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2007年12月13日，據國家發(fā)改委消息，11月份中國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.5%，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲12.2%。10.5%的同比漲幅創(chuàng )2005年7月中國擴大月度房?jì)r(jià)調查范圍以來(lái)的最大單月漲幅。 中新社發(fā) 劉君鳳 攝
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回顧2007年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，伴隨著(zhù)調控的聲音，房?jì)r(jià)仍舊一路飚升。但隨著(zhù)央行前不久關(guān)于第二套房貸更嚴厲的細化政策出臺以及年內的六次加息，終于在歲未年終，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再那么火爆，打折、降價(jià)、拐點(diǎn)等諸多令市場(chǎng)降溫的聲音此起彼伏。
“金融政策進(jìn)一步從緊、物業(yè)稅勢在必行，保障性住房形成供應，這些都預示著(zhù)2008年的房?jì)r(jià)可能會(huì )滯漲或者下行�！币晃环康禺a(chǎn)專(zhuān)家在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者時(shí)這樣表示。
金融政策更加趨緊
一直以來(lái)，房地產(chǎn)都是“政策市”。2007年，一直備受各界質(zhì)疑且略顯“溫柔”的調控政策終于顯示出應有的凌厲效果。
2007年年初的“土地增值稅”以及9月份的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》是今年以來(lái)最為重要的調控政策。一方面，累進(jìn)稅率制度使土地增值稅政策進(jìn)一步鼓勵普通住宅項目的開(kāi)發(fā)建設，限制高檔物業(yè)的開(kāi)發(fā)；另一方面，央行有關(guān)“第二套住房貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍”的規定不僅增加了投資、投機的成本，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機行為能起到一定抑制作用，更在一定程度上抑制了一些家庭購買(mǎi)第二套房的消費需求。
“延續2007年調控政策的趨勢，2008年的調控政策只會(huì )更加嚴厲�！敝袊鐣�(huì )科學(xué)院金融研究所房地產(chǎn)研究學(xué)者尹中立在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，從前不久中央經(jīng)濟工作會(huì )議的精神中可以看出，明年金融政策中加息和收緊貸款的措施可能還會(huì )出現。
“如果CPI的漲幅不能控制在5%之內，加息就在所難免。有消息表明銀監會(huì )要把2008年全年的信貸增幅控制在13%以?xún)�，比今�?5%的調控目標還要低。而且，監管層甚至一改過(guò)去對貸款控制年度設限的慣例，改為季度設限�！币辛⒈硎�，這些都說(shuō)明銀行明年放貸會(huì )更緊張，而金融政策的收緊也一定會(huì )給房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方都帶來(lái)很大影響。
“從美國次級貸危機中可以看出，房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲已經(jīng)威脅到中國的金融安全和社會(huì )穩定�！币晃粯I(yè)內人士分析表示，從央行貨幣政策執行報告上看，2006年6月末到2007年6月末，金融機構的房貸和開(kāi)發(fā)貸款余額增加了9000億元，第二季度末已達到驚人的4.3萬(wàn)億，第三季度的增長(cháng)更快。銀行資金過(guò)快地向一個(gè)行業(yè)集中，不但將導致結構性安全問(wèn)題，還將嚴重影響其它行業(yè)的健康發(fā)展。
需要特別注意的是，銀行風(fēng)險同房?jì)r(jià)上漲的幅度是成正比的，房?jì)r(jià)上漲一倍，意味著(zhù)以銀行資本購買(mǎi)實(shí)物資產(chǎn)的代價(jià)翻了一倍，也就是說(shuō)，房屋的增值意味著(zhù)銀行金融資本的貶值。一旦房?jì)r(jià)下跌，房屋資產(chǎn)的水分被擠出，可能導致銀行金融資本的大幅縮水，這才是地產(chǎn)金融危機的核心�！�
