10月31日，北京已推出的兩限房中“最貴”的小屯馨城項目地塊正式入市交易。該地塊的具體投標時(shí)間為11月30日。7300元/平方米的銷(xiāo)售限價(jià)創(chuàng )造了兩限房限價(jià)的新高。為什么該地塊限價(jià)成為已推出兩限房的最高呢？記者親自前往調查了該地塊并發(fā)現，該地塊的地段優(yōu)勢決定了其相對較高的定價(jià)，但是配套尚需完善。
地塊位置：位置優(yōu)越
該地塊為豐臺區盧溝橋鄉小屯村小屯馨城(9號地)住宅及配套用地，處于西四環(huán)至西五環(huán)之間，具體四至范圍是：東至玉泉路西側現狀保留單位西邊界、南至天鴻美域小區二期北邊界、西至玉泉西路、北至梅市口路綠化帶。
地塊現狀：平整土地
記者在其現場(chǎng)發(fā)現，目前地塊已經(jīng)基本平整，有工人在平整土地，工地看上去比較繁忙。門(mén)口的保安告訴記者，這里就是小屯馨城限價(jià)地，正在工作的是來(lái)自河北的施工人員。用地面積約10.4萬(wàn)平方米，規劃建筑面積19.4萬(wàn)平方米。據土地儲備中心的招標公告顯示，該地塊將已“六通一平”的形式招標出讓。
交通條件：交通便利
該地塊距離京石高速很近，離地鐵一號線(xiàn)的玉泉路站也不遠。公交507、338路可以直達，這一站叫做梅市口站。地塊東側是小屯路，交通狀況良好。由于是周日，路上車(chē)輛很少，記者在路上看到有多輛駕校的教練車(chē)和考試車(chē)正在路上練習或考試。如果沿著(zhù)小屯路向北，就與大成路交會(huì )，再往北不遠就是地鐵玉泉路站。地塊的西側是還沒(méi)完全開(kāi)通的小屯西路。地塊東西兩側的市政道路與京石高速公路、蓮石路、大成路、魯谷路、長(cháng)安街、阜石路南北交會(huì )，交通比較便利。
規劃及限價(jià)：目前最高
該項目的銷(xiāo)售限價(jià)定為7300元/平方米。在之前推出的限價(jià)地中，這個(gè)價(jià)格是最高的。小屯馨城項目還將配建9000平方米的廉租房，戶(hù)型面積小于50平方米，一居室和兩居室的比例為4.5:5.5。照此推算，該項目至少可以提供180套廉租房。綠化率方面，招標文件要求小區綠化率為30%。小區內住宅高度則控制在16層，還將配建一所4層高的中學(xué)，要求中標的開(kāi)發(fā)商應在一年內完成學(xué)校的建設，以滿(mǎn)足整個(gè)小屯地區學(xué)生入學(xué)問(wèn)題。此外，還要求該項目利用住宅地下室設居民自行車(chē)停車(chē)庫。
配套設施：配套待完善
小屯區域房產(chǎn)的發(fā)展是成熟商圈輻射的典型，正是北部公主墳、玉泉路等區域商業(yè)的繁榮以及工作發(fā)展機會(huì )為小屯區域帶來(lái)了旺盛的房產(chǎn)居住需求，但同時(shí)小屯帶有“商業(yè)輻射帶”典型特征，即交通配套遠遠好于生活配套，并且生活配套正在成為區域發(fā)展的“短板”。
小屯區域鄰近西四環(huán)南路，南部建有京石高速公路，北距地鐵一號線(xiàn)約十幾分鐘的車(chē)程，公交線(xiàn)路比較發(fā)達。但是由于開(kāi)發(fā)較晚，商業(yè)配套和生活配套未能及時(shí)跟上，區域內缺乏大型的超市、商場(chǎng)、餐飲等購物消費場(chǎng)所，不少的消費者選擇離小屯有兩三站地的萬(wàn)泉路、五棵松購物，或者是去公主墳、六里橋等區域消費。因此，小屯區域的發(fā)展主要借勢于公主墳的成熟商圈輻射，而其區域自身的生活配套還比較缺乏，這在某種程度上成為制約區域發(fā)展的一個(gè)“短板”。
☆餐飲酒店：小屯路沿線(xiàn)有一些餐館，包括九州漁港家常菜、老城一鍋、鄂西情等。記者調查的當天，還有一家名為萬(wàn)花園的飯店開(kāi)張，鞭炮放得很熱鬧。項目周邊大的旅館酒店不多，僅有錦江之星旅館、大江三和賓館等。
