在11月15日舉行的第六屆住博會(huì )高峰論壇上，建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長(cháng)張小宏透露，截至目前，90平方米以下普通商品房占到商品房供應總套數的35.9%，比2006年高出1.5個(gè)百分點(diǎn)，中小戶(hù)型供應呈現上升趨勢。
根據這個(gè)數據，從表面上來(lái)看，我國90平方米以下普通商品房占商品房供應的總套數在增加，但是，“小戶(hù)型供應呈現上升趨勢”的結論卻更像是偷換概念的結果。因為，判斷中小戶(hù)型住房供應增加與否、增加多少的依據應該是“面積”而非“套數”。
我國第二次房市調控政策明確要求：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上”。
顯然，中央政策的著(zhù)眼點(diǎn)在于“面積”而非“套數”，衡量政策效果的標準也應該是“面積”而非“套數”。我們知道，同樣的面積建造小戶(hù)型住房的套數肯定要比建造大戶(hù)型住房的套數多很多。莫說(shuō)“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重”，已經(jīng)達到“開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上”，即使達到了政策規定的一半目標即35%以上，那么，90平方米以下普通商品房在商品房供應總套數中的比例也不應只占35.9%！
通過(guò)對比不難看出，有關(guān)人士通過(guò)以“套數”來(lái)取代“面積”，就把90平方米以下普通商品房供應遠未達到政策預期的缺陷輕松變成了成績(jì)！
事實(shí)上，即便與建設部披露的其他數據相比，“小戶(hù)型供應呈現上升趨勢”的結論也顯得非常勉強。根據建設部的信息整合數據，今年1至10月，我國登記成交的住房面積當中，套均面積仍保持在110平方米以上。以北京為例，10月份北京商品住宅預售登記套數9861套，總面積1290642平方米，套均面積130.8平方米。在90平方米以下住房面積占70%的剛性政策出臺近一年半之后，大戶(hù)型住房依然頑強占據市場(chǎng)主流的狀況凸顯政策執行的不力。
于是，問(wèn)題就出來(lái)了，我們的房市調整到目前為止，尚且缺少一個(gè)公正的效果評估機制。房市調控到底取得了哪些效果，基本上都是由建設部等有關(guān)部門(mén)總結和發(fā)布的，問(wèn)題在于，這些部門(mén)自身就是房市調控的參與者，即便從趨利避害的角度來(lái)考慮，有哪個(gè)部委愿意直言不諱地談?wù)搯?wèn)題，客觀(guān)公正地評估調控效果呢？
由于效果評估機制缺位，導致了相關(guān)信息的混亂。比如，在2005年“國八條”剛一出臺，許多媒體就發(fā)出報道，說(shuō)房?jì)r(jià)一天下跌了10%，退房者如潮云云。有評論甚至樂(lè )觀(guān)地指出：房市的寒冬驟然而至。加之開(kāi)發(fā)商等既得利益集團叫苦不迭，我國房市仿佛一夜之間進(jìn)入了蕭條階段。
正是由于效果評估機制缺位，這種夸大其詞的聲音取代了反映現實(shí)狀況的評估，而這恰是開(kāi)發(fā)商等既得利益集團所需要的。因為，過(guò)分夸大“國八條”效果的結果，容易誤導決策層，引發(fā)他們對調控過(guò)重導致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到損害的擔心。決策層顯然不希望看到這一幕。他們希望我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，既不希望房?jì)r(jià)快速上漲，也不希望房市從此限于低迷狀態(tài)。各地地方政府的傾向性可能更為明顯，他們對房地產(chǎn)業(yè)蕭條的恐懼遠遠勝于對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的擔憂(yōu)。
隨后，一些地方即將出臺的調控措施變“軟”了許多，并且，不少政策干脆就沒(méi)有執行，被擱置起來(lái)。缺少效果評估機制的結果是，虛假的脫離現實(shí)實(shí)際情況的效果評估被普遍接受，開(kāi)發(fā)商等既得利益集團也因此逃過(guò)一“劫”，他們沉默一段時(shí)間后便再次拉動(dòng)房?jì)r(jià)快速上漲。
房市調控要取得效果，效果評估機制和問(wèn)責機制是絕對不能缺位的。否則，房市調控就可能因為缺少一個(gè)評估標尺和約束性制度而陷入困局。
(王力 作者系《云南信息報》時(shí)政部主任、專(zhuān)欄作家)
相關(guān)報道
