震動(dòng)整個(gè)深圳樓市、影響甚至波及全國的“中天置業(yè)老板蔣飛卷款潛逃事件”，就像一枚深水炸彈，讓本已錯綜復雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加忙亂，但也讓人看出了紛擾表象背后的某些端倪。
銀行難鎖中介錢(qián)袋
“像中天一樣運作的地產(chǎn)中介在深圳肯定還有，而且不止一家�！敝性禺a(chǎn)深港研究中心總監張偉明確表示。
在中介業(yè)內人士眼中，蔣飛卷款潛逃的丑聞不但令行業(yè)蒙羞，更令本已進(jìn)入冰封期的二手房市場(chǎng)平添了諸多不明朗因素。據《中國青年報》12月初做的一項調查顯示，七成以上受訪(fǎng)者不信任房產(chǎn)中介，認為他們“坑人的太多”。
中介公司挪用客戶(hù)購房款，早已不是什么新聞，類(lèi)似事件每年都在發(fā)生：2005年，安徽省規模最大的房產(chǎn)中介桃園房產(chǎn)老板卷款失蹤，涉及金額6000余萬(wàn)元；2006年，天津市匯眾房產(chǎn)全線(xiàn)停業(yè)，1.5億元房款不翼而飛。重建客戶(hù)信心的前提，是如何確�？蛻�(hù)的資金安全。
今年年初，建設部和銀監局聯(lián)手出臺政策，要求在二手房產(chǎn)交易過(guò)程中，銀行設立專(zhuān)項監控賬戶(hù)，積極介入對客戶(hù)購房款項的監管，深圳是最早執行這項措施的城市之一。但張偉承認，該政策理論上完全可以杜絕中介違規，但實(shí)際執行情況難以令人滿(mǎn)意。按他的估計，目前深圳起碼有一半以上的中介以各種方式挪用客戶(hù)樓款，能將客戶(hù)資金自覺(jué)存進(jìn)銀行監控賬戶(hù)的少之又少。
據熟悉房產(chǎn)中介業(yè)運作流程的人士透露，一般中介公司內部有不成文的行規，如果經(jīng)紀能說(shuō)服客戶(hù)將購樓款存入中介的賬戶(hù)而不是由銀行監管，他(她)就能得到更高點(diǎn)數的傭金。這樣做的目的不言自明。
有中介業(yè)內人士向記者抱怨，在銀行監控專(zhuān)戶(hù)措施開(kāi)始推行的時(shí)候，他們也曾主動(dòng)配合，但不少商業(yè)銀行似乎對此不太積極，有些更需要額外收取服務(wù)費，導致此項政策名不副實(shí)。記者就此說(shuō)法向深圳國土房管部門(mén)人士求證，但未獲正面回應。
客戶(hù)資金誰(shuí)“擔�！�？
“中天事件”案情透露，蔣飛挪用的數以千萬(wàn)計資金中，有不少是受害購房客戶(hù)申請到的銀行貸款，原來(lái)蔣飛還以法人代表的身份堂而皇之地控制著(zhù)一家擔保公司，那些理論上應由第三方擔保公司管理的銀行貸款，直接轉入了蔣飛的個(gè)人賬戶(hù)內。
現在的問(wèn)題是，在中介行業(yè)發(fā)展較快的珠三角地區，幾乎每家大中型地產(chǎn)中介公司，都擁有自己的按揭擔保公司。例如中原的匯瀚按揭，合富輝煌(0733.HK)的保來(lái)理財，滿(mǎn)堂紅的億達按揭，還有創(chuàng )輝控制的中昊宇。按照慣例，這些按揭擔保公司在處理客戶(hù)產(chǎn)權清晰的貸款時(shí)，會(huì )將資金直接由銀行轉入客戶(hù)賬戶(hù)中，但在處理客戶(hù)“贖樓”或公積金貸款申請時(shí)，為了加快運作流程，大都將資金存進(jìn)按揭公司的指定賬戶(hù)。
業(yè)內人士告訴記者，除非嚴格限定所有按揭貸款不再經(jīng)過(guò)第三方賬戶(hù)，否則中介挪用貸款的風(fēng)險不可能百分之百規避。但他們同時(shí)承認，如果嚴格實(shí)行上述制度，“贖樓”等貸款申請基本上無(wú)法操作。
