發(fā)表評論 股市與樓市可以通過(guò)樂(lè )觀(guān)的財富效應而串聯(lián)。預計本幣升值將在2008年夏天引領(lǐng)滬深股市中的地產(chǎn)、金融、能源、航空等行業(yè)的行情集中爆發(fā)。如果目前正在試水的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)大規模推行，為廉租房建設提供一種利國利商利民的新思維，將會(huì )創(chuàng )造出媲美于當年按揭貸款引入中國地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)所帶來(lái)的效應。
我在本欄上篇“2008年投資策略路線(xiàn)圖”中重點(diǎn)談了物價(jià)牽動(dòng)股價(jià)的問(wèn)題。物價(jià)牽動(dòng)股價(jià)后還會(huì )產(chǎn)生溢出效應，即股價(jià)會(huì )擾動(dòng)房?jì)r(jià)。
投資者群體現在都明白，股市與房?jì)r(jià)可以通過(guò)樂(lè )觀(guān)的財富效應而串聯(lián)。所以，如果2008年春天被政策壓抑的股價(jià)負向作用于人們的消費信心，特別是在美國次貸危機的幽靈在國際市場(chǎng)上繼續游蕩而影響美國居民對房地產(chǎn)的信心、而人民幣升值將成為美國政府推卸失政的工具的話(huà)，美元傾銷(xiāo)政策可能變本加厲，人民幣升值由此在2008年夏天將成為滬深股市強力的“護花使者”，地產(chǎn)、金融、能源、航空等行業(yè)行情可能集中爆發(fā)。這樣，隨著(zhù)股市行情的脈沖式上升，2008年夏天將會(huì )出現地產(chǎn)行情對緊縮政策的“反動(dòng)”，因為在內外市場(chǎng)力量的共同作用下，當通貨膨脹的壓力隨著(zhù)夏糧的豐收而緩解時(shí)，貨幣政策的從緊內容將有所改變，投資者投資房地產(chǎn)的欲望將會(huì )重新點(diǎn)燃。
據此推論，筆者以為，近來(lái)爭論得越來(lái)越熱烈的房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”論，不過(guò)是地產(chǎn)大腕們一種營(yíng)銷(xiāo)技巧和廣告宣傳手段而已。因為本幣升值已是國際共識，地產(chǎn)作為稀缺的投資品種將會(huì )繼續提高其內在價(jià)值，所謂拐點(diǎn)，不過(guò)是地產(chǎn)行情自1998年以來(lái)“黃金十年”后的中間休息。確實(shí)，針對地產(chǎn)持續高燒，這一輪政策調控的組合不同以往，但是一個(gè)基本的事實(shí)是，對土地的控制仍然是這一輪地產(chǎn)調控的中心內容。從緊的貨幣政策，不是打壓地產(chǎn)龍頭，而是一種政策性清理，通過(guò)金融創(chuàng )新，地產(chǎn)業(yè)將會(huì )出現更生猛的強強聯(lián)合和寡頭壟斷集團，起碼在一些區域是如此。
因此，地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與資本市場(chǎng)的繁榮與衰退緊密相關(guān)�；仡欀袊禺a(chǎn)業(yè)這些年來(lái)走過(guò)的路，每一階段都是制度改革在推動(dòng)著(zhù)行業(yè)的繁榮。從1998年到2002年左右，主要依靠房地產(chǎn)分配制度的改革，出現了福利性需求的集中爆發(fā)。從2002到2005年，則是由于金融創(chuàng )新制度引發(fā)了投資需求，如果沒(méi)有按揭制度的引進(jìn)，中國地產(chǎn)業(yè)不可能如此繁榮，更不可能出現如火如荼的地產(chǎn)投機行為。2005年以后，由于匯率制度改革引發(fā)了本幣升值對地產(chǎn)內在價(jià)值的提升，地產(chǎn)形成了投資和投機共振的局面。2008年以后，地產(chǎn)行情如何發(fā)展？筆者的判斷是，只要本幣升值沒(méi)有結束，地產(chǎn)行業(yè)將隨著(zhù)城市化和金融創(chuàng )新而不斷發(fā)展：
