專(zhuān)家學(xué)者 觀(guān)點(diǎn)碰撞
世界著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家郎咸平：供給和需求都有問(wèn)題
對于今年以來(lái)特別顯著(zhù)的房?jì)r(jià)、股價(jià)暴漲現象，專(zhuān)家學(xué)者眾說(shuō)不一，有人認為是“流動(dòng)性過(guò)�！�，有人認為是“人民幣加速升值”造成的。郎咸平則不同意這些觀(guān)點(diǎn)。他認為流動(dòng)性過(guò)�？梢酝ㄟ^(guò)宏觀(guān)調控來(lái)解決，但現實(shí)卻是越調控樓價(jià)越漲。那么是什么導致樓價(jià)的一路高漲？郎咸平一語(yǔ)道破其中的“天機”：供給面市場(chǎng)化嚴重不足和需求面市場(chǎng)化嚴重過(guò)度同時(shí)存在，就像兩個(gè)怪獸扭曲在一起，導致房?jì)r(jià)一路高漲，真正想買(mǎi)房的百姓卻越來(lái)越買(mǎi)不起房子。
關(guān)于供給面市場(chǎng)化嚴重不足，郎咸平提出了值得關(guān)注的三大因素。一是地產(chǎn)特有的兩大核心資源，即地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權和銀行信貸權，都掌控在地方政府手中，存在著(zhù)“尋租”的可能；其次，地產(chǎn)特有的長(cháng)流政管理，大大小小的環(huán)節造成很大的“尋租”空間，拉升產(chǎn)業(yè)成本；另外，再加上個(gè)別地方政府熱衷于透過(guò)競價(jià)實(shí)現高價(jià)賣(mài)地，地價(jià)飛漲。在這些因素的作用下，房?jì)r(jià)的上漲不足為奇。
而在需求面上，則是“標準的市場(chǎng)化嚴重過(guò)度”。根據所做研究，郎咸平將購買(mǎi)地產(chǎn)的資金按重要性分成四類(lèi)。第一類(lèi)最重要的資金是由于近兩年來(lái)投資營(yíng)商環(huán)境的急速惡化，很多企業(yè)家把本該繼續投資的錢(qián)擠壓出來(lái)打入樓市；第二類(lèi)是黑色收入；第三類(lèi)是國際熱錢(qián)；第四類(lèi)才是百姓的儲蓄款。這四類(lèi)資金匯集成的“虛擬資金”，具有不可監管、不可控制、不可預測的特點(diǎn)，一旦大量涌入樓市，房?jì)r(jià)就會(huì )立刻失控、迅速攀升。到處流竄的“虛擬資金”就是推高房?jì)r(jià)的主要因素，也是如此高房?jì)r(jià)之下卻還有人買(mǎi)房的原因。
美國馬里蘭大學(xué)城市研究與規劃系丁成日：預售制是房?jì)r(jià)上漲之首因
中國房?jì)r(jià)為什么上升？丁成日教授說(shuō)：解釋中國城市房屋價(jià)格持續上升有三大學(xué)派。第一派是土地供給學(xué)派，認為政府供地少導致房屋供給不足，進(jìn)而導致房?jì)r(jià)上升。第二派是需求學(xué)派，認為城市化和經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)了住房需求，因而房屋價(jià)格上升。第三派是我的學(xué)派，預售制是罪魁禍首。預售制是中國許多城市房屋價(jià)格持續上升最主要的原因。
為什么這樣說(shuō)呢？丁成日認為：第一，國際上的理論和經(jīng)驗表明土地供給與住房?jì)r(jià)格的關(guān)系非常復雜，土地供給與房屋價(jià)格不是簡(jiǎn)單的線(xiàn)性關(guān)系；第二，城市化帶來(lái)的有效需求與現階段許多城市的高房?jì)r(jià)是不相匹配的；第三，中國城市(以北京為例)房屋價(jià)格與土地價(jià)格的空間變化規律與理論預測(房屋價(jià)格決定土地價(jià)格時(shí))的模式一致，因而，土地價(jià)格導致房屋價(jià)格的結論是缺少理論和實(shí)證依據的。
丁成日教授說(shuō)，中國城市房屋價(jià)格不斷上升是開(kāi)發(fā)商的融資動(dòng)力與廣大購房者預期兩者之間互動(dòng)的結果。房屋價(jià)格問(wèn)題需要從這兩個(gè)方面入手才能得到根本性的解決。
中國社科院金融所研究員易憲容：金融支持導致房?jì)r(jià)飆升
面對近期各地房?jì)r(jià)快速飚升，有人認為這是由于整個(gè)經(jīng)濟快速發(fā)展、城市化加快，市場(chǎng)“剛性需求”推動(dòng)房?jì)r(jià)的上漲；也有人認為股市的繁榮及財富效應帶動(dòng)了樓市價(jià)格的上漲等；也有人認為不少地方的房?jì)r(jià)快速上漲是由于外國投資者大量涌入的結果。比如深圳等地。
對于上述原因的分析，當然是目前房?jì)r(jià)上漲的一些方面，特別是住房作為一種特殊的商品，它的價(jià)格形成比其他商品更為復雜，每一個(gè)人總是能夠從某一個(gè)方面來(lái)討論房?jì)r(jià)上漲之原因，但其實(shí)都沒(méi)有指出最近房?jì)r(jià)上漲根本原因所在。
從各國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況來(lái)看，房?jì)r(jià)上漲基本上是與銀行的金融支持密切相關(guān)的，特別是房?jì)r(jià)短期內快速飚升，基本上都是銀行金融支持的結果。而就目前國內的情況來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲根本原因就在于銀行信貸快速擴張，讓大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
