今年7月以來(lái)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)敏感時(shí)期，交易量持續下降，觀(guān)望氣氛日漸濃厚。近期，本報房地產(chǎn)投訴熱線(xiàn)先后接到許多讀者打來(lái)電話(huà)，就當前房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)話(huà)題進(jìn)行咨詢(xún)或者發(fā)表自己的看法。為此，本報精選出讀者關(guān)心的幾個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，比如，房?jì)r(jià)是否會(huì )出現一個(gè)更好的買(mǎi)點(diǎn)？中等收入者目前應采取何種策略？深圳的房?jì)r(jià)收入比是否合理？……針對這些問(wèn)題，記者昨日與我市房地產(chǎn)研究專(zhuān)家、市房地產(chǎn)研究中心王鋒博士進(jìn)行了對話(huà)。
需求仍然存在只是大家買(mǎi)不起
記者：今年7月以來(lái)，我市新房成交持續下降，如何看待這一現象？
王鋒：交易量下降的原因來(lái)自?xún)煞矫�。第一，交易量下降本身是市�?chǎng)觀(guān)望的表現，近兩年深圳房?jì)r(jià)漲幅居全國前列，價(jià)格持續上漲會(huì )抑制需求，收入比較低的居民買(mǎi)不起房。
其次，這一現象也是宏觀(guān)調控持續作用的結果。今年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和交易量不斷上漲，主要是市場(chǎng)上投資過(guò)旺的表現。對于投資、投機過(guò)旺的問(wèn)題，國家和我市出臺了一系列宏觀(guān)調控措施，使投資部分的需求有所下降，也表現為交易量下降。
購房者在對未來(lái)走勢不清楚的情況下，觀(guān)望氣氛于是日漸加劇。
記者：交易如此清淡，為什么房?jì)r(jià)仍舊沒(méi)有降下來(lái)呢？
王鋒：房市和股市的規律不一樣，房子是有形的實(shí)物產(chǎn)品，只要不存在大量低價(jià)拋盤(pán)，房?jì)r(jià)會(huì )形成有價(jià)無(wú)市局面，而不會(huì )出現大規模的房?jì)r(jià)下跌。就深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，目前不會(huì )出現大量低拋，除非出現類(lèi)似亞洲金融危機的資金鏈斷裂。
我國經(jīng)濟形勢一直保持著(zhù)良性高速增長(cháng)，收入來(lái)源穩定，房子仍舊供得起，這個(gè)時(shí)候怎么可能去虧本低拋呢？最多也就是形成有價(jià)無(wú)市，房子就放著(zhù)不出售了。
第二個(gè)方面，我認為我們國家改革開(kāi)放20年，老百姓逐步擁有個(gè)人家產(chǎn)，供一兩套房子對他們而言很重要，會(huì )作為一種很重要的個(gè)人財產(chǎn)進(jìn)行保有，不會(huì )輕易以很低的價(jià)格拋出去。
記者：目前這種觀(guān)望氣氛會(huì )持續多長(cháng)時(shí)間？觀(guān)望如果持續下去，有沒(méi)有可能讓房?jì)r(jià)從絕對水平上降下來(lái)？
王鋒：觀(guān)望取決于需求能否得到滿(mǎn)足。從我個(gè)人角度看，觀(guān)望現象已經(jīng)使得深圳出現了“有價(jià)無(wú)市”局面，普通百姓買(mǎi)不起房，投資者受到抑制也不大可能敢大膽投資買(mǎi)房，但是真正的需求還是大量存在的，并沒(méi)有釋放，尤其是自住需求。所以不能說(shuō)因為出現了觀(guān)望就是沒(méi)有了需求，需求仍然存在，只是大家買(mǎi)不起房。
記者：這么說(shuō)，觀(guān)望不會(huì )太長(cháng)久？
王鋒：觀(guān)望時(shí)間的長(cháng)短關(guān)鍵看宏觀(guān)調控政策的深化程度。我認為，觀(guān)望還會(huì )持續一段時(shí)間，如果未來(lái)宏觀(guān)調控手段沒(méi)有進(jìn)一步深化，可能觀(guān)望還會(huì )持續很長(cháng)一段時(shí)間。如果推出一定數量的“限價(jià)商品房”，那市場(chǎng)上的需求肯定一下子釋放出來(lái)了。