首先，本幣升值不斷提升地產(chǎn)的內在價(jià)值。人民幣升值是一個(gè)世界性的歷史事件，中國已經(jīng)告別了為換取外匯而壓低商品價(jià)格的歷史階段。隨著(zhù)技術(shù)進(jìn)步、質(zhì)量提高、品牌形成，中國的出口仍然將會(huì )穩定發(fā)展。外匯儲備將會(huì )長(cháng)期保持相對高的水平，因為中國經(jīng)濟的發(fā)展所需要的資源、能源仍然需要大量進(jìn)口。本幣升值的溢出效應是國際壟斷資本對人民幣繼續升值的預期形成后，對我國資產(chǎn)價(jià)值的不斷重新向上估值。因此，外資對我國經(jīng)濟領(lǐng)域的滲透將是全方位的，房地產(chǎn)將是第一個(gè)滲透對象。因此，地產(chǎn)業(yè)的金融創(chuàng )新如果以外資為對象將非常受歡迎。
其次，地產(chǎn)品質(zhì)不僅是房屋使用材料的品質(zhì)，還包括公共設施的投資力度與布局，公共產(chǎn)品的不斷投資提升了地產(chǎn)品質(zhì)，為價(jià)格上升提供了“商品”的使用價(jià)值內容。公共產(chǎn)品在小范圍講是開(kāi)發(fā)商對小區內的綠化、環(huán)保、通信、安全、商場(chǎng)配套等；從大范圍講是政府對城市公共設施的投資，包括公共交通、水電煤(氣)、教育、醫療等投資。這些公共品的投資往往又與市政布局、城市規劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟體制改革交互相作用。這就成就了現代意義地產(chǎn)的“絕對地租”與“相對地租”意義上的價(jià)格體系。因此，在現代社會(huì )，地產(chǎn)是與地段緊密聯(lián)系，又與公共品的投資緊密聯(lián)系。北京、上海、深圳等地產(chǎn)價(jià)格高，就是占有了改革開(kāi)放以來(lái)天時(shí)、地利、人和的因素。2008年上半年是穩健的財政政策對公共產(chǎn)品投資比較密集的時(shí)候，夏天的行情和公共品的投資將引導投資者“重估”地產(chǎn)價(jià)值，一旦從緊的貨幣政策在秋天調整內涵，那將是現房?jì)r(jià)格重新抬頭的時(shí)候。
再者，投資品的稀缺和地產(chǎn)新政后的金融創(chuàng )新將改變地產(chǎn)投資形式，穩定地產(chǎn)價(jià)格。上游資源的壟斷、下游行業(yè)的過(guò)分競爭以及出口形勢因政策調整而不容樂(lè )觀(guān)，迫使積累了大量資本的民間資本進(jìn)入股市和地產(chǎn)市場(chǎng)。股市的動(dòng)蕩和地產(chǎn)相對穩定的升值，將部分風(fēng)險厭惡者緊緊地拉在地產(chǎn)投資的鏈條上。土地“盤(pán)活”政策確實(shí)將部分通過(guò)土地儲備獲利的地產(chǎn)商擠出市場(chǎng)，但土地新政后，投資需求旺盛下的供應短缺局面仍然沒(méi)有改變。因此，從價(jià)格的變化來(lái)講，所謂“拐點(diǎn)”只是改變了一路向上的趨勢，只是“平臺”整理的表現。這一平臺整理有可能在2008年端午節后結束而再續上升行情。如果目前正在試水的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)大規模推行，將大大緩解地產(chǎn)商的融資困難，同時(shí)也使得居民地產(chǎn)投資不再為繁瑣手續和高額費用所困，為廉租房建設提供一種利國利商利民的新思維，將會(huì )創(chuàng )造出媲美于當年按揭貸款引入中國地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)所帶來(lái)的效應。如果上述條件共同滿(mǎn)足，經(jīng)過(guò)2008年上半年平穩過(guò)渡后，房地產(chǎn)業(yè)仍然會(huì )繼續看好。
(李國旺 作者系資深證券研究人士)
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