發(fā)表評論 次貸危機與美國房地產(chǎn)價(jià)格近年走低密不可分。作為美國房屋數字公布的權威機構，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )(National Association of Realtors，簡(jiǎn)稱(chēng)NAR)每月公布的房屋交易數據，已成為近年來(lái)美股甚至全球股市走向的重要風(fēng)向標。
當地時(shí)間1月24日，NAR公布了去年12月房屋交易數據。當日本報記者在華盛頓NAR總部與該協(xié)會(huì )首席經(jīng)濟學(xué)家Lawrance Yun對話(huà)。他認為，美國房屋交易的不景氣，可能會(huì )導致經(jīng)濟放緩，但不會(huì )導致經(jīng)濟衰退。
人物簡(jiǎn)介
Lawrance Yun是美國房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì )定量分析部門(mén)的執行主席，負責市場(chǎng)統計與預報分析。他創(chuàng )立了美國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )的預測體系。
美國房屋交易銷(xiāo)售價(jià)格和交易數量雙下降
項目 同比
2007年12月房屋銷(xiāo)售價(jià)格 下降13%
2007年全年平均交易數量 下降1.5%
(數據來(lái)源：全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì ))
廣州日報：今早，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )公布了一系列2007年12月房屋交易情況，全年銷(xiāo)售價(jià)格和交易數量雙下降。這和之前的預期一致嗎？
答：是一致的。數據顯示，2007年12月房屋銷(xiāo)售價(jià)格下降13%，全年平均交易數量下降了1.5%。這是美國經(jīng)濟大蕭條后的第一次走低，也是在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續4~5年走高以來(lái)首次走低。不過(guò)，房子自住的人沒(méi)受影響，受影響的只是那些投資買(mǎi)房的人。
廣州日報：你們對2008年房屋交易走勢判斷如何？
答：目前的交易數量已到達谷底。不過(guò)，就價(jià)格而言，則需要花上更多時(shí)間才能恢復。首先前提是房屋存貨數量須降低，存貨達到一定的低位后，價(jià)格才會(huì )開(kāi)始往上走。所以2008年上半年美國房地產(chǎn)仍會(huì )走低，到下半年開(kāi)始，價(jià)格會(huì )開(kāi)始持平甚至會(huì )向上走。
四個(gè)州受影響最大
廣州日報：現在是買(mǎi)入房產(chǎn)的好時(shí)機嗎？
答：對買(mǎi)家來(lái)說(shuō)是非常好的時(shí)機，主要是因為利率低、存貨多、選擇大。盡管次貸已經(jīng)消失，FHA(Federal Housing Administration，聯(lián)邦住房管理局)貸款還沒(méi)有回來(lái)，市場(chǎng)可能恢復沒(méi)那么快，但FHA貸款回來(lái)后，買(mǎi)家就會(huì )增加。
廣州日報：美國哪些地區受次貸危機影響程度最深？
答：在2007年，受影響最深的、房屋交易量下跌最猛的有四個(gè)州，分別是加利福尼亞州、內華達州、佛羅里達州以及亞利桑那州。因為在房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱的時(shí)候，這些地區也是最熱的。
廣州日報：許多人都說(shuō)目前還不是房地產(chǎn)市場(chǎng)最糟糕的時(shí)候，你的看法如何？
答：是的，在今年年底之前，因為斷供而出現的房屋被收回比例會(huì )繼續走高。房屋買(mǎi)入量會(huì )走低，無(wú)力繼續支付銀行月供的人也會(huì )更多。
但到2009年這一比例會(huì )下降。2008年房屋被收回比例會(huì )上升的原因，是因為房子價(jià)格在走低(繼續會(huì )有人放棄供房)；第二貸款利率方面，由于在美國，很多人是用可調整的利率來(lái)貸款，買(mǎi)房子一般是30年貸款，頭兩年貸款利率是比較低的，而到后面28年利率是比較高的。2006年到2008年剛好是兩年時(shí)間，度過(guò)了這兩年后，2009年銀行收回房子的比例就會(huì )開(kāi)始上升。
抵押貸款利率達歷史較低水平
廣州日報：你對美國近期刺激經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些措施和計劃有何評價(jià)？
答：美聯(lián)儲降息肯定是好事情。不過(guò)，美聯(lián)儲利率是短期利率，會(huì )受到更多因素的影響。比如國際市場(chǎng)情況、中國政府投資情況，都可能對此造成影響。
房屋市場(chǎng)更關(guān)注的是抵押貸款利率。一方面，對于那些已經(jīng)買(mǎi)了房子的人來(lái)說(shuō)，月供可以減輕。二是對那些還沒(méi)有買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，只要符合標準，就可以用較低利率貸款買(mǎi)房�，F在抵押貸款利率是5.5%~5.6%，從歷史上看都是較低的水平。在2005年曾經(jīng)達到這樣一個(gè)水平，只有20世紀30年代出現過(guò)更低的利率。