觀(guān)望不是壞事，它是一種市場(chǎng)現象，可以促使我們考慮合理地解決住房問(wèn)題。搞市場(chǎng)經(jīng)濟，不意味著(zhù)任由房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，最終目的是要使有限資源得到合理分配，在市場(chǎng)行為解決不了的情況下，通過(guò)各種行政手段的注入來(lái)使這種資源得到合理分配，這才是我們解決問(wèn)題的根本之路。
房?jì)r(jià)不能夠再漲但也不能夠大跌
記者：房?jì)r(jià)未來(lái)會(huì )如何變動(dòng)？
王鋒：對于深圳的房?jì)r(jià)，我認為不能夠再漲，但也不能大跌。大跌是不符合客觀(guān)規律的，人們保有的房產(chǎn)不希望它跌，但房產(chǎn)的合理價(jià)值應該隨著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)保持其合理的增長(cháng)。所以，在相當長(cháng)一段時(shí)間里，如果宏觀(guān)調控政策能夠深化下去，對住房市場(chǎng)能夠進(jìn)行有效的行政干預，房?jì)r(jià)會(huì )在一個(gè)合理的區間內波動(dòng)。
記者：深圳目前的房?jì)r(jià)收入比是否合理？
王鋒：很多人判斷合理房?jì)r(jià)時(shí)使用房?jì)r(jià)收入比。但是聯(lián)合國及世界銀行有關(guān)的調查研究報告顯示，世界發(fā)達及發(fā)展中國家的房?jì)r(jià)收入比從0.8到30倍都有，因此各國的房?jì)r(jià)收入比到底是什么樣的水平才合適，實(shí)際上是很難判斷的，目前也沒(méi)有一種現成的理論可以作為一個(gè)國家在特定發(fā)展水平應當對應某一房?jì)r(jià)收入比的標準。
在這方面，重要的是了解什么是真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值，什么是合理的房產(chǎn)價(jià)格。合理的房產(chǎn)價(jià)格與人均收入、經(jīng)濟形勢、社會(huì )制度等因素是怎樣的關(guān)系，這是老百姓關(guān)心的問(wèn)題。
我個(gè)人多年研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的總結是，深圳不能簡(jiǎn)單地套用其他國家4到8倍的房?jì)r(jià)收入比，同時(shí)也不能簡(jiǎn)單地按照成本的漲價(jià)因素來(lái)考慮，比如成本漲了10%，房?jì)r(jià)就應該漲10%。
在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，影響房?jì)r(jià)的主要因素是市場(chǎng)動(dòng)力。目前在我國，房地產(chǎn)基本上還是一種稀缺的資源和產(chǎn)品，供給方面影響力非常大。
在這里，目前成本方面對價(jià)格影響較小，其核心影響是利潤水平。有些開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，利潤達到百分之百，利潤率為什么定得這么高。有兩個(gè)原因，第一，對發(fā)展商而言，房地產(chǎn)作為高風(fēng)險行業(yè)，他始終會(huì )認為房地產(chǎn)的投資回報率要遠遠高于社會(huì )平均利潤率。第二，投資者買(mǎi)房要考慮經(jīng)濟回報，如果1萬(wàn)元買(mǎi)的，他可能希望在短時(shí)間內以1.5萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)出去。這兩重因素共同作用，使市場(chǎng)價(jià)格始終處于上漲狀態(tài)。
因此，房?jì)r(jià)收入比可以作為輔助分析手段，而不是判斷價(jià)格水平的絕對標準。房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能禁止投資，否則就不是市場(chǎng)經(jīng)濟。關(guān)鍵在于，投資者和開(kāi)發(fā)商對投資利潤率的期望值太高，宏觀(guān)調控的目的就是讓利潤回到合理的期望值上來(lái)，使房?jì)r(jià)回到合理水平。
