顯然更像是兩枚“重榜炸彈”。
今年早些時(shí)候，由于傳聞物業(yè)稅可能即將出臺，許多打算二次置業(yè)或欲購買(mǎi)高檔住宅的市民均推遲了購房計劃，京城大戶(hù)型高檔住宅市場(chǎng)驟然遇冷，時(shí)至今日，其元氣仍未完全恢復。京城大戶(hù)型高檔住宅銷(xiāo)售仍然相對低迷。
實(shí)際上，從2005年國務(wù)院出臺“國八條”算起，包括后來(lái)的“國六條”、限制外資政策、加強住房保障、提高二次房貸首付、歷次加息以及提高存款準備金率，兩年多的時(shí)間，調控政策出臺之密集、數量之多、時(shí)間持續之長(cháng)、措施之嚴厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上均屬罕見(jiàn)。
樓市會(huì )否降溫？
“樓市未來(lái)可能會(huì )出現一定程度的觀(guān)望情緒，但目前還很難說(shuō)會(huì )降溫�！�10月11日，戴德梁行華北區董事總經(jīng)理雷志超先生在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，央行提高二次房貸首付對于購房者來(lái)說(shuō)，影響并不是很大�！澳苜I(mǎi)得起第二套房的人，首付提高10%對于他們來(lái)說(shuō)并不會(huì )很在乎�！崩字境Q(chēng)。
按照央行新的貸款政策，貸款購買(mǎi)第二套房產(chǎn)將在現有基準利率上再上調10%的浮動(dòng)利率。以同樣貸款60萬(wàn)元，貸款期限20年購買(mǎi)第二套房計算，新政策出臺后除了首付門(mén)檻提高了10%外，若與2004年第一次加息時(shí)利率水平比較，購房者還將多支出30.6萬(wàn)元的真金白銀。對于普通百姓來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)相當驚人的數字。
“銀行提高首付款比例，是對開(kāi)發(fā)商資金鏈的重要考驗。資金來(lái)源方面，商業(yè)銀行將嚴格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，比如項目資本金比例達不到35%，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款，開(kāi)發(fā)商面臨資金短缺的壓力。銷(xiāo)售收入方面，由于提高第二套房首付比例及利率，房產(chǎn)投資及部分自住需求都將受到一定的抑制，銷(xiāo)售房款的回收進(jìn)度因此將受到一定影響�！辨溂业禺a(chǎn)相關(guān)人士認為，加息及物業(yè)稅是最有可能兌現并對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的政策。
“在目前整體經(jīng)濟快速增長(cháng)情況下，加息更大的目的在于緩解通貨膨脹的壓力，但是近兩年來(lái)頻繁的加息對房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的疊加效應已不容忽視�！庇袑�(zhuān)家進(jìn)而指出，樓市降溫或再所難免。
最近一攬子的政策效果在部分城市已經(jīng)顯露出端倪。央行上�？偛拷瞻l(fā)布的三季度貨幣信貸運行顯示，在央行“進(jìn)一步控制投放”政策下，上海9月房貸增速回落，滬上樓市“金九銀十”風(fēng)光不再，與此同時(shí)央行數據顯示：房貸已經(jīng)成為上海人最大的負擔！另悉，為控制風(fēng)險，上海對“第二套房”已停止發(fā)放定息房貸，建行上海分行則計劃“從嚴”控制第二套房貸首付，并擬提高至五成。
深圳國土房產(chǎn)局公布的銷(xiāo)售數據顯示，進(jìn)入10月份后，深圳樓市非但未出現“金九”盛景，新房還出現了急劇萎縮。據10月1日—9日的公示數據，深圳新房成交1.82萬(wàn)平方米，日均僅為2026平方米，環(huán)比9月日均成交量下降高達八成之多。
業(yè)內人士表示，分期領(lǐng)證是過(guò)去開(kāi)發(fā)商典型的打政策擦邊球行為，國土資源部部長(cháng)令如得到切實(shí)執行，將對開(kāi)發(fā)商通過(guò)拖欠土地出讓金同時(shí)撬動(dòng)多個(gè)開(kāi)發(fā)項目的做法提出嚴峻挑戰，同時(shí)對這類(lèi)開(kāi)發(fā)商的資金鏈也是一大嚴峻考驗。另有專(zhuān)家表示，相關(guān)金融調控措施將促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)重組整合，隨著(zhù)地價(jià)的上漲，越來(lái)越多的小公司將在競爭中被淘汰出局。(周雪松)
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