所以，如果系列政策還不能抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，金融工具中的物業(yè)稅、租賃稅、遺產(chǎn)稅、交易稅、所得稅都將陸續出臺或者大幅提高，未來(lái)住宅的投資功能會(huì )被迅速擠壓，持有成本會(huì )急劇上升。
“當然，物業(yè)稅的開(kāi)征已經(jīng)是勢在必行，2008年不一定會(huì )開(kāi)始開(kāi)征，因為條件還不太成熟，但有可能會(huì )給出具體開(kāi)征的時(shí)間表，屆時(shí)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不會(huì )小�！币辛⒈硎�。
冬天來(lái)臨，該準備棉被了
對比兩年前，2007年年底的樓市正在降溫是不爭的事實(shí)。一面是北京、上海樓市“有價(jià)無(wú)市”的局面愈演愈烈，一面是深圳、廣州部分樓盤(pán)的價(jià)格回調，已然連續上漲了三年的房?jì)r(jià)出現了明顯的松動(dòng)，銷(xiāo)量也在銳減。很多開(kāi)發(fā)商對2008年房?jì)r(jià)的預測也開(kāi)始不像往年那樣一致喊漲。
“新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格普通調低，開(kāi)發(fā)商定價(jià)變得謹慎；同一樓盤(pán)前、后期開(kāi)盤(pán)價(jià)差縮小甚至降低；變相降價(jià)開(kāi)始，促銷(xiāo)花樣疊出，廣告量開(kāi)始增加�！边@是明天地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監陳云峰對近期樓市現狀的總結。
“‘幸福的日子過(guò)去了嗎？’開(kāi)發(fā)商們見(jiàn)面開(kāi)始互相打探對2008年市場(chǎng)走勢的判斷，大家實(shí)在太懷念這兩年舒服的日子了�！标愒品逭f(shuō)，樓市遇冷，原來(lái)一直受冷落的房地產(chǎn)代理公司又開(kāi)始忙起來(lái)了，迫于銷(xiāo)售業(yè)績(jì)以及回籠資金的壓力，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售總監們需要尋找新的途徑賣(mài)房。
與此同時(shí)，記者發(fā)現原來(lái)只做活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)而拒絕在媒體做廣告宣傳的北京東部一個(gè)中高檔樓盤(pán)，近期也開(kāi)始在媒體投放硬廣告。
“根據對1997-2007年十年來(lái)北京房地產(chǎn)幾大數據實(shí)證分析研究發(fā)現，房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一個(gè)即將結束的十年周期�！敝袊嗣翊髮W(xué)土地管理系副教授鄭華在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，統計十年的數據發(fā)現，以十年為周期來(lái)看，房?jì)r(jià)在1997年達到一個(gè)高峰值后，后來(lái)一直處于低谷，從2004年才開(kāi)始再次攀升，到2007年再次漲到一個(gè)高峰值。
“根據此次研究，我們可以保守的預測2008年房?jì)r(jià)的增長(cháng)率會(huì )下降，甚至下降到負數�！编嵢A說(shuō)，從中國宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展的周期來(lái)看，2008年無(wú)疑是房地產(chǎn)行業(yè)的調整期，具體表現為市場(chǎng)供應減少，需求也減少，但需求量的下降超過(guò)供應量的下降，這樣房?jì)r(jià)將會(huì )停滯甚至下降。
而對于2008年房?jì)r(jià)的另一個(gè)重要影響，就是住房保障政策中的限價(jià)房、經(jīng)濟適用房以及廉租房的建設。政府最終建立起多層次的保障性住房體系，將城市中低收入階層的基本居住需求從純粹由市場(chǎng)價(jià)格調節的商品住宅體系中分離出來(lái)。這不僅使得商品住房需求有所減少，而且會(huì )對房?jì)r(jià)起到一定的稀釋作用。
面對物業(yè)稅開(kāi)征的預期、金融政策的收緊、市場(chǎng)壓力的加大，2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有可能真的像華遠地產(chǎn)老總任志強所說(shuō)的那樣，冬天來(lái)臨，是該準備棉被了！(記者 王小霞)
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