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央行第五次加息、第二套房首付提高、物業(yè)稅試點(diǎn)等一系列政策的威力，陸續在深圳、廣州、上海和北京樓市顯現，但除泡沫泛濫的深圳之外，其余三地只是進(jìn)入了多空博弈的觀(guān)望期，依舊存在報復性上漲的可能。據國家發(fā)改委的數據，10月份北京新建商品住房?jì)r(jià)格比去年同期上漲了17.8%，位居一線(xiàn)城市之首。而在上海，10月份，整個(gè)上海的新房成交量下降了兩成多，11月又下降了兩成。此次上海樓市成交量下跌，同樣受到央行房貸新政、加息以及中央擴大住房保障覆蓋范圍等宏觀(guān)政策的影響，這些政策有力地改變了購房者的預期。 中新社發(fā) 馬健 攝
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【廣州】
樓市溫度：-15℃樓市天氣：大雪
2007年廣州樓市經(jīng)歷了先漲后跌、由紅翻黑的過(guò)程，給國內大部分樓市深深上了一課，也給國內長(cháng)期高唱“樓價(jià)只漲不跌”的死多頭們以當頭棒喝。讓我們回顧一下2007年廣州樓市的紅與黑。
大紅大紫大半年
廣州樓市均價(jià)從6000多元／平方米到9000多元／平方米，用了兩年多的時(shí)間，而從1萬(wàn)元／平方米到1.5萬(wàn)元／平方米則在短短大半年時(shí)間內完成。這大半年就是2007年的大半年。
回顧2007年廣州樓市走勢，年初，廣州樓市一改往年樓價(jià)穩步上漲的態(tài)勢，經(jīng)歷了一個(gè)讓人觸目驚心的急速拉升階段。
廣州市國土房管局陽(yáng)光家緣網(wǎng)站簽約的逐月相關(guān)數據能清晰地反映這種狀況。
陽(yáng)光家緣住宅簽約數據顯示：
2005年廣州十區住宅均價(jià)為5117元／平方米，比2004年上漲了10.8%；
2006年住宅均價(jià)為6352元／平方米，比2005年上漲了24%；
2007年1~5月，十區住宅均價(jià)為7462元／平方米，比2006年的整體均價(jià)上漲了17.5%。
2007年1~5月的均價(jià)和2004年全年均價(jià)相比，漲幅已超過(guò)60%�？傮w而言，整個(gè)2007年上半年表現還算比較平穩，樓價(jià)穩步上漲也在預料之中。
分析2007年廣州的樓價(jià)走勢，可以發(fā)現，樓價(jià)飆升的起始時(shí)段在四五月份。5月過(guò)后，樓價(jià)開(kāi)始進(jìn)入“瘋漲期”。從5月六區均價(jià)過(guò)萬(wàn)到10月的14487元／平方米，短短5個(gè)月，樓價(jià)上漲超過(guò)4000元／平方米。9月中旬，白云區云祥路一地塊以18729元／平方米的天價(jià)創(chuàng )下了廣州市土地拍賣(mài)樓面地價(jià)之最。
如果用紅色來(lái)形容廣州2007年1月至8月、9月這大半年的話(huà)，從1月的淺紅、粉紅，紅的顏色逐漸濃重，到最后紅得徹底、紅得瘋狂、紅得發(fā)紫。到8月、9月份，廣州樓價(jià)開(kāi)始呈現飆升態(tài)勢，不少開(kāi)發(fā)商兩個(gè)月提價(jià)幅度竟達60%。此時(shí)，廣州樓市又出現了一個(gè)新名詞：“海鮮價(jià)”。樓盤(pán)只要發(fā)現市場(chǎng)反應好，價(jià)格就會(huì )不斷被調高，甚至一天之內晚上的價(jià)格都會(huì )比早上時(shí)上漲數百元，這就是“海鮮價(jià)”。
由于樓價(jià)的不斷飆升，到8月、9月份時(shí)，廣州樓盤(pán)的主流價(jià)格已是15000元／平方米左右。
十月之后紅極而黑
樓市一夜之間由紅變黑。9月27日，央行發(fā)布房貸新政，為廣州瘋狂樓市按下了“暫�！辨I。
特別是十一黃金周前后開(kāi)盤(pán)，這個(gè)新政把開(kāi)盤(pán)價(jià)高高掛起的一批樓盤(pán)炸成了炮灰。白云區某景觀(guān)樓盤(pán)，十一黃金周的時(shí)候還底氣很足地報出均價(jià)16500元／平方米(毛坯)，到年底不得不把價(jià)格調整到13000元／平方米左右(包裝修)，但依然乏人問(wèn)津。
正當大部分開(kāi)發(fā)商慢慢開(kāi)始采取打折、送禮包等猶抱琵琶半遮面的暗降行動(dòng)時(shí)，某大品牌開(kāi)發(fā)商卻率先引領(lǐng)了價(jià)值的回歸，以相對理性和合理的價(jià)格，為廣州樓市的下一步發(fā)展奠定了基調。與此同時(shí)，該開(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略也迫使其他開(kāi)發(fā)商不得不隨之調整。于是出現了買(mǎi)樓送車(chē)位、新一期新低價(jià)、開(kāi)發(fā)商先墊付首付的50%等促銷(xiāo)優(yōu)惠手法。
據《廣州日報》
【深圳】
樓市溫度：-18℃樓市天氣：暴雪
2007年是深圳樓市冰火兩重天的一年，上半年深圳房?jì)r(jià)無(wú)序上漲，領(lǐng)漲全國70個(gè)大中城市，下半年突然掉頭向下，又率先領(lǐng)跌全國。
上半年領(lǐng)漲全國
