前不久出臺的房貸新政《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中規定，對購買(mǎi)“二套房”者，貸款首付比例不得低于40%，利率不得低于基準利率的1.1倍。新政實(shí)施以來(lái)已一月有余，據市場(chǎng)反映，有一些地方出現退房潮，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量呈萎縮的現象，但總體來(lái)看，房?jì)r(jià)并未改變其上漲趨勢，也就是說(shuō)，新政對房?jì)r(jià)的影響比較有限，并未能從根本上解決房?jì)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的問(wèn)題。
對此，我們可以從經(jīng)濟學(xué)層面上來(lái)加以分析。
經(jīng)濟學(xué)上供求價(jià)格決定機制意味著(zhù)在競爭市場(chǎng)機制下價(jià)格是由供給和需求決定的，商品房作為一種特殊的商品，既具有自住性，也具有投資性。住房的供給基本上是由開(kāi)發(fā)商提供，而商品房需求方面，據其特性，可分為自住需求和投資需求，自住需求是指消費者買(mǎi)房用來(lái)自己居��；而投資需求是投資者買(mǎi)房用來(lái)投資，而是追求房?jì)r(jià)上漲所帶來(lái)的增殖。投資客、炒房團是投資需求者的典型代表。實(shí)際上，房貸新政的出臺主要是為了抑制投資需求從而達到調控房?jì)r(jià)的目的。
買(mǎi)房者從收入來(lái)看，可分為三大塊，低收入者，中等收入者還有高收入者。買(mǎi)不起房或買(mǎi)房有困難的群體主要是低收入者以及大部分的中等收入者，其中這大部分中等收入者基本上是貸款買(mǎi)房，包括第一套房和用來(lái)改善居住環(huán)境的第二套房。他們是自住需求的主體；另一部分中等收入者和高收入者，他們是投資需求的主體，其中這部分中等收入者基本上也是靠貸款買(mǎi)房用于投資，新政影響的主要群體就是這部分中等收入者；而高收入者基本上不用房貸，一般是全額購房。所以從政策的影響層面分析，新政對高收入者的投資需求幾乎沒(méi)什么影響，影響到的是靠貸款購房用于投資的中等收入者，還有就是第二套房貸用來(lái)改善居住條件的中等收入者群體。所以新政并不能從根本上解決房?jì)r(jià)問(wèn)題，反而會(huì )傷及無(wú)辜，損害一部分升級換代型自住需求購房者的利益。
而對貸款買(mǎi)房的炒房者而言，首付上升意味著(zhù)利息支付的相對減少，他們會(huì )在房?jì)r(jià)的上漲速度和其增加的投入成本之間進(jìn)行權衡，哪個(gè)更劃算。如果房?jì)r(jià)繼續保持快速上漲，那么這些政策對于炒家來(lái)說(shuō)無(wú)關(guān)痛癢。另外由于各大銀行對第二套房的界定存在著(zhù)分歧和不一致，在實(shí)際的操作中，消費者可以根據不同的情況規避第二套房的嚴厲政策。有的銀行按家庭界定第二套房，而有的銀行則按個(gè)人來(lái)界定，炒房者可根據按個(gè)人界定，在第二套房房貸按揭時(shí)以其配偶的名義申請房貸，則個(gè)人征信系統里體現不出來(lái)，可能還是可以按第一套房房貸的標準享受低首付、低利率。
而對銀行而言，房貸一直是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷上漲，銀行也從房貸業(yè)務(wù)中獲利頗豐，雖然風(fēng)險控制也是銀行考慮的重要因素，但在利潤驅使下，銀行可能打擦邊球，所以從某種程度上來(lái)講，房貸新政的效果會(huì )打折扣。
為了解決房?jì)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，政府采取過(guò)很多政策措施，但都未能遏制房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的勢頭。由此看來(lái)，要解決這個(gè)難題，政府應該重拳出擊，大刀闊斧進(jìn)行宏觀(guān)調控，從根本上解決房?jì)r(jià)過(guò)高問(wèn)題。解決房?jì)r(jià)問(wèn)題還是得從供需角度來(lái)考慮：
一是從供給方面考慮，一方面政府加大土地供應，并出臺相應政策措施引導開(kāi)發(fā)商加大商品房供給，同時(shí)嚴禁開(kāi)發(fā)商囤地，捂盤(pán)；并按照十七大精神，健全廉租住房制度，加快解決城市貧困及低收入家庭住房困難。廉租房制度的全面落實(shí)，可以在一定程度上抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
二是從需求方面考慮，政府要出臺各種措施抑制投資需求，不僅要抑制中等收入者貸款買(mǎi)房的投資需求，而且還要抑制高收入者的購房投資需求，同時(shí)避免損害第二套貸款買(mǎi)房用于升級自住的中等收入者利益。目前中國投資渠道狹窄，資本帳戶(hù)未完全放開(kāi)，人民幣只能有限度兌換，老百姓不能隨便向國外投資，于是，股市，樓市成為投資熱點(diǎn)，而目前股市有虛高的泡沫成分，從規避風(fēng)險角度考慮，很多投資者將投資股市的資本利得投資不動(dòng)產(chǎn)；另外隨著(zhù)人民幣升值，境外熱錢(qián)涌入，使得中國房?jì)r(jià)更加居高不下。這一系列因素都加大了政府對房?jì)r(jià)調控的難度。政府應當采取措施拓寬居民投資渠道，引導民間資本走出去投資，同時(shí)應嚴格限制境外熱錢(qián)投資炒作樓市；另外，還可以對商品房投資嘗試征收高額的資本利得稅，所征稅額可以用于廉租房建設。只有供給增多了，投資需求相應減少，總需求大于總供給的矛盾得到緩和，這樣住房?jì)r(jià)格才會(huì )有所回落。(李飛）
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