最近數年來(lái)，房?jì)r(jià)暴漲，政府調控了再調控，結果是越調越高了�；镜氖聦�(shí)是：面對中國一路高歌的房?jì)r(jià)，市場(chǎng)調節是失靈的，政府調控也是失靈的。
面對房?jì)r(jià)節節高升，中國的經(jīng)濟學(xué)人總是在圍繞是否加息、或增加土地供應、或增減稅費、或限價(jià)、或增加經(jīng)濟房供應、打擊價(jià)格欺詐等等方面爭論不休。爭論的各方都覺(jué)得真理在自己手里。但在我看來(lái)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在很多最基礎性的條件沒(méi)有建立之前，對照西方經(jīng)濟學(xué)圣經(jīng)高談闊論，似乎有些不著(zhù)邊際。
我們知道，經(jīng)濟學(xué)是講假設的，市場(chǎng)無(wú)形之手和政府有形之手要在房地產(chǎn)市場(chǎng)上能夠起調節和控制作用，先必須符合如下假設：
假設一：市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)的房子是房子，具有最基本的商品屬性——房子是用來(lái)居住或辦公的。我們知道，市場(chǎng)機制在非法傳銷(xiāo)市場(chǎng)上不起調節作用，因為非法傳銷(xiāo)市場(chǎng)上傳銷(xiāo)的商品已經(jīng)不是商品本身了。
假設二：在假設一成立的前提下，市場(chǎng)機制只能在均衡市場(chǎng)下起作用。均衡市場(chǎng)的必要條件是：市場(chǎng)上存在供給陣營(yíng)和消費陣營(yíng)兩大陣營(yíng)，并且是對立的、權利對等的、勢均力敵的兩大陣營(yíng)。
假設三：在假設一、二都成立的前提下，供給陣營(yíng)競爭供給的有效性，基于消費陣營(yíng)合作消費的有效性；或者說(shuō)，消費陣營(yíng)的消費合作無(wú)效性，基于供給陣營(yíng)供給競爭的有效性。
假設四：在假設一、二、三都成立的前提下，市場(chǎng)機制是中立的、客觀(guān)的。宏觀(guān)調控透過(guò)市場(chǎng)機制起作用。外因透過(guò)內因起作用。
假設五：當絕大多數人不能通過(guò)市場(chǎng)獲得住房時(shí)，弱勢的一方擁有退出房地產(chǎn)市場(chǎng)、實(shí)現住房自給自足的絕對自由；當弱勢者無(wú)法實(shí)現住房自給自足時(shí)，政府有絕對責任保障其基本居住權。
如果上述五個(gè)假設成立，圍繞中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調節和調控措施才有意義。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在上述五個(gè)假設嗎？
房市上銷(xiāo)售的是住房嗎？
房子是用來(lái)住的，這是房子的基本商品屬性�？沙鞘�，特別是大城市的新樓盤(pán)，有多少是用來(lái)住的呢？深圳6月的房?jì)r(jià)漲了50%多，交易的房子中有70%以上不是為沒(méi)有房子住的人生產(chǎn)的，而是為有房子、甚至有很多房子的人套利而生產(chǎn)的。房子已經(jīng)異化成投機套利的工具了，這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)就不是經(jīng)濟學(xué)意義上的商品市場(chǎng)了。在這樣的房市上，房子的空置率越來(lái)越高，價(jià)格也越來(lái)越高，價(jià)值規律和市場(chǎng)機制在這樣的市場(chǎng)上并不起調節作用。很顯然，在中國的房市上，假設一不成立。
房市是均衡市場(chǎng)嗎？
均衡市場(chǎng)的核心標志，是市場(chǎng)上存在供給和消費兩大陣營(yíng)，并且是對立的、勢均力敵的、權利平等的兩大陣營(yíng)。供給陣營(yíng)總是希望漲價(jià)，消費陣營(yíng)總是希望降價(jià)。市場(chǎng)上兩大陣營(yíng)的相互博弈是市場(chǎng)機制發(fā)生調節作用的內在動(dòng)力。市場(chǎng)沒(méi)有兩大陣營(yíng)的存在，就沒(méi)有市場(chǎng)機制。兩大陣營(yíng)的權利平等、勢均力敵，還是市場(chǎng)機制保持中立性、客觀(guān)性、并持久發(fā)揮調節作用的基礎。
