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2007年12月20日，國家發(fā)展和改革委員會(huì )、國家統計局日發(fā)布的最新調查顯示，11月全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.5％，漲幅比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.8％，漲幅比上月低0.8個(gè)百分點(diǎn)。 與數據相反的是，現在部分城市房?jì)r(jià)下降帶來(lái)的“房?jì)r(jià)出現拐點(diǎn)”論一浪高于一浪，房?jì)r(jià)是漲還是跌，撲朔迷離。 中新社發(fā) 馬健 攝
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關(guān)于第二套房貸的嚴格界定大大超出了各方預料，尤其令開(kāi)發(fā)商措手不及。因為在實(shí)際操作中，大部分銀行還是采取以借款人為單位來(lái)認定房貸次數
在深圳，迅速下滑的每月新房成交量，投資性購買(mǎi)比例的陡然降低，土地的流拍，這一切顯示樓市的“拐點(diǎn)”早已到來(lái)，遠比市場(chǎng)的察覺(jué)來(lái)得要早。
“現在還討論什么‘拐點(diǎn)’�！狈康禺a(chǎn)投資人鄒建民，對于所謂“拐點(diǎn)”爭論一臉不屑，“應該討論的是，深圳房?jì)r(jià)要降多少�！�
瘋狂樓市的冰火兩重天
“去年的樓市可以用兩個(gè)‘百年不遇’來(lái)形容，上半年是百年不遇的熱，下半年是半年不遇的冷�！笔廊A地產(chǎn)總經(jīng)理梁文華表示。
去年年后開(kāi)春，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)以驚人的速度不斷攀升。國家發(fā)改委統計，深圳市新建商品住宅價(jià)格在去年1～10月，同比漲幅月均達13.5%，每個(gè)月都居于 70個(gè)大中城市的最前列。
中原地產(chǎn)深港研究中心的數據顯示，去年1月份深圳的住宅銷(xiāo)售均價(jià)為10872元/平方米，9月份達到了全年最高，竟然有16777元/平方米，增幅差不多有60%。二手住宅市場(chǎng)就更是火熱，僅6個(gè)月的時(shí)間內，價(jià)格就由2006年12月的8984元/平方米上升為去年6月份的14572元/平方米，增幅高達62%，部分高檔樓盤(pán)的增幅甚至超九成，被稱(chēng)作又一次“深圳速度”。
而自去年“十·一”黃金周之后，深圳樓市急轉直下，整個(gè)黃金周七天內成交量只有82套。深圳統計局2007年11月總結分析也指出，與2006年同期相比，全市的商品房竣工面積大幅減少，同比下降37.5%，其中住宅竣工面積同比下降40.5%；商品房銷(xiāo)售面積同比下降13.2%，幅度均不小。
差不多時(shí)候，國家發(fā)改委價(jià)格司司長(cháng)曹長(cháng)慶也在媒體上公開(kāi)表示，深圳、廣州等先期房?jì)r(jià)漲幅較高的城市，房?jì)r(jià)正在逐步回落。
但實(shí)際上，“拐點(diǎn)”遠比市場(chǎng)的察覺(jué)來(lái)得要早。進(jìn)入去年下半年，中原地產(chǎn)月度數據顯示，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛不斷加劇，6月份開(kāi)始，住房銷(xiāo)售面積就逐月下降。從6月份的56萬(wàn)平方米，下降至12月份的17萬(wàn)平方米，10月、11月、12月是去年成交量最低的3個(gè)月，而2006年10、11、12月是成交最為活躍的月份。
相應的，新開(kāi)樓盤(pán)的住宅價(jià)格在去年9月份達到全年最高后，從10月開(kāi)始回落，11月、12月價(jià)格都在向下調整。