“雖然大家都清楚按揭擔保公司與中介機構是同一個(gè)老板，存在一定風(fēng)險，但多年來(lái)行業(yè)內一直這樣運作，我們一時(shí)也無(wú)從改變�！鄙钲谀炽y行房貸部門(mén)負責人表示。
超常擴張“醉翁之意不在酒”
普通經(jīng)紀出身的蔣飛，短短數年內讓中天擁有上百家門(mén)店，一舉躋身深圳中介業(yè)五強，并將業(yè)務(wù)擴張到上海、成都等地，曾被視為“奇跡”。但其視眾多分店為“圈錢(qián)”終端的手法，在業(yè)內也不是什么秘密了。
過(guò)去幾年樓市火爆時(shí)，用“門(mén)店多過(guò)米鋪”來(lái)形容深圳中介的盛況，一點(diǎn)兒都不為過(guò)，如豪宅云集的香蜜湖區巴掌大一塊地盤(pán)，各路中介門(mén)店最多時(shí)竟然超過(guò)50家。
除中天外，另一家最引人矚目的強力擴張型中介是深圳創(chuàng )輝。自2005年初至今，短短兩年多時(shí)間里，原來(lái)名不見(jiàn)經(jīng)傳的創(chuàng )輝由僅有的5家門(mén)店，發(fā)展到1800多家，網(wǎng)絡(luò )遍布整個(gè)珠三角乃至全國多個(gè)大中城市。
創(chuàng )輝華南區總經(jīng)理肖東平表示，公司擴張所用資金都有自己的預算，能成功地搶占市場(chǎng)是源于低成本擴張策略，比如開(kāi)店租金、日常運營(yíng)開(kāi)支等都盡可能壓縮。肖特別強調：“目前深圳大多數中介公司都實(shí)現了購房款的第三方監管，我們不可能挪用�！倍鴵鋬炔咳藛T透露，公司規定經(jīng)紀如能動(dòng)員客戶(hù)把購房首期款存入公司賬戶(hù)，將得到一筆不錯的現金獎勵。
近日深圳樓市轉冷，中天事件爆發(fā)更讓中介業(yè)迎來(lái)寒冬，但該公司董事長(cháng)林?zhù)P輝依然表示：“會(huì )利用眼前機會(huì )，以最低成本取得最優(yōu)質(zhì)的店面，進(jìn)一步優(yōu)化網(wǎng)點(diǎn)布局�！贝饲霸摴驹难砸獙傧氯珖T(mén)店數量增至驚人的3000家。
但業(yè)內對其迅速擴張的真實(shí)資金來(lái)源，以及如此急進(jìn)的動(dòng)機何在的質(zhì)疑一直沒(méi)有平息，因為迄今為止看不到該公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)及利潤隨著(zhù)規模擴張而大幅增長(cháng)的明顯跡象。
與創(chuàng )輝老板誓言旦旦形成鮮明對比的是，記者接觸到的部分創(chuàng )輝一線(xiàn)員工透露，他們有些區域門(mén)店已經(jīng)近兩個(gè)月沒(méi)發(fā)工資了，悄悄結業(yè)的門(mén)店也有不少，如深圳龍崗中心城附近一家門(mén)店，11月份才剛開(kāi)張，不到一個(gè)月就關(guān)門(mén)了。
不過(guò)，直至本報發(fā)稿時(shí)止，創(chuàng )輝方面未對記者就上述疑問(wèn)的求證作出正面回應。
重量級公司另辟蹊徑
地產(chǎn)中介業(yè)本來(lái)就是勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)，不斷開(kāi)店擴張，實(shí)現規�；l(fā)展也是行業(yè)的需要和特征，但房屋交易牽涉到的巨額現金流，又讓它有機會(huì )向“準金融”機構演變。
