發(fā)表評論 盡管關(guān)于房?jì)r(jià)走勢的說(shuō)法滿(mǎn)天飛，但相當一部分理性的市場(chǎng)人士認為，宏觀(guān)要素仍然是決定房?jì)r(jià)走勢的最終因素。對這些要素的解析，也許可以為我們回答2008年市場(chǎng)將會(huì )選擇什么樣的房?jì)r(jià)的問(wèn)題。
投資保持3萬(wàn)億元
北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(cháng)助理周春生認為，根據宏觀(guān)經(jīng)濟運行的要求，2008年中國城鎮固定資產(chǎn)投資增幅全年將保持在22.8%水平上下。
北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(cháng)助理周春生認為，根據宏觀(guān)經(jīng)濟運行的要求，2008年中國城鎮固定資產(chǎn)投資增幅全年將保持在22.8%水平上下。
根據國家統計局統計，2007年1~ 11月份，固定資產(chǎn)投資增長(cháng)最快的行業(yè)是非金屬礦制品業(yè)，其次是有色金屬礦冶煉及壓延加工業(yè)，房地產(chǎn)投資增幅以26.8%居第三位。
投資高速增長(cháng)的行業(yè)同樣面臨壓縮的問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性在于，其占總投資的比例接近20%，更重要的是，作為一種民生產(chǎn)品，它更受社會(huì )輿論關(guān)注。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生在接受中國房地產(chǎn)報采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“即便是房地產(chǎn)投資增幅降低到15%，其投資總量仍然是增加的”。如果按照房地產(chǎn)業(yè)投資15%的增長(cháng)，其總額仍然不會(huì )低于2.875萬(wàn)億元。
更重要的是，房地產(chǎn)業(yè)的投資總額下降并不意味著(zhù)房?jì)r(jià)的降低，如果投資和開(kāi)工不足，在需求旺盛的條件下，房?jì)r(jià)的上漲幾乎難以避免。
央行金融研究所研究員鄒平座認為，絕不能因為宏觀(guān)調控導致房地產(chǎn)供給的大幅度下降，使房?jì)r(jià)大漲。
房地產(chǎn)業(yè)失血幅度有限
2007年是央行貨幣政策急劇轉向的一年，然而，即便央行在中央經(jīng)濟工作會(huì )議后雷厲風(fēng)行地實(shí)施多項從緊的貨幣政策，但是其貨幣工具的作用仍然有限。
FT中文網(wǎng)經(jīng)濟事務(wù)評論員陳旭敏接受本報采訪(fǎng)時(shí)指出，在從緊的貨幣政策之下， 2008年流動(dòng)性過(guò)剩的局面會(huì )得到一定的遏制，但流動(dòng)性充裕的基本面并不會(huì )得到徹底改變，因為中國經(jīng)濟仍然保持著(zhù)強勁增長(cháng)，同時(shí)人民幣升值的預期也沒(méi)有改變。
華遠集團總裁任志強認為，如果利率大幅提高，盡管房地產(chǎn)業(yè)會(huì )受到影響，但“先倒下的肯定不是樓市”。相對于利潤豐厚的房地產(chǎn)業(yè)，中國的制造業(yè)抵御利率風(fēng)險的能力更低。因此央行的貨幣政策必須通盤(pán)考慮。
更重要的是，大幅提高利率會(huì )使已購房者還款負擔增加，勢必導致銀行一系列壞賬出現，這并不是央行樂(lè )見(jiàn)的結果。包括提高準備金率和定向央票，固然有利于回籠貨幣，但也會(huì )讓央行背上沉重的利息負擔。
任志強認為，經(jīng)過(guò)多次信貸政策調整，銀行的開(kāi)發(fā)貸款占開(kāi)發(fā)商資金總量的比例已經(jīng)大幅下降，受信貸緊縮政策影響不是很大，中央經(jīng)濟工作會(huì )議要求，2008年信貸投放將以季度調控投放節奏。記者獲得的最新消息是，按照管理層的要求，2008年4個(gè)季度的信貸額度投放比例為35∶35∶20∶10。也就是說(shuō)，上半年可安排的信貸規模占全年總額的70%。按照銀行業(yè)“早放貸，早收益”的經(jīng)營(yíng)思路，歷年的第一、二季度會(huì )成為房地產(chǎn)信貸高峰期。無(wú)論從開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款的角度，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)失血的幅度是有限的。
改變樓市基本面的要素尚未出現
記者接觸的多位開(kāi)發(fā)商都對中國城市化所產(chǎn)生的剛性需求深信不疑，基于中國經(jīng)濟成長(cháng)的信心和城市化居住需求的信心，開(kāi)發(fā)商們深信，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系并不會(huì )隨著(zhù)宏觀(guān)調控而改變。
廣發(fā)證券地產(chǎn)分析師花長(cháng)勁分析指出，2006年，中國共銷(xiāo)售商品房6.6億平方米，其中住宅5.44億平方米，而全年商品房供應量?jì)H為5.30億平方米，其中住宅供應量4.32億平方米，供需之間仍然有巨大的缺口。年以來(lái)以壓縮固定資產(chǎn)投資為主題的宏觀(guān)調控并沒(méi)有有效遏制房?jì)r(jià)上漲，主要原因還是在于壓縮“地根”對總供給的影響。而與此同時(shí)，總需求的總量很難被壓制下去。
從地產(chǎn)界兩大明星任志強和潘石屹對“小產(chǎn)權房”的態(tài)度可明白高房?jì)r(jià)的真正威脅在哪里。他們的熱烈討論也從反面印證著(zhù)樓市需求的巨大。
大中國經(jīng)濟研究中心教授周其仁此前接受記者采訪(fǎng)時(shí)一再強調，房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的不同在于，它是一個(gè)非飽和市場(chǎng)。只有增加持有成本，才能平衡人類(lèi)對土地和物業(yè)無(wú)限制占有的欲望。而在物業(yè)稅出臺之前，這樣的持有成本還是較低。并且，最新消息顯示，物業(yè)稅在2008年不會(huì )提上日程。
換一個(gè)角度，“小產(chǎn)權房”背后是房地產(chǎn)業(yè)土地供應制度的變革，農村集體建設用地的入市，才能根本上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應結構，或許房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的拐點(diǎn)在這里。(羅榮)
相 關(guān) 報 道
|
圖片報道 |
更多>> |
|