二手樓盤(pán)從來(lái)都是“春江水暖鴨先知”。二手樓價(jià)格自去年8月份之后，上升趨勢就開(kāi)始止步。中原地產(chǎn)季度統計顯示，第三季度一共才成交二手住宅113.99萬(wàn)平方米，比第二季度萎縮六成多。
明顯的價(jià)格回落開(kāi)始出現在去年第四季度，成交量低位運行，市場(chǎng)成交僅以自住需求為主，全市共成交二手住宅66.18萬(wàn)平方米。二手樓交易價(jià)格，已經(jīng)環(huán)比下跌了一成。
但即使如此，收益上半年的瘋狂增長(cháng)，全年均價(jià)仍有較大幅度的上升，2007年深圳全市二手住宅成交均價(jià)為12729元/平方米，同比增長(cháng)51%。
世華交易系統也顯示，雖然二手住宅買(mǎi)賣(mài)成交均價(jià)并未出現明顯降幅，但是成交面積卻急劇下降，到了去年10月，35.55萬(wàn)平方米的成交量甚至低于有農歷新年的2月(51.9萬(wàn)平方米)，創(chuàng )造了去年的市場(chǎng)新低，“金九銀十”的行業(yè)歷史慣象被打破，深圳二手住宅牛市從此拉開(kāi)了調整的序幕。
“真是罕見(jiàn)的大起大落，用我們業(yè)內的話(huà)來(lái)說(shuō)就是‘冰火兩重天’�！笔廊A地產(chǎn)總經(jīng)理梁文華如此形容2007年的深圳二手樓市場(chǎng)。
土地不��？
土地的有限供應導致價(jià)格“只漲不落”的論斷曾經(jīng)是深州房地產(chǎn)業(yè)內的共識。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究員馮永恒至今也還同意這種說(shuō)法�！皬拈L(cháng)期來(lái)看，深圳土地供應還十分有限�！彼J為，土地成本是支撐深圳市樓價(jià)的剛性因素，預計在未來(lái)，隨著(zhù)深圳住宅用地供應進(jìn)一步減少，土地價(jià)格會(huì )繼續走高，深圳樓價(jià)也會(huì )繼續攀升。
2006年，深圳市政府共出讓商住、居住用地90.6萬(wàn)平方米。而2007年截止到目前的數據，深圳市政府共出讓商住、居住用地40.9萬(wàn)平方米，連前一年的一半都還沒(méi)有達到。
政府緊縮地根，又對土地實(shí)行競價(jià)拍賣(mài)，導致巨大供需缺口，進(jìn)而造成樓價(jià)飛漲。從出臺的《深圳市住房建設規劃(06-10)》來(lái)看。2007年以后的深圳市住房建設用地供應，肯定呈現出逐年遞減趨勢。
但這種說(shuō)法出乎意料地遭到中介老總們的一致反駁，梁文華指出：“最近頻頻出現的土地流拍，盡管有捆綁了政策性住房的因素，但市場(chǎng)的考慮還是很重要的�！彼J為，是過(guò)熱的市場(chǎng)帶動(dòng)了地價(jià)上升，而不是反過(guò)來(lái)。
對于 “剛性需求”論，鄒建民認為，“根本不是理由，需求是由價(jià)格決定的。買(mǎi)不起房的話(huà)，再怎么需求，還是買(mǎi)不起房�！�
在深圳，政府去年12月推出的6塊居住用地竟然罕見(jiàn)地全部流拍。去年12月17日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心透露，位于寶安區三宗地塊因為無(wú)人競買(mǎi)宣布“流拍”。這三宗地塊分別位于西鄉和觀(guān)瀾，合計占地面積近13萬(wàn)平方米，均為居住用地。
而這已經(jīng)是深圳該月內第二次出現土地“流拍”的現象了。前年12月6日位于龍崗11萬(wàn)平方米的居住用地也未能成交。
同樣，毗鄰深圳的東莞，和位于珠三角另一隅的佛山，去年12月以來(lái)相繼有幾塊地，不是以底價(jià)成交就是“流拍”。哪怕是地產(chǎn)巨鱷云集的廣州市場(chǎng)，去年最后一次的“賣(mài)”地也格外“遇冷”，最低成交價(jià)竟然僅有1602元/平方米。
“開(kāi)發(fā)商也有考慮，并不是只要拿塊地蓋房就能掙錢(qián)�！泵缆�(lián)物業(yè)總經(jīng)理王書(shū)權憑借他對香港市場(chǎng)的資深研究，提醒市場(chǎng)理性的重要，他一再強調，既然房地產(chǎn)是個(gè)買(mǎi)賣(mài)，那么有漲上去的一天，始終就有它跌下來(lái)的一天。
