發(fā)表評論 地鐵“三線(xiàn)兩段”的開(kāi)通，令上海的房產(chǎn)市場(chǎng)著(zhù)實(shí)“火”了一把——距離遠的如寶山顧村、浦東外高橋、松江大學(xué)城等新開(kāi)通區域，近的如老西門(mén)、楊浦中原、徐匯田林等市內的老牌居住區，都在2007年的冬天，迫不及待地打出了“地鐵房產(chǎn)”的旗號。
都說(shuō)地鐵通車(chē)，沿線(xiàn)房?jì)r(jià)必漲無(wú)疑。來(lái)自佑威、易居、中原等滬上房產(chǎn)研究機構的統計數據表明，6、8、9號線(xiàn)及1號線(xiàn)北北延伸、4號線(xiàn)修復段的開(kāi)通，極為有力地刺激了滬上房產(chǎn)市場(chǎng)，寶山等地甚至還一度躍居新房開(kāi)盤(pán)數最多、二手房成交最為活躍的地區。
可也有研究人士提醒，地鐵開(kāi)通的這支“強心針”，是在近來(lái)國家對房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施連續性的宏觀(guān)調控大背景下注入的，對于萎靡了整個(gè)四季度的上海樓市而言，“刺激”的效果如何，尚待進(jìn)一步觀(guān)察。而從近幾周的成交報告來(lái)看，滬上房產(chǎn)市場(chǎng)尚找不到“回暖”的跡象，關(guān)于“地鐵房”概念的炒作，大多也僅限于開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)的“砝碼”而已。
地鐵通車(chē)房?jì)r(jià)趨緩
家住浦東金橋證大家園的朱阿姨，對小區外的房產(chǎn)信息格外熱衷。每逢上班下班，出門(mén)接送孫女，都會(huì )朝中介門(mén)店外的小黑板瞄上兩眼�？勺罱彀⒁谈杏X(jué)，房?jì)r(jià)沒(méi)以前漲得那么快了。
朱阿姨不是因為自己要買(mǎi)房，而是想了解房產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是自己家房子最新的報價(jià)。
從剛剛買(mǎi)來(lái)的時(shí)候5000元/平方米出頭一點(diǎn)，到如今穩定在14000元/平方米-15000元/平方米的水平，朱阿姨的這套100多平方米的房子升值速度，用“滾雪球”來(lái)形容，一點(diǎn)都不為過(guò)。臨近的一些老式公房住宅，也都搭乘地鐵建設的“順風(fēng)車(chē)”，在最近的幾年間身價(jià)陡增。
“按理來(lái)說(shuō)，6號線(xiàn)通了以后，房?jì)r(jià)應該會(huì )上去一點(diǎn)才是啊……”這兩天，朱阿姨納悶的就是這個(gè)問(wèn)題。
6號線(xiàn)的巨峰路站，距離朱阿姨的小區僅數百米的距離。6號線(xiàn)還未開(kāi)通前，朱阿姨天天都盼著(zhù)這道縱貫浦東的“海上霞光”早一點(diǎn)開(kāi)通。因為她心里盤(pán)算著(zhù)，地鐵就是房?jì)r(jià)繼續上升的“砝碼”。
可現如今，地鐵所帶來(lái)的熱度沒(méi)持續幾天，朱阿姨反而倒抽了一口涼氣——小區門(mén)外的房產(chǎn)中介，近來(lái)一間連著(zhù)一間地倒閉。不光是從報刊上聽(tīng)來(lái)的大名鼎鼎的“中天置業(yè)”，就連剛開(kāi)業(yè)不久的“創(chuàng )輝租售”也都關(guān)門(mén)了。
房產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，令一些實(shí)力不濟的中小型中介紛紛退市，這是朱阿姨從報刊上看來(lái)的最新分析�？傻罔F通車(chē)了，房?jì)r(jià)反而不漲了，或者說(shuō)漲得慢了，這是讓朱阿姨最不理解的地方。
“地鐵開(kāi)通，真的讓我們的房子更值錢(qián)了嗎？”朱阿姨問(wèn)道。
地鐵概念早已“透支”
“這主要是因為通地鐵這一消息的利好效應，已經(jīng)在地鐵還沒(méi)有開(kāi)通前就提前釋放出來(lái)，所以真正地鐵通到那里，房?jì)r(jià)漲勢也變平緩了�！庇袠I(yè)內人士一針見(jiàn)血地指出。
從地鐵規劃出來(lái)，到地鐵動(dòng)工興建乃至地鐵施工階段，規劃中的地鐵沿線(xiàn)樓盤(pán)價(jià)格會(huì )有比較大的漲幅；而到了地鐵真正開(kāi)通，其房?jì)r(jià)的上漲反而趨緩，在上海就存在著(zhù)這種情況。