☆教育配套：緊鄰著(zhù)地塊的還有星橋幼兒園以及振華旅游學(xué)校。其輻射區域的玉泉路等區域有高娃鋼琴幼兒園。這里還有海淀友誼小學(xué)、十一學(xué)校、五一學(xué)校、青塔二小、蔚園小學(xué)、小屯中學(xué)，以及燕京華僑大學(xué)、豐臺成人專(zhuān)業(yè)學(xué)校等。
☆銀行醫院：附近有農村商業(yè)銀行、工商銀行、農業(yè)銀行、建設銀行等。小屯鎮上有一家衛人醫院，還有武警北京市總隊第三醫院。另外，301醫院、302醫院、307醫院在離這里兩三站遠的地方。
☆商場(chǎng)超市：附近有玉泉建材城、大鐘電器、翠微商場(chǎng)，不遠處有物美超市、安安順便利店、超市發(fā)便利店等。這里距離兩三站地有城鄉貿易廣場(chǎng)、華懋商廈、家世界購物廣場(chǎng)等。
☆休閑娛樂(lè )：鄰著(zhù)小屯路，有一家叫做碧波園的休閑垂釣中心，另外，豐臺體育中心、建設中的奧運五棵松場(chǎng)館、奧運石景山場(chǎng)館等也在項目周邊，附近還鄰近京城DC公園。
商品房：均價(jià)已過(guò)萬(wàn)元
京西的土地向來(lái)比較稀缺，因此，這里的房子售價(jià)也一路走高。據記者調查，這里新興的商品房面積已經(jīng)超過(guò)了1萬(wàn)元/平方米。
去年萬(wàn)科曾經(jīng)花大價(jià)錢(qián)拿下了萬(wàn)恒家園二期用地，總建筑面積為45萬(wàn)平方米。目前一期正在建設中，項目叫做萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景，該項目距離小屯馨城不足100米，目前的銷(xiāo)售價(jià)格為1.4萬(wàn)元/平方米左右。
緊鄰著(zhù)小屯馨城的天鴻美域三期均價(jià)為1.1萬(wàn)元/平方米，珠江峰景和遠洋山水的價(jià)格也分別為1.25萬(wàn)元/平方米和1.6萬(wàn)元/平方米。茂華璟都會(huì )的售價(jià)已經(jīng)在1.6萬(wàn)元/平方米左右。
二手房：均價(jià)約為9800元
據“鏈家地產(chǎn)”統計資料顯示，目前小屯周邊區域二手商品房成交單價(jià)約為9800元/平方米。位于西四環(huán)南路以西的小屯區域，2002年以后的周邊二手商品房項目量集中，占比七成以上。
據“鏈家地產(chǎn)”統計數字顯示，目前小屯區域內，建筑年代在2002年以后的“次新房”占到了區域房產(chǎn)的71.3%，比較典型的項目有珠江峰景一、二、三期、假日風(fēng)情、天鴻美域、長(cháng)安新城、春園小區、萬(wàn)科紫臺等，建筑年代均在2003-2007年之間，這些“次新房”小區吸引了周邊區域大部分購房需求，10月份均價(jià)約為9800元/平方米，環(huán)比9月同期的9450元/平方米上漲了3.7%，部分定位較高、品質(zhì)較好的小區如假日風(fēng)情、萬(wàn)科紫臺等小區業(yè)主的報價(jià)能達到15000元/平方米。
在這些新房小區內，50-80平方米的一居室、90-127平方米的兩居室以及150-170平方米的三居室能夠滿(mǎn)足購房者的不同需求，因此區域內形成了三大購房人群。
首先，航天二院的畢業(yè)生、部隊大院的部分士兵多購買(mǎi)區域內60-70萬(wàn)元的小戶(hù)型，其次在萬(wàn)壽路、航天二院、307號院上班的白領(lǐng)一族多在區域內進(jìn)行置業(yè)升級，購買(mǎi)大戶(hù)型的房產(chǎn)。第三種是占比約三成的外地人購房需求。周邊區域的這三大需求均是看好區域房產(chǎn)較新，在一定程度上助長(cháng)了區域房產(chǎn)持續上漲的價(jià)格走勢。以2004年開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)恒家園為例，開(kāi)盤(pán)價(jià)為3800元/平方米，目前二手房單價(jià)已經(jīng)漲到了9500元/平方米，三年的時(shí)間上漲了5700元/平方米。
�。ㄓ浾� 趙麗萍）
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