進(jìn)入11月，持續火爆的深圳樓市微微感到一絲涼意。
14日，中原地產(chǎn)深港研究中心發(fā)布的報告(下稱(chēng)“中原報告”)再度顯示，深圳樓市延續10月以來(lái)的低迷態(tài)勢，無(wú)論是新盤(pán)還是二手房，均再次出現量?jì)r(jià)齊跌的現象。一度意氣風(fēng)發(fā)的房產(chǎn)投資客們，其心態(tài)也開(kāi)始出現了微妙變化。
投資客還不想拋
“形勢嚴峻啊——不好說(shuō)�！笔Y先生手上持有七八套房子，一聽(tīng)說(shuō)記者要詢(xún)問(wèn)房?jì)r(jià)的看法，他就立刻拒絕，“揪心啊�！�
另一位手中還握有三套房子的李先生，則比較能看得開(kāi)：“還行吧，資金不是太緊張�！睂τ谘巯侣燥@低迷的行情，他依舊保持樂(lè )觀(guān)，并會(huì )繼續持有這些房產(chǎn)。他認為，對于資金相對較松的投資者而言，渡過(guò)這場(chǎng)難關(guān)沒(méi)有太大問(wèn)題。
“最怕的是那些把全部身家都投入進(jìn)去的人，比如我的一個(gè)朋友，他把企業(yè)退休買(mǎi)斷工齡的錢(qián)都投進(jìn)去了，他們就會(huì )相當緊張�！崩钕壬硎�。
從2002年開(kāi)始，劉先生已經(jīng)在南山區中心地段投資了4套住宅。他將樓市急轉直下中投資客的心態(tài)分為三種：一種是短期投機者，買(mǎi)到之后就立即轉手套利；絕大多數屬于投資保值型，會(huì )長(cháng)期持有；第三種就是機構投資者，例如基金和外資等。
劉先生認為自己應該屬于第二種類(lèi)型，并堅持：“現在我肯定還是不會(huì )出手，因為長(cháng)期來(lái)看還是會(huì )增值。目前算是政策調整，根本而言，供需矛盾依舊存在�！�
劉先生進(jìn)一步強調說(shuō)：“人民幣升值沒(méi)有達到頂點(diǎn)之前，機構資金和外資不會(huì )撤出�，F在受政策調整影響比較明顯的，主要還是第一種人�！�
數據并不樂(lè )觀(guān)
但與之相對應的數據卻傳遞出另一個(gè)訊息。中原報告顯示，10月深圳一手住宅交易量大幅萎縮，全月僅成交16萬(wàn)平方米，日均成交量不足6000平方米，較9月下降一半，為近3年來(lái)的罕見(jiàn)低量。大多數樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率僅有20%~30%。一手住宅的成交均價(jià)也回落至14797元/平方米，較9月下跌約一成。
同時(shí)，二手房市場(chǎng)也持續走低。報告顯示，10月深圳共成交二手住宅約2800套，環(huán)比減少24.5%，成交面積21.9萬(wàn)平方米，環(huán)比減少25%，成交均價(jià)為13362元/平方米，環(huán)比下跌11.5%。
其中，寶安二手房成交下跌幅度，環(huán)比高達60%；其次是鹽田、南山、羅湖和福田，環(huán)比跌幅也分別達到45%、29%、20%和17%。
成交價(jià)格方面，寶安豪宅成交量急劇減少，10月成交均價(jià)僅為9228元／平方米，環(huán)比下跌42.9%；福田由于10月萬(wàn)元以下物業(yè)成交較多，拉低整體均價(jià)，環(huán)比下跌20%左右；鹽田、南山、羅湖和龍崗成交均價(jià)分別上升7.1%、6%、3.9%和4%。
中原報告最后強調，在深圳樓市10月的成交中，已經(jīng)難以見(jiàn)到以投資為目的的置業(yè)者；另一方面，一些投資客開(kāi)始將部分物業(yè)降價(jià)拋售，僅留個(gè)別優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)。這些變化都充分顯示，市場(chǎng)正在逐漸回歸理性。該報告估計，未來(lái)一段時(shí)間內，全市二手房?jì)r(jià)格還將出現小幅下調，成交量近期仍會(huì )持續低迷。
機構看法：年底不會(huì )出現根本性逆轉
對于此種市場(chǎng)行情，世聯(lián)行的地產(chǎn)分析師楊璐表示，對于自身經(jīng)濟狀況比較好的高端客戶(hù)而言，大多數的判斷還是長(cháng)期看漲，他們不會(huì )選擇在這個(gè)時(shí)候出售。從手頭的情況來(lái)看，大部分信心還是比較足，會(huì )由掛盤(pán)改租，維持持有。
“那些選擇拋售的，多半是自身抵抗風(fēng)險能力比較差的投資者�！彼硎�，這些人由于入市的時(shí)候已經(jīng)是市場(chǎng)最高點(diǎn)，現在市場(chǎng)走低，資金的風(fēng)險比較大，開(kāi)始拋售手上的一些樓盤(pán)，轉向內地或者珠三角其他城市。
眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華也認為，就目前的市場(chǎng)行情而言，投資客大部分都會(huì )處于一個(gè)觀(guān)望的態(tài)度，等待更好的單位入市之后再出手。尤其是深圳市政府近期加大政策調控，一些大的中介公司出現了資金缺口，這會(huì )使得一些投資客把注意力從風(fēng)險加大的二手房市場(chǎng)轉到新盤(pán)市場(chǎng)上來(lái)。
針對目前深圳市場(chǎng)的低迷狀況，中原地產(chǎn)港澳研究中心認為，給市場(chǎng)造成重創(chuàng )的最直接因素就是房貸新政，盡管一個(gè)多月來(lái)各銀行對于第二套房的定義莫衷一是，使該項政策的預期效果有可能縮水，但從近期看，明顯抑制了購房需求，尤其是投資需求和二次以上置業(yè)需求。從長(cháng)遠看，即便對第二套房的定義有可能放寬，但對那些利用銀行貸款進(jìn)行兩套以上物業(yè)投資的群體則肯定是一個(gè)持久的打壓。
他們預計，11、12月份深圳樓市不會(huì )出現根本性逆轉，但會(huì )比10月份略有好轉。從賣(mài)方看，隨著(zhù)交易量持續走低以及新增供應的陸續上市，開(kāi)發(fā)商的資金鏈趨于緊張，經(jīng)營(yíng)壓力與日俱增，新推項目會(huì )充分考慮這一因素，在售價(jià)上作出適當讓步以刺激成交，回籠資金。而從買(mǎi)方看，新的房貸政策是有保有壓，對首次置業(yè)者以及購房自用者而言，沒(méi)有任何不利影響，隨著(zhù)市場(chǎng)可供選擇的產(chǎn)品增多，加上一些有誘惑的促銷(xiāo)手段，會(huì )刺激消費者入市。(駱樂(lè ))
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