——“上海的房?jì)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，北京的房?jì)r(jià)再升也無(wú)力�！�
——“如此密集地針對一個(gè)行業(yè)推出調控政策，在世界范圍內都極為罕見(jiàn)，其聚集效應將使得中國樓市出現拐點(diǎn)的可能在未來(lái)幾個(gè)月變得無(wú)限接近�！�
像上面這樣預測中國房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的大道、小道消息最近炒得火熱，因為人人都想知道，房?jì)r(jià)，特別是像北京、上海這樣的典型城市的房?jì)r(jià)真的已經(jīng)見(jiàn)頂了嗎？市場(chǎng)真的會(huì )出現拐點(diǎn)嗎？
“有價(jià)無(wú)市”現象凸現
據國家統計局10月份公布的數據顯示，今年一至三季度，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格累計平均上漲6.7%，其中在深圳、北海、北京等一些大城市的房屋消費價(jià)格平均漲幅更是超過(guò)了10%。然而，進(jìn)入傳統的“金九銀十”，部分城市的住宅樓市成交量卻大幅萎縮。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的統計數據顯示，9月份北京市全市期房網(wǎng)上簽約套數為15499套，日均簽約量516套，比去年同期少了72套，全市商品住宅成交面積63.9萬(wàn)平方米，同比減少61.5%。
參加工作剛滿(mǎn)一年的李小姐告訴記者，按照她了解到的情況，目前在北京買(mǎi)一套兩居室住房至少得一百多萬(wàn)，這樣計算起來(lái)，首付款和今后的利息支出，都將是一筆不小的開(kāi)支。所以她暫時(shí)沒(méi)有購買(mǎi)自住房的打算，并決定繼續持觀(guān)望態(tài)度，等待房?jì)r(jià)的回落。
對此，有關(guān)專(zhuān)家指出，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷升高，購房需求受到抑制，大多數購房者的購買(mǎi)力已不足以支撐目前的高房?jì)r(jià)，而且買(mǎi)房心理也愈來(lái)愈趨于理性。
“從經(jīng)濟學(xué)角度而言，‘有價(jià)無(wú)市’問(wèn)題的解決在一定程度上取決于供求雙方的心理預期，特別是在國家宏觀(guān)政策調控強度不斷加大的情況下所持有的對于未來(lái)的房?jì)r(jià)預期�！鄙虾Ｘ斀�(jīng)大學(xué)國際文化交流學(xué)院院長(cháng)姚玲珍教授這樣認為。
房?jì)r(jià)為何越“調”越高
2003年以來(lái)，國家開(kāi)始采取一系列政策和措施來(lái)抑制房?jì)r(jià)。但是，全國大中城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢仍未得到有效遏制。于是有人說(shuō)，越是宏觀(guān)調控，房?jì)r(jià)就越是上漲。
“這種說(shuō)法其實(shí)反映了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一種現象，存在即合理，因此它具有一定的合理性�！币α嵴渲赋�，我國的房地產(chǎn)是在上世紀80年代后期才真正發(fā)展起來(lái)的，為了使一種行業(yè)能夠在短期內實(shí)現較快發(fā)展，國家最初在政策的制定和引導方面比較寬松。之后隨著(zhù)整個(gè)行業(yè)的過(guò)快發(fā)展，國家又不斷加大調控力度，主要通過(guò)緊縮銀根和地根來(lái)抑制供給，但不調控需求；2004年之后，由于充分認識到我國屬于資源短缺型國家的國情實(shí)際，調控的重心又逐步地由供給轉向需求。