公開(kāi)數據顯示，今年上半年，華南地區一家龍頭中介公司名下的一手樓盤(pán)代理業(yè)務(wù)額達1.6億港元，占其總營(yíng)業(yè)額的51%，超過(guò)其二手業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)額。香港凱基證券一位分析師稱(chēng)，與開(kāi)發(fā)商良好的關(guān)系，是該公司一手代理業(yè)務(wù)迅速拓展的重要原因，今年上半年，他們已取得全國范圍內200多個(gè)項目的代理權，僅為萬(wàn)科地產(chǎn)(000002)一家，就銷(xiāo)售代理了12個(gè)項目，遍布天津、東莞、佛山及廣州等地。
但有業(yè)內人士分析，這類(lèi)一二手代理兼顧，而一手代理業(yè)績(jì)非常出色的中介公司，更多憑借的還是其自身資金運作的實(shí)力。
由于國家地產(chǎn)調控力度不斷加大，近兩年地產(chǎn)商通過(guò)銀行渠道獲得項目開(kāi)發(fā)貸款越來(lái)越難，有數據顯示，上市房企今年的銀行貸款比例已降至20%。在這種情況下，一些擁有境外融資渠道、資金實(shí)力雄厚的地產(chǎn)中介，不斷向資金饑渴的開(kāi)發(fā)商伸出橄欖枝。記者不久前在一個(gè)地產(chǎn)業(yè)內部交流的場(chǎng)合就聽(tīng)到如下許諾：“只要承諾項目銷(xiāo)售由我們獨家代理，代理費又不低于一定比例，我們可以墊支一部分開(kāi)發(fā)資金�！�
廣州國土部門(mén)一位不愿透露姓名的官員表示，當整個(gè)中介行業(yè)上下游都在遵循這樣的游戲規則的前提下，若只是采取簡(jiǎn)單的“查處”方法，很可能導致整個(gè)行業(yè)集體崩盤(pán)。
“樓市已出現回落趨勢，我們更關(guān)心的是如何保證不會(huì )再有另一個(gè)蔣飛出來(lái)攪局�！彼f(shuō)。
某些地產(chǎn)中介超常擴張，視眾多分店為“圈錢(qián)”終端的手法，在業(yè)內也不是什么秘密了。如果看不到公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)及利潤隨著(zhù)規模擴張而大幅增長(cháng)的明顯跡象，也許后面潛藏著(zhù)更大的危機。
背景 中天事件
11月13日，深圳中天置業(yè)評估有限公司突然張貼“公司內部整頓，暫時(shí)歇業(yè)”的告示，同時(shí)傳出該公司董事長(cháng)蔣飛攜巨款潛逃的驚人消息。稍后深圳警方初步證實(shí)，蔣飛涉嫌詐騙委托公司購房客戶(hù)的資金至少2600余萬(wàn)元。至于實(shí)際卷款總金額傳聞可能高達1億多元，但一直未得到具體證實(shí)。目前，中天員工起訴公司欠薪案正在審理之中，蔣飛涉及的更多詐騙事實(shí)也已立案偵查。蔣飛本人則至今不知所蹤。
“中天事件”爆發(fā)前夕，正值深圳樓市在連續急速上漲多時(shí)后出現回落跡象，因此，該事件不僅再次敲響了對中介行業(yè)資金監管的警鐘，引發(fā)該行業(yè)一連串兒的信任危機和經(jīng)營(yíng)危機，同時(shí)也被視為深圳乃至國內房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入震蕩期的一個(gè)標志性信號。(龍飛）
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