大量事實(shí)證明，地鐵對房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響是相當巨大的。
據市場(chǎng)分析人士介紹，一般情況下在同一區域內，靠近地鐵站口的樓盤(pán)均價(jià)要高一兩千左右。像1號線(xiàn)蓮花路站附近的次新房，如果這個(gè)樓盤(pán)走路到地鐵站口大約5到10分鐘的話(huà)，價(jià)格在15000元/平方米到16000元/平方米，而如果不靠近地鐵，均價(jià)可便宜至12000多元/平方米。
但他同時(shí)認為，那些覺(jué)得“地鐵一到，房?jì)r(jià)就漲”的人多少有些一廂情愿，因為眾多散戶(hù)賣(mài)家，對地鐵房產(chǎn)的期望值過(guò)于高了，在二手市場(chǎng)上“出手很重”，反而導致這樣一個(gè)結果：掛牌價(jià)高高在上，成交量廖廖無(wú)幾。
“比如1號線(xiàn)北延伸段的共富新村地區，當初方案出來(lái)的時(shí)候，周邊的房?jì)r(jià)一般在三四千元/平方米左右，等到去年底這里正式開(kāi)通地鐵，掛牌價(jià)越來(lái)越離譜，每平方米5000元、6000元，其中有不少投資客，他們認為地鐵一到，房?jì)r(jià)肯定要漲，大家都是互相看著(zhù)別人的出價(jià)來(lái)掛牌，人家掛7000元/平方米，自己就非要掛個(gè)7200元/平方米�！�
“目前興建的地鐵線(xiàn)路，所經(jīng)過(guò)的大部分區域，都已形成比較完備的交通體系，新的地鐵線(xiàn)路更多的是起到補充、激活的作用�！庇惺袌�(chǎng)人士認為，與早期地鐵1號線(xiàn)通到當時(shí)交通極為不便的閔行“腹部”地區不同，現如今“莘莊效應”已經(jīng)難以被復制，換句話(huà)來(lái)說(shuō)，這種靠一條軌道“激活”一大片區域住宅市場(chǎng)的情形在上海已很難重現。
-專(zhuān)家視點(diǎn)
地鐵不足以支撐房?jì)r(jià)
至2010年世博會(huì )召開(kāi)前，上海將形成總里程達400公里的軌道交通基本網(wǎng)絡(luò )。屆時(shí)，搭乘地鐵出行的便捷不會(huì )再被無(wú)限放大。盡管它仍然會(huì )是房產(chǎn)銷(xiāo)售的絕佳賣(mài)點(diǎn)，但不再必然有效。還需要有其它諸如學(xué)區、商圈、購物等眾多利多優(yōu)勢支撐，“地鐵房”才能彰顯其真正的價(jià)值，絕非許多開(kāi)發(fā)商所宣稱(chēng)的“有百利而無(wú)一害”。
莘莊效應一去不復返
許多開(kāi)發(fā)商在探索軌道交通的價(jià)值時(shí)，經(jīng)常會(huì )以地鐵莘莊站為范例，以刻意渲染身價(jià)、拉抬房?jì)r(jià)。并非每一條線(xiàn)都能像1號線(xiàn)的終點(diǎn)站——莘莊那樣，在短時(shí)間內聚集如此旺盛的人氣。未來(lái)，上海將有13條軌道交通要陸續投入營(yíng)運，2010年后，上海的軌道交通站點(diǎn)已達數百個(gè)之多，各站點(diǎn)幅射效應與光環(huán)將明顯降低乃至銳減。
投資得摸清線(xiàn)路特點(diǎn)
那么應如何進(jìn)行地鐵房的投資呢？可以看到，每一條軌道交通線(xiàn)路均有其與眾不同之處，譬如：1號線(xiàn)貫穿人民廣場(chǎng)、淮海中路、徐家匯；2號線(xiàn)連通陸家嘴、人民廣場(chǎng)、靜安寺、中山公園等重要的商圈，屬于就業(yè)、購物線(xiàn)；3號線(xiàn)則以居住功能為主；4號線(xiàn)更是唯一的環(huán)形線(xiàn)，幾乎串連所有軌道交通，雖方便無(wú)比，可無(wú)論到哪兒，都得面臨轉乘；5、6號線(xiàn)則各自偏重在浦西與浦東郊區居民的輸送與轉乘；7號線(xiàn)因為有數個(gè)站點(diǎn)經(jīng)停世博園區，因此有“世博專(zhuān)線(xiàn)”之稱(chēng)；八號線(xiàn)由于串聯(lián)人民廣場(chǎng)、西藏路、四川北路幾條重要街區，可望開(kāi)辟出一條嶄新的“商業(yè)長(cháng)廊”；九號線(xiàn)則因為連接徐家匯與松江佘山、松江大學(xué)城，而帶有明顯旅游、學(xué)業(yè)的色彩。
�。ㄓ浾邨疃�
相 關(guān) 報 道
|
圖片報道 |
更多>> |
|
