幾乎同一時(shí)間，國內兩大經(jīng)濟前沿城市上海和深圳宣布全面開(kāi)征土地使用稅。兩大城市按土地所在的不同區域，將納稅分為6個(gè)等級，上海的稅額標準為每平方米1.5至30元，深圳為每平方米3元至30元，征收對象為城鎮土地使用稅征收范圍內使用土地的單位和個(gè)人。
城鎮土地使用稅于1998年開(kāi)征，不過(guò)部分地區一直未征收。今年2月，國稅總局公布了國務(wù)院《關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉的決定》的通知。按照修改后的規定，自今年1月1日起，城鎮土地使用稅每平方米年稅額在原條例規定的基礎上提高2倍。由此，各地政府陸續開(kāi)始提高土地使用稅的標準，并制定地方規則加緊征收。
信號作用明顯
主持人：您最關(guān)注此次出臺的城鎮土地使用稅征收辦法的哪些內容？
陳煒：從明年1月1日起上海就將開(kāi)始按照新的標準對使用土地的單位和個(gè)人征收城鎮土地使用稅。上海將土地使用稅劃分為6個(gè)納稅區域，每平方米每年需納稅從1.5元至30元不等，對于商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)廠(chǎng)房等非居住用房都需征稅，而區域內直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地、個(gè)人居住用房屋及院落用地等依然免征城鎮土地使用稅。上海稅務(wù)部門(mén)已表示，首次城鎮土地使用稅申報要求在明年1月20號之前完成，市民已居住或將購建的房子及空置的房屋都不需要繳納土地使用稅，但用于出租的房子要繳納土地使用稅。
城鎮土地使用稅作為我國目前在土地保有環(huán)節征收的唯一稅種，很早就開(kāi)征了，只不過(guò)以前部分地區一直未實(shí)行，同時(shí)偏低的納稅標準也使其失去了調節經(jīng)濟的作用。因此今年國稅總局提出將城鎮土地使用稅每平方米年稅額在原基礎上提高2倍，同時(shí)將外商投資企業(yè)和外國企業(yè)也納入征稅范圍等要求。此次上海和深圳只是落實(shí)國家政策，但也需要看到其中的信號意義——今年以來(lái)，房地產(chǎn)調控進(jìn)入了一個(gè)稅費調控的新階段，如二手房交易土地增值稅、個(gè)人所得稅等，下半年來(lái)則對保有環(huán)節稅的呼聲很高，如要求盡快開(kāi)征物業(yè)稅、大戶(hù)型保有稅等，以期通過(guò)持續性的成本提高來(lái)抑制投資。我還認為，明年的房地產(chǎn)調控仍會(huì )是指向調控投資，而開(kāi)征土地使用稅也是為了給物業(yè)稅做準備。
“獲益者”將受考驗
主持人：您認為開(kāi)征城鎮土地使用稅會(huì )對樓市買(mǎi)賣(mài)雙方產(chǎn)生什么影響？
陳煒：對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，成本壓力還是有所增加的。如上海新的土地使用稅標準為每平方米年1.5—30元，以每平方米15元來(lái)計算，10萬(wàn)平方米的土地1年需要繳納的土地使用稅就是150萬(wàn)元，對于一些擁有上千萬(wàn)平方米土地儲備的"地主"來(lái)說(shuō)，土地使用稅將更驚人。因此業(yè)內人士普遍判斷持有成本提高將迫使開(kāi)發(fā)商加緊項目建設、減少土地空置的時(shí)間，捂盤(pán)的情況也有望得到緩解，但考慮到稅收對投資者也會(huì )造成心理影響，開(kāi)發(fā)商手中一些投資性物業(yè)的銷(xiāo)售或受挫。同時(shí)對手中握有較多資源的房地產(chǎn)上市公司來(lái)說(shuō)，財報多少會(huì )因這筆稅務(wù)支出而受到影響。不過(guò)，現在開(kāi)發(fā)商的拿地沖動(dòng)還在，征稅應該不會(huì )影響它們的土地儲備計劃。
對普通居民來(lái)說(shuō)，開(kāi)征土地使用稅的影響則不大，因為該政策針對的是能獲得投資性收益的單位及個(gè)人，所以有房屋在出租的投資者才會(huì )比較緊張。而按地段的好壞，所要付出的稅費成本會(huì )有高低，究竟合不合算、肉不肉疼，還要和租金相比較。
加快土地開(kāi)發(fā)
主持人：對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一旦新稅開(kāi)征，其土地運作成本將增加，您認為這樣會(huì )對閑置土地消化起到促進(jìn)作用嗎？開(kāi)發(fā)商會(huì )不會(huì )把新成本轉加到房?jì)r(jià)上？
陳煒：今年以來(lái)，國家對于土地的調控態(tài)度堅決。而土地使用稅政策的出發(fā)點(diǎn)，也正是為了抑制開(kāi)發(fā)企業(yè)囤地。對于一些開(kāi)發(fā)商批建用地越大越好的現象，征收土地使用稅將提高其使用成本，督促其盡快開(kāi)發(fā)。當然，對于開(kāi)發(fā)商囤地的行為，還需要相關(guān)部門(mén)的嚴格執法，稅收還只是起到一種調節、輔助的作用。此外，市場(chǎng)人士判斷，土地使用稅提高是房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的延續，除了有利于抑制土地空置現象，因提高的稅額在房?jì)r(jià)構成中所占比例很小，所以不會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生明顯影響。(活動(dòng)策劃：柯鵬 李和裕 主持/整理：李和裕)
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