不知不覺(jué)間，倫敦的全球領(lǐng)先的貿易和金融中心地位正在超越紐約。而比紐約更了得的是，在英國伯明翰舉行的國際大都市研討會(huì )上，倫敦還被公認為最適合居住的大城市。
倫敦經(jīng)濟近年來(lái)始終保持強勁的增長(cháng)勢頭。倫敦政府不僅與世界上最發(fā)達的國家保持緊密的聯(lián)系，而且還與“金磚四國”(中國、印度、俄羅斯和巴西)等新興經(jīng)濟國建立“同盟”關(guān)系。再則，由于格林尼治時(shí)間的存在，使得位于全球中軸線(xiàn)的倫敦得以成為連接各國的時(shí)間橋梁，自然地為國際大公司提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
在過(guò)去的十年間，倫敦毫無(wú)疑問(wèn)在相當大的范疇內擴大了全球市場(chǎng)份額，這從跨國銀行和國際公司在倫敦業(yè)務(wù)量以及衍生品交易中顯而易見(jiàn)。倫敦還擁有世界上最多的國際銀行以及全球十大律師事務(wù)所中的六所。在人才不斷涌入的同時(shí)，無(wú)形中，倫敦的人口持續增長(cháng)，直接或間接地促進(jìn)了倫敦房產(chǎn)的租賃和售賣(mài)業(yè)務(wù)。據倫敦在線(xiàn)的統計，1600年，倫敦約20萬(wàn)人，此后人口呈上升趨勢。1939年，倫敦人口最高峰達860萬(wàn)，之后至上世紀90年代人口均不斷減少。1991年后，倫敦人口重新上升，從683萬(wàn)上升到2003年的739萬(wàn)。預計到2016年，倫敦人口將達到810萬(wàn)人。
倫敦一直以來(lái)是世界青年生活和工作的向往地，而各大公司的高層也需要前往倫敦處理業(yè)務(wù)。這就在無(wú)形中加劇了倫敦公司辦公地點(diǎn)和生活住所的火爆租賃業(yè)務(wù)，尤其是一至三年的合同。根據倫敦地產(chǎn)商佛克斯敦斯(Foxtons)的統計，比較2006年8月，公司租賃業(yè)務(wù)2007年同期增長(cháng)近50%，服務(wù)于超過(guò)632家不同的公司。同樣紅火的還有短期租賃業(yè)務(wù)，2007年頭8個(gè)月增長(cháng)25%，較去年同期增長(cháng)31%。
倫敦金融城在世界最貴辦公地產(chǎn)名單上排名第四位。2006年，倫敦房地產(chǎn)公司“發(fā)展證券”的調查發(fā)現，與2001年28%的擁有率相比，倫敦金融城有約45%的辦公寫(xiě)字樓都是外國公司持有的，面積達3600萬(wàn)平方英尺(324萬(wàn)平方米)。這項調查是從2001年開(kāi)始的�；ヂ�(lián)網(wǎng)泡沫在2001年破滅后，許多傳統的房地產(chǎn)公司從金融城地產(chǎn)市場(chǎng)退出。報告說(shuō)，“金融城增長(cháng)的、通常是匿名的外國地產(chǎn)擁有者顯示了金融城持續不斷的獨特吸引力，但這也危及金融城長(cháng)遠的未來(lái)發(fā)展�！眻蟾嬲J為，“傳統的金融城房地產(chǎn)擁有者會(huì )長(cháng)期持有地產(chǎn)投資，但那些新一代私人資產(chǎn)投資者更注重短期獲利”，“對風(fēng)險考慮更少”。2005年，德國投資商擁有18%的金融城寫(xiě)字樓，而2000年的擁有率僅為8%。美國投資商的份額則從1.5%增至6.8%，日本投資商的份額則從7.6%減至2.5%。然而，英國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中的明星卻來(lái)自愛(ài)爾蘭和中東國家。全球地產(chǎn)咨詢(xún)公司DTZ提供的數字顯示，2005年愛(ài)爾蘭投資商在英國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上投入了26. 