國家發(fā)改委昨日公布的數據顯示，10月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比增長(cháng)1.6%。而來(lái)自中國指數研究院的信息顯示，“銀十”本是樓市的傳統銷(xiāo)售旺季，但在房?jì)r(jià)穩步上漲中市場(chǎng)成交較為低迷。
業(yè)內專(zhuān)家認為，目前房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)走到十字路口，支撐房?jì)r(jià)持續上漲的因素在一些大城市正逐步為市場(chǎng)所消化，而部分大中城市近年來(lái)房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲也使一些購房者望而卻步，未來(lái)房?jì)r(jià)漲幅有望趨緩。
供求緊平衡
根據中國指數研究院提供的信息，商品住宅需求方面，10月份大部分城市成交量環(huán)比呈下降趨勢，廣州、深圳等城市的成交量表現出不同的降幅，深圳樓市最為冷清，同比降幅達到77%，而北京在經(jīng)歷了9月成交量大幅下降后，10月份略有恢復。
業(yè)內人士認為，在成交旺季出現成交量的萎縮，表明市場(chǎng)供求出現了“強制平衡”，但這并不意味著(zhù)市場(chǎng)已經(jīng)滿(mǎn)足了真實(shí)需求，而是市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚的表現。
社科院金融研究所結構金融室主任殷劍鋒表示，從1999年住房體制改革以后，全國住房?jì)r(jià)格已經(jīng)上漲了幾年，城市化進(jìn)程加快等支撐房?jì)r(jià)上漲的因素在一些大城市已經(jīng)逐漸被消化。
另外，經(jīng)歷快速上漲后，北京、上海、深圳等大城市房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)到了中等收入人群的購買(mǎi)“邊際線(xiàn)”，加上擬購房者對房?jì)r(jià)快速上漲后表現出的觀(guān)望心態(tài)，這些因素使得部分大城市出現了供求的“緊平衡”。
中國指數研究院專(zhuān)家陳友根提出，近期主要大中城市房?jì)r(jià)快速上漲已使房?jì)r(jià)超出了老百姓的購買(mǎi)能力，加上近期出臺的各項調控房?jì)r(jià)的政策，也抑制了部分投機行為，所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交比較冷清。
中原地產(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰認為，當前北京、深圳等部分城市先后出現的交易量大幅下降并非同一原因所致，北京地區的成交下降更多的是因為市場(chǎng)供給太少，而深圳成交量的下降則可能更多的是近期出臺的限外政策等措施作用的結果，因此，目前成交量的下降并不意味著(zhù)這些城市的房?jì)r(jià)都會(huì )下降。
應加大土地供應
業(yè)內專(zhuān)家普遍認為，土地供應情況是決定今后房?jì)r(jià)走勢的最主要因素。如果采取相應的措施加快土地供應，房?jì)r(jià)才能穩定。
根據中國指數研究院的統計，10月份，全國土地供應總量繼續增長(cháng)，但增幅開(kāi)始放緩。1-9月份，反映新增土地供應的指標——土地購置面積為28346.35萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)17.8%；反映存量土地市場(chǎng)供應的指標——土地開(kāi)發(fā)面積為18183.93萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)11.3%。業(yè)內人士指出，只有加快土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度，才能最終緩解住房供不應求的局面，也才能對房?jì)r(jià)“釜底抽薪”。
陳友根認為，在目前保證耕地面積“紅線(xiàn)”的條件下，通過(guò)壓縮工業(yè)用地面積，相應增加住宅用地面積，可以更好地解決當前市場(chǎng)對土地的“渴求”。
還有專(zhuān)家指出，施行嚴格的招拍掛制度將使“可分期支付土地款”等政策變得更加嚴格，一級開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的資金吃緊將進(jìn)一步加速銷(xiāo)售周期的縮短，進(jìn)而短期增加樓市供給。
需標本兼治
業(yè)內專(zhuān)家指出，從根本上改變目前“土地財政”的狀況，梳理并調整當前對房地產(chǎn)的調控政策，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行必要的監控，加快出臺針對投機需求的物業(yè)稅等政策，才能從供需兩方面改善房地產(chǎn)市場(chǎng)當前的“緊平衡”局面。
殷劍鋒提出，土地供應不足是當前住宅供不應求的主要原因，而地方政府壟斷土地出讓權造成了當前土地供應的吃緊，而其背后則隱含著(zhù)當前財稅體制中“財權和事權不平衡”。因此，加快財稅體制改革才能改變地方政府對土地出讓金的依賴(lài)。另外，增加土地出讓的渠道也是提高土地供應效率的可行方式之一。
同時(shí)，對于需求的疏導措施也需要調整。殷劍鋒認為，物業(yè)稅對增加購房者的持有成本，減少投資和投機需求將有明顯的作用。而目前對第二套住宅的政策也還需要進(jìn)一步完善，通過(guò)完善征信體系等措施，才能使這一政策落到實(shí)處。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益發(fā)達的今天，其金融屬性更加明顯，因此房地產(chǎn)調控也需要金融手段。比如，當前商業(yè)銀行缺少固定利率的房貸，使得居民購房時(shí)直接面對利率變動(dòng)風(fēng)險，有必要推出固定利率產(chǎn)品，加快住房抵押貸款證券化等衍生產(chǎn)品。殷劍鋒強調，加大住房公積金的覆蓋面，增加廉租房的供給，以及逐步使經(jīng)濟適用房淡出等措施都應該納入議事日程。(記者 周明)
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