近日，國家發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合頒布的修訂版《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》，除了對相關(guān)行業(yè)進(jìn)行了外資投資鼓勵及限制方面的調整之外，還在房地產(chǎn)業(yè)的限制目錄中增加了新內容，并將普通住宅的開(kāi)發(fā)建設剔除出“鼓勵類(lèi)”目錄。早先，對于外資介入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，已有相關(guān)“限外令”出臺，結合了此次新調整的限制內容，外資對于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度會(huì )否改變？新政是否會(huì )起到進(jìn)一步抑制外資進(jìn)入中國樓市的作用？上證第一演播室特別請來(lái)專(zhuān)業(yè)人士，就此做出解答。
限制覆蓋至二級市場(chǎng)
主持人：新《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》對于房地產(chǎn)的限制增加了哪些？原因何在？
王磊：新的修訂案跟2004年的相比，在房地產(chǎn)方面，比較突出的就是把原有2004版的“鼓勵類(lèi)”目錄中，普通住宅的開(kāi)發(fā)建設剔除出去；“限制類(lèi)”目錄中，大型主題公園的建設、經(jīng)營(yíng)替換為房地產(chǎn)二級市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司。
關(guān)于這次修訂案出臺的背景，我認為主要是由于：首先，持續鼓勵出口的政策導向，致使我國外匯儲備急劇增加，貿易順差持續擴大；其次，本世紀初到現在，經(jīng)過(guò)大量引進(jìn)外資到制造業(yè)、采礦業(yè)等行業(yè)，我國的相關(guān)行業(yè)的技術(shù)水平、設備水平都已經(jīng)取得了長(cháng)足的進(jìn)步，未來(lái)的戰略導向應朝著(zhù)高精尖的技術(shù)設備方向前進(jìn)；第三，人民幣升值的預期產(chǎn)生的壓力；最后，房地產(chǎn)業(yè)作為關(guān)系國計民生的行業(yè)，已經(jīng)在整個(gè)國民經(jīng)濟中占重要地位。
各項政策層層把關(guān)
主持人：關(guān)于外資投資房地產(chǎn)的相關(guān)限制政策，會(huì )對外資投資中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響嗎？
王磊：此前針對外資投資房地產(chǎn)的文件主要有兩個(gè)，一個(gè)是2006年7月11日的《建設部和六部委關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》；另一個(gè)是2007年5月份，由商務(wù)部和國家外匯管理局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強、規范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監管的通知》。根據美聯(lián)物業(yè)的數據研究顯示，相較于2006年，2007年境外客戶(hù)的成交比例同比下降了50%-70%。應該從一個(gè)側面說(shuō)明，至少在三級市場(chǎng)限外政策的調控效果已經(jīng)達到。
我認為，政策調控不完全是以需求及市場(chǎng)的反應情況為導向的，而是根據國家階段經(jīng)濟發(fā)展情況，以及未來(lái)要達到的發(fā)展目標為導向。所以，不能把政策調整理解為看病求醫，“頭疼醫頭，腳疼醫腳”，頭和腳都不疼了，就拉倒。產(chǎn)業(yè)指導目錄作為控制行業(yè)間的中外資結構、整體產(chǎn)業(yè)結構及階段性發(fā)展重點(diǎn)的一份指導性文件，具有十分重要的標桿意義。應該說(shuō)，目前出臺的2007版外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄，是國家多年前想要達到的效果，對于外商投資房地產(chǎn)這一塊，一定是先繁后簡(jiǎn)，把外資比較集中的商用物業(yè)慢慢清理，然后是管制外匯結匯，最后才會(huì )考慮把房地產(chǎn)業(yè)徹底從鼓勵目錄中清除。
外商投資可能下降
主持人：此次對于房地產(chǎn)業(yè)限制目錄的調整修訂，對于外資投資房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )否產(chǎn)生影響？
王磊：新的產(chǎn)業(yè)指導目錄應該不能說(shuō)是“限外令”，它主要是針對外商投資中國產(chǎn)業(yè)的一個(gè)方向性的文件。對現有的房地產(chǎn)上市公司而言，我覺(jué)得只是將一些境外投資者和競爭者關(guān)在場(chǎng)外，行業(yè)本身還是繼續發(fā)展的，如果對于現有的房地產(chǎn)上市公司外匯結匯等進(jìn)一步限制的話(huà)，才會(huì )有明顯的影響。
應該說(shuō)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)指導目錄在房地產(chǎn)方面是未來(lái)3-5年內的準繩，是兩年間對房地產(chǎn)外資規模的調整結果。我想，這應該是前兩次“限外”政策調整的一個(gè)延續，綜合這個(gè)產(chǎn)業(yè)指導目錄，房地產(chǎn)的一級到三級市場(chǎng)都有所覆蓋了。透過(guò)這個(gè)產(chǎn)業(yè)指導目錄，我們初步可以判斷，抑制外商投資房地產(chǎn)的意圖十分明確，未來(lái)外商投資房地產(chǎn)的信心會(huì )有下降。但從長(cháng)遠來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)還是長(cháng)期看好的一個(gè)行業(yè)。(活動(dòng)策劃：柯鵬 唐文祺 主持人：唐文祺 整理：唐文祺)
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