2007年上半年，深圳樓市是風(fēng)光無(wú)限的。統計數據顯示，上半年深圳全市一手房?jì)r(jià)同比上漲五成。據深圳市政府公開(kāi)的數據，2007年5月商品房成交均價(jià)為每平方米14223元，而2006年底，這一數據為9384元／平方米，漲幅達51.57%。這樣的漲幅，全國無(wú)出其右者，深圳風(fēng)頭一時(shí)無(wú)兩。
整個(gè)2007年上半年，深圳房?jì)r(jià)都在上漲當中。1月份該市住宅銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米10872元。5月該市商品房成交均價(jià)為每平方米14223元。6月底，深圳福田區歡樂(lè )谷附近一個(gè)叫“純水岸”的樓盤(pán)，一套單價(jià)7300多萬(wàn)的別墅，每平方米價(jià)格高達14萬(wàn)元。
到了8月，深圳關(guān)內房屋均價(jià)更是創(chuàng )紀錄地突破了2萬(wàn)元／平方米，有的甚至高達5萬(wàn)元／平方米。關(guān)外房?jì)r(jià)漲勢也很迅猛，一年前關(guān)外有的房子每平方米不到4000元，此時(shí)售價(jià)已經(jīng)接近1萬(wàn)元／平方米。
9月份，深圳新建商品房均價(jià)達到全年最高16777元／平方米。
從2003年到2007年，深圳新建商品房的均價(jià)從5360元／平方米攀升到15487元／平方米。上漲2倍所花的時(shí)間，香港用了13年，日本用了10年，深圳則不到5年。
下半年掉頭向下
數年狂奔后，深圳樓市終于有了掉頭向下的跡象。
從7月份開(kāi)始，全國性以及地方性的一系列調控樓市的措施陸續出臺對深圳樓市的影響十分顯著(zhù)。從7月份銀行收縮房貸開(kāi)始，“炒房客”陸續撤退，深圳二手市場(chǎng)交易面積開(kāi)始持續下滑，受此影響一手房的交易量也出現大幅回落。
此外，深圳市政府五六月份接連出臺的“限制港澳臺及外籍人士買(mǎi)房”、“杜絕陰陽(yáng)合同，按評估價(jià)征稅”等新政策，也對投資者造成了明顯沖擊。
據相關(guān)報道，8月，靠近市中心地處福田區特區報業(yè)大廈旁的五洲星苑，報價(jià)每平方米2.3萬(wàn)元。9月，房?jì)r(jià)報價(jià)2.1萬(wàn)元／平方米，時(shí)隔一個(gè)月，價(jià)格降了2000元。進(jìn)入10月，再報價(jià)，已是17800元／平方米，而且還附帶送500元／平方米的裝修，現場(chǎng)敲定還送冰箱和洗衣機。
事實(shí)上，進(jìn)入9月后，選擇降價(jià)拋售的不僅是五洲星苑，不少開(kāi)發(fā)商選擇跟進(jìn)。9月份以后，深圳一手房成交量急劇下降八成，一手房成交量跌至2000套以?xún)�，相對年中�?000套，下挫近2／3，同時(shí)在售商品房個(gè)別樓盤(pán)的降幅達30%。
深圳市相關(guān)統計數據顯示：第三季度深圳一手住宅交易面積103萬(wàn)平方米，比第二季度下跌36%，比第一季度下跌44%。而接下來(lái)的10月、11月、12月三個(gè)月深圳商品住宅銷(xiāo)售成交面積分別是16萬(wàn)、15萬(wàn)、17萬(wàn)平方米，是2007年成交量最低的三個(gè)月，也是最近三年非常罕見(jiàn)的低量。
12月深圳商品房?jì)r(jià)格進(jìn)一步調整。當月商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格從11月的15931元／平方米下降至15000元／平方米。深圳中原地產(chǎn)深港研究中心12月公布2007年深圳地產(chǎn)市場(chǎng)年度總結報告。研究結果顯示，12月份房貸新政補充通知發(fā)布，深圳樓市低迷狀況進(jìn)一步加劇——當月深圳在推盤(pán)量80余萬(wàn)平方米的情況下，僅成交約17萬(wàn)平方米，部分新推項目均價(jià)明顯下調，但銷(xiāo)售情況比10月、11月還要差很多。深圳全市住宅均價(jià)下降至15000元／平方米。
惡性炒作釀苦果
有種說(shuō)法：深圳是一個(gè)被炒家左右的城市。投資客、中介公司乃至房產(chǎn)商各自扮演著(zhù)自己的角色，其中，炒房客最為顯眼。由投機者、投資者、自住者組成的購樓大軍把深圳樓市推入“越漲越買(mǎi)，越買(mǎi)越漲”的惡性循環(huán)。據估計，整個(gè)深圳樓市，炒家所占的份額在70%左右，其中香港炒家占三成。
深圳炒家最恐怖的玩法是“干炒”�！胺孔釉诙唐趦葟囊粋�(gè)炒家手中轉到另一個(gè)，投資客之間相互接貨”。有炒家放出香密湖一帶房子3萬(wàn)以下全收，但下個(gè)月就加了20%，變成3.6萬(wàn)。再下月又加20%，變成了4萬(wàn)多。過(guò)去這一年時(shí)間的“干炒”，讓深圳樓價(jià)已很大程度上透支了未來(lái)的價(jià)值空間。
現在，在深圳一些地產(chǎn)界人士看來(lái)，樓市短期內下降是必然的，是對瘋漲的一種報復。有人預言，下降必須達到三成才能解決問(wèn)題，而有人甚至認為，深圳樓市應該下降五成。
據《廣州日報》、《第一財經(jīng)日報》
(記者程澤運整理)
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