王書(shū)權強調了香港的前車(chē)之鑒，“這個(gè)情形跟香港1994、1995年非常相似，當時(shí)大家都認為地那么少，回歸之后內地人又要過(guò)來(lái)，房?jì)r(jià)怎么可能跌呢？結果怎么樣，香港好多人不是到現在都還套在里面嘛�！�
釜底抽薪是貸款
不過(guò)業(yè)內人士普遍認為，深圳樓市成交量快速下跌，主要原因是投資需求急劇減少所致。
世華地產(chǎn)的監控資料顯示，在深圳的二手樓市場(chǎng)上，投資客一度高達八成。去年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆時(shí)，投資性購房比例約占總成交量的八成，而當國家系列政策出臺以后，投資性購買(mǎi)一下子下降到只占成交比例的10%左右。
而投資背后是信貸。通過(guò)對深圳二手住宅市場(chǎng)按揭情況的長(cháng)期監控，世華市場(chǎng)研究中心發(fā)現，緊縮銀根之前，辦理八成以及八成以上按揭的買(mǎi)家達到七成。首付兩成買(mǎi)房的情況最為普遍，首付三成以及三成以上的買(mǎi)家都十分稀少。
以至于去年第三季度開(kāi)始，許多銀行已經(jīng)用完全年的信貸額度，無(wú)款可貸。大情勢之下，銀行限貸的傳言也首先來(lái)自深圳，雖然官方均未予以回應，但各大銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)紛紛表示“暫不辦理房貸業(yè)務(wù)”。
去年8月22日，中國建設銀行深圳分行已全面停止房貸相關(guān)業(yè)務(wù)，這是首家全面停止房貸的商業(yè)銀行。隨后其他銀行也相繼暫�！巴D按”業(yè)務(wù)，切斷了投資客的資金來(lái)源，最終導致房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷。
有數據顯示，在去年的1月至3月份，投資型買(mǎi)家中的50%～70%，其資金來(lái)自于“同名轉按”。
而政策面上，央行持續加息，并聯(lián)合銀監會(huì )強勢出臺了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，這項“9·29”通知明確提出要提高購買(mǎi)第二套住房的貸款首付比例和貸款利率，同時(shí)嚴格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理和規范土地儲備貸款管理，直接抑制了房地產(chǎn)的投資、投機需求。
去年12月11日，中國人民銀行、銀監會(huì )又再度聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，通知關(guān)于第二套房貸的嚴格界定大大超出了各方預料，尤其令開(kāi)發(fā)商措手不及。因為在實(shí)際操作中，大部分銀行還是采取以借款人為單位來(lái)認定房貸次數。
“殺手锏”一出，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、投機現象立刻得到抑制。國土局資料顯示，去年10月交易量跌至年內最低，僅有 35.55萬(wàn)平方米，環(huán)比 9月下降 36.78%。市場(chǎng)高漲之下的突然受冷，中介機構成交明顯萎縮，以至于出現“中天置業(yè)”老總不得不失蹤潛逃、“長(cháng)河地產(chǎn)”直接宣布關(guān)門(mén)歇店的現象。
世華的調查顯示，至少有41%的買(mǎi)家，因為限貸政策而不能支付足夠的首期。而深圳的各大開(kāi)發(fā)商們立刻一改往常捂盤(pán)惜售的常態(tài)。中原地產(chǎn)資料顯示，通知發(fā)布后的11天內，深圳共推出大大小小共8個(gè)項目、5020套單位、48萬(wàn)平方米，比11月份整月的推盤(pán)量還要多出10%。5日后至今拿到批預售的項目就高達13個(gè)，83萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)速度異常迅猛。
