發(fā)表評論 近日，多家知名地產(chǎn)研究機構出爐了2007年的深圳樓市分析報告。對于去年的全市二手房市場(chǎng)，這些報告不約而同地使用了“冰火兩重天”來(lái)形容，認為2007年上半年二手住宅價(jià)格連續飆升，升幅一度超過(guò)60%；而到2007年下半年，市場(chǎng)進(jìn)入觀(guān)望期。多家機構認為，今年上半年將會(huì )有更多的投資客拋盤(pán)套現，樓市觀(guān)望期將持續數月。
成交總量微降2%
根據中原地產(chǎn)深港研究中心提供的成交數據估算，2007年全市二手住宅成交約8.2萬(wàn)套，成交面積721.83萬(wàn)平方米，與前一年度基本持平，僅有2.35%的微小降幅。
細分到各個(gè)月度，2007年的二手房成交量充分顯示出各方的博弈結果。去年3月，二手樓投資熱情開(kāi)始爆發(fā)，二級市場(chǎng)的需求轉移至三級市場(chǎng)，直接導致第二季度的二手樓成交持續高位運行，每月成交量基本維持在100萬(wàn)平方米以上。此時(shí)，二手房追漲氣氛顯現，主要以投資需求為主，自住需求被大量擠出。
但從去年7月開(kāi)始，各項抑制房?jì)r(jià)和投資需求的政策出臺，成交量迅速跌落，并在8月跌到低谷。在此后長(cháng)達半年的時(shí)間里，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，投資客逐漸撤離，自住需求者由于房?jì)r(jià)僵持難，下入市又非常緩慢，市場(chǎng)并未顯現回暖趨勢，成交量一直處于低位運行，每月成交量均在30萬(wàn)平方米以下，市場(chǎng)進(jìn)入盤(pán)整期。
成交均價(jià)同比漲五成
全市二手住宅價(jià)格方面，由于在去年上半年升幅過(guò)快，即使受下半年調控政策影響，全年的成交均價(jià)仍達到12729元／ 平方米，同比增長(cháng)51%。分析人士認為，如此高的增幅一部分來(lái)自于房?jì)r(jià)的真實(shí)增長(cháng)，更主要原因是2007年上半年的炒作行為所形成的追漲導致。
中原地產(chǎn)深港研究中心的分析數據顯示，去年1至7月，全市二手住宅價(jià)格節節攀升，到7月份時(shí)已實(shí)現均價(jià)15177元／平方米，較年初每平方米增長(cháng)了4636元，增幅驚人。8月之后，價(jià)格上升趨勢終于止步，并經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的連續調整，出現回落，去年第四季度的成交均價(jià)環(huán)比下跌約一成。
租金回報率維持4%
受二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)影響，住宅租賃市場(chǎng)也出現波動(dòng)。世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的分析報告指出，全市租金水平2007年呈上漲趨勢，由年初的每月每平方米33.9元上漲到年末的每月每平方米36.1元，漲幅為6.5%。
不過(guò)，租金回報率略有下降，去年僅在4%左右波動(dòng)，而2006年時(shí)這一數字還是5%。報告分析，主要原因是2007年二手房買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)上漲幅度，遠遠高于租金上漲幅度。
觀(guān)望期仍將持續數月
市場(chǎng)人士指出，由于去年租金回報率下降，租金難以支撐月供，手上持有多套物業(yè)的投資客今年會(huì )在銀行加息的背景下倍感資金壓力。預計今年上半年將會(huì )有更多的投資客拋盤(pán)套現，每月新增供應量估計仍會(huì )在高位運行，預計今年累計新增供應量將比去年增長(cháng)兩成左右。
但成交上仍不會(huì )太明朗。分析人士告訴記者，雖然今年的信貸額度問(wèn)題已經(jīng)解決，但預計觀(guān)望期仍將持續3至4個(gè)月，成交量仍將低位運行。伴隨著(zhù)市場(chǎng)投資客逐漸撤離和價(jià)格調整，預計2008年第二季度會(huì )有自住客陸續入市，成交量也將平穩上升，但不會(huì )出現大起大落現象。據預測，今年的二手房成交將以自住需求為主，預計全年成交總量將達650萬(wàn)平方米，較去年下跌一成左右。(李緯娜 董超文)
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