“現在二手房交易要求做銀行資金托管的比以前多了�！币晃徊辉妇呙你y行人士(下稱(chēng)銀行人士)接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，可能是受深圳“中天事件”的影響，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方都開(kāi)始重視資金的安全性。而記者從幾家地產(chǎn)經(jīng)紀公司了解到，近段時(shí)間常有客戶(hù)咨詢(xún)二手房交易過(guò)程中的資金安全問(wèn)題。
銀行托管更受歡迎
“根據我們公司的情況，客戶(hù)選擇資金監管的占四成，選擇銀行托管的占六成�！北本╂溂曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司市場(chǎng)研發(fā)部主任王志偉對本報記者表示，由于資金監管流程相對繁瑣，且耗時(shí)較長(cháng)，客戶(hù)更愿意選擇銀行托管。
他告訴記者，資金監管分四個(gè)步驟，首先是交易雙方通過(guò)網(wǎng)上簽約系統簽訂買(mǎi)賣(mài)合同；然后是交易雙方與選定的經(jīng)紀機構簽訂《存量房交易結算資金劃轉協(xié)議》，之后，客戶(hù)把除定金外的剩余房款存入經(jīng)紀公司在開(kāi)戶(hù)銀行的“專(zhuān)用賬戶(hù)”，銀行會(huì )向客戶(hù)開(kāi)具交存憑證；經(jīng)紀公司核實(shí)憑證后，開(kāi)具《存量房交易結算資金托管憑證》。
接下來(lái)是辦理產(chǎn)權轉移登記，下發(fā)新產(chǎn)權證和辦結單。經(jīng)紀公司的過(guò)戶(hù)專(zhuān)員攜《存量房交易結算資金托管憑證》，協(xié)同交易雙方到房地局進(jìn)行過(guò)戶(hù)；房地局在出具新產(chǎn)權證的同時(shí)，向業(yè)主開(kāi)具《轉移登記辦結單》。
第四步是銀行資金劃轉。在轉移登記業(yè)務(wù)辦理完畢后，出售者即可持房屋權屬登記部門(mén)開(kāi)具的《轉移登記辦結單》辦理交易結算資金的劃轉手續。
“在資料齊全的情況下，全款一般需要5個(gè)工作日加上各房地局具體辦理過(guò)戶(hù)時(shí)間；按揭貸款辦理時(shí)間約為20個(gè)工作日加上各房地局具體辦理抵押時(shí)間�！蓖踔緜ジ嬖V記者，由于海淀區辦理過(guò)戶(hù)只需一個(gè)工作日，時(shí)效最高，因此，海淀區的二手房交易中選擇資金監管的意愿較高。
“銀行托管的流程可能相對簡(jiǎn)單一些�！便y行人士告訴記者，銀行托管的基本程序是，交易雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，到銀行開(kāi)設買(mǎi)方賬戶(hù)或者賣(mài)方賬戶(hù)，買(mǎi)方按合同約定將首付款或全款存入賬戶(hù)，銀行對資金實(shí)現凍結。
按照買(mǎi)賣(mài)雙方和銀行之間的約定，在完稅或者出新產(chǎn)權證后，如果買(mǎi)方是付全款，銀行將所有款項劃轉給賣(mài)方；如果買(mǎi)方是按揭貸款，辦完新產(chǎn)權證的抵押，貸款銀行將貸款劃轉給賣(mài)方。
事實(shí)上，無(wú)論是資金監管還是銀行托管，都是通過(guò)銀行的專(zhuān)用賬戶(hù)進(jìn)行資金凍結，都避免了通過(guò)經(jīng)紀公司的賬戶(hù)進(jìn)行資金流動(dòng)，除非有交易雙方的授權，否則，其他任何人也無(wú)法挪用資金，這樣保障了交易資金的安全，“封殺”了經(jīng)紀公司違規操作的空間。
據記者采訪(fǎng)了解，辦理銀行托管，有的銀行收少許費用，有的銀行則免費。
一位業(yè)內人士告訴記者，有的銀行由于和中介公司在二手房貸方面有長(cháng)期、大量的合作，銀行托管和房貸業(yè)務(wù)往往“捆綁”進(jìn)行，而與房貸業(yè)務(wù)的利潤相比，銀行托管顯然是“微利”，因此完全可以選擇不收費。
而有些銀行與中介的合作不是很多，在辦理銀行托管業(yè)務(wù)時(shí)，會(huì )收取少許費用。也正因為銀行托管利潤有限，銀行推廣該項業(yè)務(wù)的積極性并不是很高。
銀行風(fēng)險如何規避？
那么，和一些沒(méi)有開(kāi)展資金監管及銀行托管業(yè)務(wù)的中介公司合作，銀行如何規避金融風(fēng)險？
根據媒體報道，“中天事件”爆發(fā)，作為深圳中天置業(yè)的“戰略合作伙伴”，興業(yè)銀行深圳分行承受了巨大的經(jīng)濟損失。而正是缺乏有效的資金監管，才導致二手房交易當中存在的金融風(fēng)險因此而突然被放大。
“在競爭當中，有些銀行風(fēng)險控制不嚴，才讓不法中介‘有機可乘’�！便y行人士對記者表示，“中天事件”當中，擔保公司與中介“同屬一胞”，是很容易審查出來(lái)的。銀行如果風(fēng)險控制嚴格，就不會(huì )與這樣的公司合作。
而在二手房交易過(guò)程中，如果有銀行按揭貸款，銀行完全可以將貸款先直接打到貸款人賬戶(hù)上，然后凍結，等過(guò)戶(hù)手續辦完，再將貸款直接劃轉至賣(mài)房人賬戶(hù)。這樣銀行就能避免其中存在的金融風(fēng)險。
“其實(shí)這和資金監管、銀行托管的實(shí)質(zhì)一樣，就是由銀行進(jìn)行資金凍結�！便y行人士告訴記者，其所在銀行的二手房貸業(yè)務(wù)量并不大，合作對象也只限于一些較大的中介公司，這些公司都開(kāi)展了資金監管和銀行托管業(yè)務(wù)。(記者 謝麗佳)
相關(guān)報道