同時(shí)，開(kāi)發(fā)商拿地也變得謹慎起來(lái)，流拍現象紛紛出現。
扭曲的市場(chǎng)
但高企的投資氣氛長(cháng)期刺激之下，已經(jīng)造成了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴重扭曲的構成形態(tài)。
對于投資者們而言，天然傾向于首付款投入和增值獲利比更高的豪宅和大戶(hù)型結構。加上各商業(yè)銀行在房貸上的趨之若鶩，使得深圳市場(chǎng)的產(chǎn)品供給結構出現嚴重的扭曲。
據中原地產(chǎn)提供的全年數據顯示，2007年深圳全市共推出59453套新房，其中90平方米以下房型比例為55%，90平方米以上房型比例為45%，幾乎是五五開(kāi)，離國家70%目標還有較大距離。
“一個(gè)穩定、良好的市場(chǎng)應該是，60平方米左右的戶(hù)型最好賣(mài)，也占據市場(chǎng)上的大多數�！蓖鯐�(shū)權表示，“但目前購買(mǎi)者主要的目標是100平方米左右的三、四房戶(hù)型。而豪宅的空置率最高�！�
在2007年的新房供應中，3房比例為31%，4房及以上房型比例為11%，復式及別墅比例為7%。而適合于大多數一次置業(yè)者的2房比例僅為27%，和1房的17%，加起來(lái)才約占市場(chǎng)的1/3。
扭曲不只是房子，更加嚴重的是購房者的心態(tài)。世華的統計顯示，去年上半年投資與自住所占的比例當中，投資一直高居60%以上。而中原地產(chǎn)的研究數據表明，在5、6月份，投資的比例更是高達80%以上。
“這是一個(gè)很不好的信號。這顯示，市場(chǎng)上最活躍的是以投資需求為主的投資客群體，市場(chǎng)基礎很不牢固�！蓖鯐�(shū)權強調，“一個(gè)正常的市場(chǎng)，應該以第一次置業(yè)者占主要的大多數�！彼f(shuō)，一個(gè)成熟的市場(chǎng)應該是首次置業(yè)者占到60%，投資者大約30%，豪宅持有者大約10%；并形成與之相對應的市場(chǎng)供應。
“斷裂” 的價(jià)格
嚴重的產(chǎn)品結構扭曲之下，現有的市場(chǎng)呈現出來(lái)的，是價(jià)格的“斷裂”式表現。
“一個(gè)在天上，一個(gè)在地下�！笔廊A總經(jīng)理梁文華調侃現在市場(chǎng)行情，“開(kāi)發(fā)商們抱著(zhù)盤(pán)不賣(mài)，客戶(hù)們摟著(zhù)錢(qián)不買(mǎi)�！�
最先頂不住的就是中介，繼中天置業(yè)老總突然失蹤、長(cháng)河地產(chǎn)直接宣布關(guān)鋪之后，金地置業(yè)、招商置業(yè)等擁有雄厚實(shí)力和背景的中介也相繼傳出“門(mén)店調整”傳聞。據世華肖小平表示，實(shí)際上絕大多數中介都在收縮，只是程度和表現不一而已。
如此低的成交量，在王書(shū)權看來(lái)，“房?jì)r(jià)沒(méi)有不下降的理由�！倍謺匀A也判斷，即將入市的大量中低樓盤(pán)，也將融化目前的市場(chǎng)，從而帶低價(jià)格指數。
事實(shí)正如他們所料，深圳的萬(wàn)科、中海就已紛紛率先實(shí)行了降價(jià)策略。
“這是一個(gè)非常聰明的決定�！绷何娜A對此極為贊賞，“現有的市場(chǎng)行情之下，無(wú)疑是個(gè)‘現金為王’的時(shí)代。這樣做的話(huà)，不僅回收現金，又一次地占據了市場(chǎng)先機，而且還贏(yíng)得了極高的社會(huì )聲譽(yù)�！�
“大家都需要回歸理性，一個(gè)理性的市場(chǎng)對誰(shuí)都有好處，瘋狂的市場(chǎng)對誰(shuí)都沒(méi)有好處�！蓖鯐�(shū)權提醒道。(駱樂(lè ))
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