中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在勢均力敵的供給和消費兩大對立陣營(yíng)呢？事實(shí)是，供給陣營(yíng)期待房子漲價(jià)，購買(mǎi)陣營(yíng)中的大多數也期待房子漲價(jià)，兩大陣營(yíng)似乎是聯(lián)盟關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投機者和強勢者套取暴利的場(chǎng)所，80%以上的人不僅被排斥在房市之外(沒(méi)有住房消費者陣營(yíng)了)，還被剝奪了自主建房或合作建房的權利(失去自給自足的權利)，完全失去了博弈地位和能力。市場(chǎng)機制在這樣的市場(chǎng)上，不可能中立地、客觀(guān)地發(fā)揮調節作用，只會(huì )造成強者更強，弱者更弱。中國房市是一個(gè)既非充分競爭的、又非均衡的市場(chǎng)。很顯然，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的假設二，不成立。
中國的房市，是一個(gè)供給競爭和消費合作均有效的市場(chǎng)嗎？
只有供給陣營(yíng)內部競爭，競爭才出效率。供給陣營(yíng)內部為什么競爭呢？合作形成價(jià)格聯(lián)盟不是更好嗎？中國的房市就是一個(gè)供給陣營(yíng)價(jià)格聯(lián)盟的市場(chǎng)，實(shí)際是一個(gè)供給陣營(yíng)聯(lián)合壟斷的市場(chǎng)。怎樣才能打破壟斷呢？要靠消費陣營(yíng)的有效合作，即當供給陣營(yíng)的漲價(jià)超出了消費陣營(yíng)的底線(xiàn)——比自主建房或合作建房的機會(huì )成本高出時(shí)，消費者陣營(yíng)就會(huì )堅守底線(xiàn)——自主建房或合作建房，只要自主建房和合作建設是有效的，就構成對供給陣營(yíng)的壓力，供給陣營(yíng)內部的競爭就是必然的——由聯(lián)合抬價(jià)轉變?yōu)楦偁幮越祪r(jià)，這時(shí)的市場(chǎng)才由賣(mài)方市場(chǎng)轉變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)。當價(jià)格降到接近消費者自主建房或合作建房的機會(huì )成本時(shí)，消費陣營(yíng)的自主建房和合作建房變得低效或無(wú)效，就會(huì )放棄合作，選擇在市場(chǎng)上購買(mǎi)商品房，房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大陣營(yíng)就會(huì )達成新的均衡。
現實(shí)的中國房市，供給陣營(yíng)形成了價(jià)格聯(lián)盟，但消費陣營(yíng)卻無(wú)法有效自給自足和合作建房，因為政府不給消費陣營(yíng)自給自足和合作建房的權利。很明顯，中國的房市，假設三也不成立。
房市的宏觀(guān)調控是否通過(guò)中立的、客觀(guān)的市場(chǎng)機制起作用呢？
在一個(gè)既充分競爭又相對均衡的市場(chǎng)上(如大米市場(chǎng))，市場(chǎng)機制是中立的、客觀(guān)的。但均衡市場(chǎng)的供給陣營(yíng)和購買(mǎi)陣營(yíng)的力量有時(shí)也會(huì )出現失衡，會(huì )造成價(jià)格的波動(dòng)，中立的市場(chǎng)機制會(huì )客觀(guān)地修復市場(chǎng)失衡；政府也會(huì )采取宏觀(guān)調控的措施，如減少庫存增加供給等，幫助修復失衡。在均衡的市場(chǎng)上，政府宏觀(guān)調控措施是透過(guò)市場(chǎng)機制調控市場(chǎng)的：當供給陣營(yíng)過(guò)于強大時(shí)，有形之手透過(guò)市場(chǎng)機制會(huì )幫助消費陣營(yíng)；當消費陣營(yíng)過(guò)于強大時(shí)，有形之手透過(guò)市場(chǎng)機制會(huì )幫助供給陣營(yíng)。修復市場(chǎng)供求關(guān)系，達成新的平衡。簡(jiǎn)而言之，政府調控是外因通過(guò)內因(市場(chǎng)機制)起作用，是中立的、客觀(guān)的調控，會(huì )持久維持市場(chǎng)均衡狀態(tài)。