但至于到底什么水平的房?jì)r(jià)收入比才是合理的，要根據實(shí)際情況分析。具體的標準其實(shí)并不重要，關(guān)鍵是要結合市場(chǎng)供應、需求，以及居民的實(shí)際收入水平，使住房資源得到合理分配。采取限價(jià)房方式，是促進(jìn)房?jì)r(jià)與收入趨于合理的一種有效方式。限價(jià)房的價(jià)格可以規定在市場(chǎng)價(jià)的70%至80%之間，當然也要考慮資源價(jià)值和成本的合理增長(cháng)。價(jià)格既要考慮社會(huì )平均利潤率、合理的投資回報，也要考慮開(kāi)發(fā)商高風(fēng)險的因素及土地價(jià)值持續增長(cháng)。也就是說(shuō)，多種因素綜合考慮合理價(jià)格，而不是任由市場(chǎng)上漲。
用限價(jià)房保障中等收入者
記者：作為一個(gè)中等收入者，房?jì)r(jià)太高既買(mǎi)不起房，但又不符合政府經(jīng)濟適用房的分房標準，現在該怎么辦？
王鋒：我國的住房保障制度還處于起步階段，加上資源緊缺、財力有限，通過(guò)市場(chǎng)解決大多數人的住房問(wèn)題，在相當長(cháng)一段時(shí)間內仍然是主體。但是，如果任由市場(chǎng)自身發(fā)展，房?jì)r(jià)會(huì )出現虛高，因此政府對市場(chǎng)的干預是必要的。
對于中等收入者，我個(gè)人建議推出“限價(jià)商品房”，限定價(jià)格、限定購買(mǎi)資格，并根據收入水平、居住年限進(jìn)行排隊。我認為在相當長(cháng)一段時(shí)間內，我們要對大多數商品房采取限價(jià)政策，針對不同收入水平進(jìn)一步對于購買(mǎi)對象進(jìn)行規定。這一措施，實(shí)際上就是政府根據不同的收入水平將住房進(jìn)行合理分配，讓每個(gè)收入階層的人都能買(mǎi)得起房。我建議，政府深入分析這個(gè)“限價(jià)商品房”政策，好好運用。另外，深圳人口的主體是外來(lái)人口，所以“限價(jià)商品房”不應該有戶(hù)籍之分，可按照來(lái)深年限長(cháng)短解決。
記者：那么你建議限價(jià)房的政策應該如何運用呢？
王鋒：我認為，對于限價(jià)商品房“賣(mài)給誰(shuí)”和“賣(mài)一個(gè)什么樣的價(jià)格”，政府都可以通過(guò)一些手段進(jìn)行干預。怎么限？首先，在現階段房?jì)r(jià)虛高的情況下，對于新出讓的土地以及商品房進(jìn)行價(jià)格控制。比如現在的市價(jià)如果賣(mài)到每平方米1萬(wàn)元，限價(jià)房可以將價(jià)格限定在市場(chǎng)價(jià)的70%~80%，賣(mài)7000元~8000元，而且不同的片區可以根據實(shí)際情況采取不同的比例。這種直接干預價(jià)格的手段可以直接寫(xiě)在土地出讓合同書(shū)中；第二，賣(mài)給誰(shuí)也必須進(jìn)行控制，需要研究一個(gè)政策，比如首先考慮無(wú)房戶(hù)等；第三，這種限價(jià)房的需求量肯定很大，還需要運用一些措施考慮公平問(wèn)題，比如來(lái)深年限等，這樣將會(huì )使房子真正落到需要住房人的手中。
盡量降低流通環(huán)節稅收
記者：特區內外房地產(chǎn)升值哪個(gè)潛力更大？能否比較一下龍崗和寶安這兩個(gè)區域？
王鋒：特區內土地資源稀缺程度高，其基礎設施、生活配套等各方面都遠遠優(yōu)于關(guān)外，所以其價(jià)值增值會(huì )遠遠高于關(guān)外。至于寶安和龍崗，各有千秋，很難說(shuō)哪個(gè)區域增值的速度更快。一般來(lái)說(shuō)，離特區內越近，增值得越快，反之亦然，因為住房和交通距離直接相關(guān)。另外，占有的資源越好，增值越快。
記者：能否預測一下物業(yè)稅短期內會(huì )不會(huì )推出？
王鋒：對于當前征收物業(yè)稅，我本人持反對態(tài)度。因為當前國內房地產(chǎn)流通環(huán)節稅已經(jīng)很高，包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、各種手續費等。物業(yè)稅是必要的，在發(fā)達國家很普遍，但這些國家在流通環(huán)節基本沒(méi)有稅收。國內目前的一些稅收措施，一方面打擊了投機行為，但也增加了百姓壓力，若再征收物業(yè)稅，百姓負擔就更重了。所以，當前需要解決的，不是征收物業(yè)稅，而是對現行的房地產(chǎn)的稅制進(jìn)行大跨度的改革，盡量減低流通環(huán)節稅收，之后再考慮征物業(yè)稅。
王鋒認為，如果“限價(jià)商品房”大量推開(kāi)，再配合90／70政策，大多數中等收入和低收入普通老百姓就真正能夠買(mǎi)得起住房。(記者董超文 盧博林 李緯娜)
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