廣州日報：全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )呼吁政府推出一些刺激房屋交易的援助計劃，目前進(jìn)展如何？
答：美國市場(chǎng)有兩種房屋貸款。一種是良性貸款，貸款低于41.7萬(wàn)美元，或者叫符合標準的貸款，如果超過(guò)這一金額，就是惡性貸款，或不符合標準的貸款。良性貸款利率低，惡性貸款利率則相對較高。
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )的援助計劃，就是希望將可享受良性貸款的金額上限提高到62.5萬(wàn)美元，這樣使得更多人可以享受更低的利率貸款，就會(huì )刺激更多人買(mǎi)房，房屋存量就會(huì )減少，房?jì)r(jià)就會(huì )回升。
房貸放貸標準今后將更加嚴格
廣州日報：但如果把可以享受優(yōu)惠利率的貸款額度提高，在目前銀行放貸如此謹慎的情況下，怎么保證放貸資金來(lái)源呢？
答：其實(shí)貸款機構的背后，都會(huì )有些投資機構，比如德國退休金機構，這些投資機構向金融機構投資以獲取高回報。良性貸款因為是有美國政府保證的項目，風(fēng)險比較低，投資機構也會(huì )愿意把錢(qián)投進(jìn)去。
廣州日報：次貸從市場(chǎng)上消失以后，收入低的人將來(lái)要買(mǎi)房如何才能實(shí)現呢？
答：美國十年前是沒(méi)有次貸的。如果想買(mǎi)房，美國政府作擔保的FHA貸款風(fēng)險比較低。華爾街創(chuàng )造了次貸產(chǎn)品后，放貸標準松懈，FHA競爭不過(guò)次貸，從市場(chǎng)上消失了。但因為危機，次貸幾乎在市場(chǎng)上消失之后，FHA又回來(lái)了。它可以比較低的利率，向低收入者提供低息貸款。
不過(guò)，次貸可能還會(huì )回來(lái)，但肯定是小范圍的，而且放貸標準將會(huì )更嚴格。FHA則可以重新獲得市場(chǎng)份額。
次貸主要是華爾街的危機
廣州日報：抵押貸款證券化本來(lái)是為了分散放貸機構而創(chuàng )造的。但在本次危機中，抵押貸款證券化卻扮演了使危機惡化的角色。你如何看待這個(gè)問(wèn)題？
答：次貸就是華爾街自己的問(wèn)題，因為華爾街的機構比較貪婪。在危機發(fā)生之前，華爾街的人認為，他們可以給次貸提供更好的貸款價(jià)格，忽視了其實(shí)那些不符合標準的借款人根本付不起貸款。還有華爾街的標普和穆迪等評級公司，也扮演了不光彩的角色。本來(lái)那些次貸并不符合AAA的評級，但那些評級公司卻給了他們這樣的評級，因為評級可以獲得好的報酬，拉來(lái)更多的生意。
次貸主要是華爾街的危機。投資銀行還會(huì )繼續受到不好的影響，還會(huì )有不好的消息，但房地產(chǎn)市場(chǎng)和華爾街的機構破產(chǎn)關(guān)系不大，因為人們總要買(mǎi)房，尤其是現在利率這么低，存貨又較多。
美國樓市已出現企穩跡象
廣州日報：房地產(chǎn)對美國經(jīng)濟影響至關(guān)重要。在房地產(chǎn)行業(yè)艱難處境下，你如何看待美國經(jīng)濟今年走勢？
答：從房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家角度來(lái)講，因為住房市場(chǎng)不景氣，建房者會(huì )停止建造房屋，從住房建造開(kāi)發(fā)角度來(lái)看，可能會(huì )導致經(jīng)濟速度的減緩，但不會(huì )導致經(jīng)濟衰退。因為經(jīng)濟刺激計劃和降息都推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)。一般認為，美國經(jīng)濟過(guò)去增長(cháng)大概是在3%水平，而2008年可能在1.5%~2%。
廣州日報：中國目前也進(jìn)入加息周期，房地產(chǎn)價(jià)格也比較高，如何避免出現美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題？
答：中國的情況比較不同。因為中國住房貸款首付比較高，貸款市場(chǎng)也沒(méi)有美國這么發(fā)達，主要房屋價(jià)格是針對城市而不包括農村。我認為，中國房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì )走高，因為農村人口繼續涌入城市，這跟美國的大都市紐約和洛杉磯的情況一樣。
廣州日報：依照您的經(jīng)驗來(lái)看，中國房地產(chǎn)中介行業(yè)的寒冬期還要走多久才能結束？
答：我對中國的中介市場(chǎng)不太了解。按我的經(jīng)驗，日本的住房市場(chǎng)從20世紀90年代開(kāi)始衰退，下降近15年。但美國今年是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的第三年，市場(chǎng)已經(jīng)有了走穩的跡象。大概三年就屬于一個(gè)比較短的周期。
廣州日報：次貸危機的最大教訓是什么？
答：第一，不要借錢(qián)給信用比較差或者信用風(fēng)險高的人。第二，限制投資性的購買(mǎi)。中國政府目前出臺了限制投資性買(mǎi)家的政策，對穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)有正面意義。
(�；�、孔華)
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