在當下中國不均衡的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，由于房市的供給者和購買(mǎi)者沒(méi)有勢均力敵、權利對等的兩大對立陣營(yíng)，而是價(jià)格同盟，市場(chǎng)機制在這樣的市場(chǎng)上不會(huì )中立、客觀(guān)，市場(chǎng)是強勢陣營(yíng)的市場(chǎng)，市場(chǎng)機制會(huì )造成強者更強、弱者更弱。加上某些地方政府部門(mén)和腐敗官員都是“房子養的”，房子漲價(jià)符合某些政府部門(mén)和腐敗官員的利益。所以，在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，市場(chǎng)和政府都失去了“裁判員”、“平衡者”的中立、客觀(guān)地位。因此，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的假設四也是不成立的。
政府愿意保障公民基本居住權嗎？
前面的四個(gè)假設都不成立，市場(chǎng)機制和宏觀(guān)調控在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)上都不會(huì )起積極作用。在這樣的情況下，唯一的出路是市場(chǎng)的弱勢陣營(yíng)選擇退出市場(chǎng)，尋求住房自給自足或政府保障其基本居住權。負責任的政府應該最大限度地扶持弱勢陣營(yíng)實(shí)現住房自給自足(自主建房或合作建房)或保障其基本居住權(政府提供廉租房)�？墒�，中國城市的無(wú)房者無(wú)權自主建房，對合作建房政府也不支持，政府也不保障無(wú)房居民的基本居住權利。因此，假設五，也不成立。假設五不成立，表明中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機不可能化解。
很多經(jīng)濟學(xué)人，總是天真地為中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)出一些特經(jīng)典的經(jīng)濟學(xué)處方，還常常振振有詞地說(shuō)自己的處方是國際上通用的“靈丹妙方”(中國的經(jīng)濟學(xué)人似乎都很書(shū)呆子氣)：加息可以控制房?jì)r(jià)上漲？增加土地供應開(kāi)發(fā)商就會(huì )降低房?jì)r(jià)？減免稅費就可以降低房?jì)r(jià)？政府的經(jīng)濟適用房可以抑制房?jì)r(jià)上漲？政府限價(jià)會(huì )持續起作用？阻擊國際游資就可以控制房?jì)r(jià)？……十幾年了，實(shí)踐證明不起作用。這些措施只有在上述假設成立的前提下才會(huì )起作用——前提都沒(méi)有，胡扯什么呢？！
中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)什么樣的市場(chǎng)，我給你打個(gè)比方：運輸和交通需要車(chē)子。政府扶持大汽車(chē)制造商生產(chǎn)高檔汽車(chē)，價(jià)錢(qián)高得80%的人都望車(chē)興嘆。于是，一些小廠(chǎng)商制造拖拉機、一些家庭工廠(chǎng)制造三輪車(chē)、一些農戶(hù)自制人力車(chē)或馬車(chē)�？墒�，有一群人鼓動(dòng)政府作出了一個(gè)有戰略意義的決策：制造拖拉機、三輪車(chē)、人力車(chē)、馬車(chē)統統非法，運輸和交通只能用汽車(chē)。于是，汽車(chē)就身價(jià)百倍，價(jià)格只漲不跌。汽車(chē)不僅具有金子一樣的保值功能，還有增值套利的功能。于是，汽車(chē)就不做運輸了，有錢(qián)人買(mǎi)汽車(chē)放著(zhù)，等著(zhù)漲價(jià)套利，或出租收租。這可苦了農民、市民和從事運輸的人。這就是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現實(shí)。