除此之外，國內房地產(chǎn)發(fā)展模式界定不清，把國內住房市場(chǎng)看作既是投資也是消費的市場(chǎng)。當房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是一個(gè)投資品市場(chǎng)時(shí)，加上這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格有政府的隱性擔保，那么這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格肯定是只漲不跌的。在這樣的情況下，由于進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險為零，必然會(huì )促使投資者大量涌入。在房地產(chǎn)企業(yè)、銀行及投資者一起合力下，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格推高也就十分容易了。
建設部政策研究中心主任陳淮：社會(huì )的經(jīng)濟預期決定房?jì)r(jià)
現在社會(huì )上對房地產(chǎn)業(yè)的議論很多，其中有兩種說(shuō)法。一是投資性住房需求導致了房地產(chǎn)“泡沫”，所以應當抑制；二是目前很多房?jì)r(jià)偏離其成本，開(kāi)發(fā)商追求暴利導致了房?jì)r(jià)“虛高”。
對此，陳淮卻認為，投資性住房需求對社會(huì )有益無(wú)害。投資性住房需求是市場(chǎng)經(jīng)濟下的一種良性需求。居民投資住房并非是對市場(chǎng)利益的非法掠奪，而且更多、更大量資金投資住房是租賃市場(chǎng)發(fā)育的前提條件。
對于“目前很多房?jì)r(jià)偏離其成本，開(kāi)發(fā)商追求暴利導致了房?jì)r(jià)虛高”的說(shuō)法，陳淮表示，一些賣(mài)不出去的房子還以高價(jià)撐著(zhù)，這的確是“虛高”。但是，簡(jiǎn)單地按照成本或者供求關(guān)系來(lái)認識房?jì)r(jià)并不符合客觀(guān)規律。
陳淮說(shuō)，同樣建筑成本的兩棟房子，建在不同地區，其價(jià)格可能有非常大的差別，因為有級差地租的存在。級差地租的存在可以使房?jì)r(jià)遠遠脫離其成本。這很合理，因為這符合經(jīng)濟學(xué)的稀缺性原理。級差地租和成本無(wú)關(guān)，它只有在反復大量的交易過(guò)程中才能形成。簡(jiǎn)單地從成本利潤測算出發(fā)來(lái)指責房?jì)r(jià)“虛高”是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟規律的。
陳淮認為，房?jì)r(jià)不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系。因為在市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，真正決定房?jì)r(jià)的并不是開(kāi)發(fā)商要賣(mài)多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會(huì )普遍的經(jīng)濟預期。
有此一說(shuō)
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉：當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中的核心問(wèn)題，是住房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快。這既有房地產(chǎn)市場(chǎng)內部的原因，如供應結構不合理、供給者行為不規范等導致的有效供給不足，投機和投資性購房比例較大、住房超前消費行為導致的住房需求過(guò)旺，二手房市場(chǎng)不發(fā)達使住房供應嚴重依賴(lài)新建商品住宅市場(chǎng)。也有房地產(chǎn)市場(chǎng)外部的原因，如經(jīng)濟持續高速增長(cháng)、加速城市化、勞動(dòng)力和資本向大城市單向流動(dòng)、流動(dòng)性過(guò)剩、公共住房制度不完善等。
建設部政策研究中心主任陳淮：拐點(diǎn)是指增長(cháng)速度變緩，而不是趨勢的根本改變。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展靠的是城市化、產(chǎn)業(yè)結構調整和趕超世界先進(jìn)水平，而不僅僅是人口和市場(chǎng)的投資需求。中國是世界第四大汽車(chē)制造國，汽車(chē)銷(xiāo)量排世界第三，但是中國的人均汽車(chē)保有量卻非常之低。美國只有3億人就賣(mài)掉了1300萬(wàn)輛車(chē)，而中國13億人卻只賣(mài)掉了780萬(wàn)輛車(chē)。這說(shuō)明中國人的消費結構還在升級和變化之中，這足以推動(dòng)住房建設和房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期發(fā)展趨勢。除此之外中國也正在步入世界大國的行列，人們擁有住房的過(guò)程實(shí)際上也是私人財富累積過(guò)程和資產(chǎn)信用提高的過(guò)程。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強：目前，實(shí)際需求依然強勁上漲，這必然導致價(jià)格的不斷上漲。當前并不是缺少政策，而是缺少執行力度和實(shí)施決心，怎么樣來(lái)真正地執行和落實(shí)既有政策才是問(wèn)題的關(guān)鍵。目前國家出臺的很多政策初衷都是好的，但是在具體的落實(shí)中卻受到很多因素的影響，政策效果并沒(méi)有達到預期的目標。比如最近出臺的房貸新政，由于各家銀行對政策的實(shí)施有不同的理解并采取了不同的執行方式，這實(shí)際上抵消了政策的實(shí)際效果。
實(shí)際上，現在針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策是多管齊下的，并形成了一個(gè)政策體系，但在實(shí)際執行過(guò)程中每一個(gè)單一政策都會(huì )遇到市場(chǎng)實(shí)施環(huán)境的消化或者抵消，這是這幾年經(jīng)常遇到的情況，這必然導致好多政策很難發(fā)揮其應有的作用。
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