9億英鎊。同年，在石油價(jià)格上漲的情況下，來(lái)自中東國家的投資者在英國地產(chǎn)市場(chǎng)投資了13億英鎊。倫敦商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)改變的其中一個(gè)關(guān)鍵因素是：外國投資者對倫敦上市公司的持有率已從1981年的不到5%增長(cháng)到2004年的33%�！鞍l(fā)展證券”的調查報告說(shuō)，由于金融市場(chǎng)發(fā)展健全，“倫敦金融城還不大可能馬上面臨任何危機”，“但是，卻也真實(shí)存在長(cháng)期的風(fēng)險”——這些風(fēng)險包括，為了追逐利潤，投資商對寫(xiě)字樓的投資不夠，寫(xiě)字樓的出租率也有可能出現下降。但報告表示，“總的來(lái)說(shuō)，倫敦金融城很容易受到重大經(jīng)濟震蕩的影響�！�
來(lái)自乃特弗蘭克(Knight Frank)的數據顯示：今年第一季度，可用于銷(xiāo)售的地產(chǎn)資源供應下降50多個(gè)百分點(diǎn)，而計劃買(mǎi)房的人數則增長(cháng)了17%。眼下，西南地區內部再次出現最強勁的資本升值，尤其倫敦的上流住宅區南肯辛頓和切爾西地區，增幅顯著(zhù)。
不過(guò)，由于美國次級房貸危機風(fēng)潮的影響，英國房?jì)r(jià)可能大幅下降。今年8月，英國皇家測量師學(xué)會(huì )(RICS)表示，倫敦房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升的景象已成為過(guò)去，英國樓市重現上世紀90年代的崩市噩夢(mèng)的機率大概有10%。英國最大的房屋抵押貸款機構國民銀行(Nationwide)說(shuō)，隨著(zhù)全球金融危機對抵押貸款率上升影響的加劇，英國房?jì)r(jià)上漲幅度將在2008年減半�！缎l報》甚至在報道中刊登了1973年以來(lái)的8次金融之災的新聞鏈接。次級房貸并不僅僅存在于美國，在英國，次級房貸的提供商往往比美國同行更加激進(jìn)。100%房貸在英國極為平常，125%的房貸也常有。那意味著(zhù)你想要買(mǎi)一套20萬(wàn)英鎊的房子，最多可以貸到25萬(wàn)英鎊。你可以拿額外的5萬(wàn)英鎊做你想做的任何事情：裝修、購豪華跑車(chē)或者是期待已久的夢(mèng)幻旅行。但是對于銀行來(lái)說(shuō)，風(fēng)險正在積聚。
不過(guò)，客觀(guān)地說(shuō)，對比美國的抵押貸款機構，英國的貸款機構相對比較健康。去年英國不合規格貸款的貸款與價(jià)值比率約為76%，而美國次優(yōu)抵押貸款的該比率為85%。
英國皇家測量師學(xué)會(huì )首席經(jīng)濟師西蒙·羅賓遜(Simon Rubinsohn)認為，明年倫敦房地產(chǎn)價(jià)格下跌10%的機會(huì )為五分之一。
倫敦投資建設銀行說(shuō)：“我們無(wú)法想象這樣的局面——很長(cháng)的一段時(shí)間內，英國房?jì)r(jià)整體下跌，而倫敦卻穩步上漲。需求大于供給意味著(zhù)——倫敦的中心地區會(huì )有一個(gè)可以保護市場(chǎng)的緩沖，但是如果英國的基本利率到達6.50%或更高，這一緩沖可能就不起作用了�！�
不過(guò)，由于倫敦地利和商務(wù)環(huán)境的特殊性，再加上對2012年奧運會(huì )的期許，許多研究成果有時(shí)并不甚準確，且讓我們拭目以待吧。
(李俊辰 歐金倫敦投資有限公司特約經(jīng)濟學(xué)家和投資顧問(wèn)）
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