她認為，宏觀(guān)調控手段的完善需要一個(gè)過(guò)程，調控效果的釋放是逐漸體現的，調控的目的與結果之所以會(huì )出現偏差，是因為宏觀(guān)調控措施的不到位和不配套。首先是金融政策的調節力度不夠，利率作為金融政策中最重要的調節手段，雖然近年來(lái)的一些調整增加了購房者的還貸成本，但其上調的幅度還是低于房地產(chǎn)市場(chǎng)收益率的上漲幅度，從而不能有效地遏制市場(chǎng)的需求和投資動(dòng)機。其次是稅收政策沒(méi)有到位，我國目前只針對房屋買(mǎi)賣(mài)的交易過(guò)程征稅，如果能夠對房屋的保有過(guò)程也進(jìn)行征稅，那么就會(huì )增加購房者對于持有成本的顧慮，就會(huì )起到一定的抑制作用；此外，在征稅方式和稅率的制定上還值得進(jìn)一步商榷，應繼續完善住房轉讓環(huán)節的稅收政策，加快物業(yè)稅的實(shí)施進(jìn)程，并盡可能地考慮適時(shí)開(kāi)征資產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅，逐步增加擁有多套住房的成本。再者就是利率手段和稅收手段之間的協(xié)調性不足，而且隨著(zhù)我國市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，應更加側重于稅收政策的調節。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌則表示，他并不認可越調越高這個(gè)概念。他認為這是宏觀(guān)經(jīng)濟、社會(huì )發(fā)展到一定階段必然會(huì )產(chǎn)生的情況，而且國務(wù)院文件從來(lái)沒(méi)有說(shuō)是要降價(jià)，而是提出要穩定住房?jì)r(jià)格。所以，如果不實(shí)行調控，價(jià)格就可能會(huì )更高。
真的會(huì )出現“拐點(diǎn)”嗎
國家發(fā)改委經(jīng)濟研究所經(jīng)濟運行與發(fā)展研究室主任王小廣發(fā)表的最新研究報告指出，明年我國宏觀(guān)經(jīng)濟將繼續保持高位增長(cháng)，GDP增速在11%左右，并將進(jìn)入周期性繁榮的頂部區域。若以年度計，預期經(jīng)濟增長(cháng)的頂部可能是2007年，而若以季度計算，這個(gè)頂部可能出現在明年上半年。2008年下半年或2009年，經(jīng)濟將進(jìn)入溫和調整期。王小廣分析，在此情況下，房地產(chǎn)特別是住宅繁榮已經(jīng)持續10年，估計在2008年奧運會(huì )之前，仍將保持偏熱增長(cháng)態(tài)勢，處于中期繁榮的頂部區域；但奧運會(huì )后，受多重因素影響，房地產(chǎn)可能步入適度調整期，投資增長(cháng)可能有所減速。
而姚玲珍則認為，拐點(diǎn)可能會(huì )出現在2018年左右。她指出，根據“納瑟姆”曲線(xiàn)所昭示的城市化水平的增長(cháng)存在“平穩-加速-再平穩”的規律，城市化水平在30%以下，是發(fā)展勢頭較為緩慢的準備階段，城市化在30%—65%或70%之間，是發(fā)展勢頭極為迅猛的高速階段，城市化超過(guò)70%之后，是發(fā)展勢頭再次趨于平緩的成熟階段。她分析說(shuō)，我國1996年城鎮人口比重為30.48%，處于“納瑟姆”曲線(xiàn)的第一個(gè)拐點(diǎn)，目前約為43%左右，城市化步入高速發(fā)展期，預計，這個(gè)加速增長(cháng)期將持續到2018年，屆時(shí)中國城鎮人口將占總人口的70.9%，從而可能會(huì )出現第二個(gè)拐點(diǎn)。
一些業(yè)內人士也指出，按照我國房地產(chǎn)波動(dòng)周期的劃分，進(jìn)入2007年后，又會(huì )處于一個(gè)發(fā)展增長(cháng)期，當然，對于不同的城市，周期的長(cháng)短分布也會(huì )有所不同。而且，從另外一個(gè)角度看，由于我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于政策性市場(chǎng)，隨著(zhù)國家宏觀(guān)調控措施的進(jìn)一步加強和到位,今后房地產(chǎn)價(jià)格上升的速度將逐漸趨緩，房地產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)也將逐漸回歸理性。(記者 趙慧)
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