其實(shí)，中國的房市和非法傳銷(xiāo)市場(chǎng)更相似。市場(chǎng)機制在傳銷(xiāo)市場(chǎng)上是失靈的，因為傳銷(xiāo)銷(xiāo)售的已經(jīng)不是一般商品，而是“人頭”這種特殊商品。傳銷(xiāo)市場(chǎng)上沒(méi)有勢均力敵、權利平等的兩大對立陣營(yíng)，而是進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的人，齊心協(xié)力騙入“人頭”，新騙來(lái)的人頭必須參與騙入“更新的人頭”，如此維持市場(chǎng)的存在。非法傳銷(xiāo)市場(chǎng)不是經(jīng)濟學(xué)意義上的市場(chǎng)，市場(chǎng)機制無(wú)法調節。最終的結果只有一個(gè)：當騙入的“人頭”增加變緩，新增資金不足以維持市場(chǎng)的“食物鏈”時(shí)，市場(chǎng)就會(huì )崩潰。最近十多年來(lái)，政府從來(lái)沒(méi)有停止打擊非法傳銷(xiāo)，可非法傳銷(xiāo)卻越打越旺，因為政府的調控無(wú)法透過(guò)市場(chǎng)機制起作用，并且所有在市場(chǎng)里的人都不想主動(dòng)退出市場(chǎng)。在傳銷(xiāo)市場(chǎng)的“食物鏈”斷裂的時(shí)候，政府就會(huì )派出國家機器將傳銷(xiāo)團伙鎮壓和遣散了事。中國的房市有向非法傳銷(xiāo)市場(chǎng)轉變的趨勢，所不同的是，中國怪胎式的房市是合法的，一旦資金鏈斷裂，政府恐怕不能鎮壓和遣散了事。
非法傳銷(xiāo)市場(chǎng)是危險的，中國房市也許更危險。
沒(méi)有上述假設的存在，這些市場(chǎng)的或非市場(chǎng)的調控措施都是沒(méi)有用的。這些前提(假設)如果不存在，所有的經(jīng)濟學(xué)“規律”、“定律”在房市上的運用和解釋都是扯淡。建立上述前提(假設)，是有形之手和無(wú)形之手解決房市“危機”的當務(wù)之急。
在當前的中國，如何盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的前提呢？第一，在今后相當長(cháng)的一個(gè)階段，要優(yōu)先發(fā)展“小產(chǎn)權房”。因為，“小產(chǎn)權房”不是用來(lái)炒的，是用來(lái)住的(建議小產(chǎn)權房滿(mǎn)10或15年可以入市交易)。只有這樣，房地產(chǎn)的價(jià)格才會(huì )回歸價(jià)值，房子才能回歸住房的商品屬性。毫無(wú)疑問(wèn)，當前要優(yōu)先發(fā)展“小產(chǎn)權房”，而不是禁止發(fā)展。第二，政府要鼓勵和扶持自主建房和合作建房。因為只有這樣，房地產(chǎn)的供給陣營(yíng)內部才能恢復競爭，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì )是一個(gè)真正競爭的市場(chǎng)。市場(chǎng)的需求陣營(yíng)才會(huì )逐步回到市場(chǎng)，才能逐步形成市場(chǎng)中的供給和購買(mǎi)兩大勢均力敵、權利對等的對立陣營(yíng)，逐步恢復市場(chǎng)均衡狀態(tài)。
無(wú)論是“小產(chǎn)權房”，還是“自主建房”、“合作建房”，都是符合市場(chǎng)經(jīng)濟“所有制多元、主體平等”的基本原則的，也是《憲法》保護的。上述這兩條，假如政府和 “主流經(jīng)濟學(xué)家”都不同意，這就不是經(jīng)濟問(wèn)題了，也不是法律問(wèn)題，而是人權問(wèn)題，是最基本的政治問(wèn)題。而政治問(wèn)題就不是經(jīng)濟手段、甚至法律手段可以解決的了。
我判斷：房市有大憂(yōu)。如此下去，有兩個(gè)方面的嚴重后果：一是將有更多的人在城鄉之間流動(dòng)，不出10年，至少有4億人會(huì )以城市的地下室、公園和交通林帶為家；二是房市將會(huì )淪為下一個(gè)非法傳銷(xiāo)市場(chǎng)。但是，如果政府優(yōu)先發(fā)展“小產(chǎn)權房”和扶持窮人“自主建房”或“合作建房”，5年之內，中國將有5億農村人在城鎮安居樂(lè )業(yè)；中國的房市也會(huì )回歸均衡市場(chǎng)的發(fā)展軌道。(李昌平 河北大學(xué)中國鄉村建設研究中心學(xué)者)
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