發(fā)表評論 地價(jià)的下跌是房?jì)r(jià)步入下跌周期的開(kāi)始，而住房保障體系的完善可能加速房?jì)r(jià)下跌周期形態(tài)的完成。開(kāi)發(fā)商等市場(chǎng)主體，應該正確看待住房市場(chǎng)發(fā)生的這些變化，順應大勢，及時(shí)調整自己的經(jīng)營(yíng)策略。
1月24日，國家統計局公布了2007年國民經(jīng)濟運行數據，經(jīng)初步核算，2007年全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個(gè)百分點(diǎn)。
從表面上來(lái)看，房?jì)r(jià)仍在上漲。但是，有關(guān)部門(mén)發(fā)布的房?jì)r(jià)漲幅數據遺漏了交易量急劇萎縮的現實(shí)——國家統計局和發(fā)改委發(fā)布的數據屬于抽樣統計，無(wú)法反映具體的交易量。從去年9月份開(kāi)始，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量就在迅速下降，一些炒房者有房賣(mài)不出去，這正顯示出住房這一大宗商品的投資弱點(diǎn)：變現難！
房?jì)r(jià)正在開(kāi)始步入下跌周期。就在國家統計局發(fā)布2007年國民經(jīng)濟運行數據的前一天，備受矚目的上海市楊浦區新江灣城F地塊公開(kāi)出讓?zhuān)鸿F獅門(mén)房地產(chǎn)基金以底價(jià)67.5億元、折合樓板價(jià)(出讓總價(jià)/總建筑面積)僅為7502元/平方米成交。這一成交數據不僅震驚了上海業(yè)內，使全國的地產(chǎn)商也受到不小的震撼。去年12月，上海某媒體作了如下報道：位于上海市楊浦區北端的新江灣城F地塊，業(yè)內人士估計成交價(jià)格約在180億元左右，將有望改寫(xiě)全國最貴地價(jià)紀錄。
從180億到67.5億元，這無(wú)疑是一次地價(jià)的大跳水。如果從另一組數據來(lái)對比，可能更為直觀(guān)。2007年11月8日，楊浦區新江灣城的D3地塊被仁恒地產(chǎn)公司收入囊中。該地塊出讓總價(jià)為13.01億元，相當于樓板價(jià)2萬(wàn)元/平方米。如今地價(jià)已從2萬(wàn)元/平方米驟降到7502元/平方米，這僅僅發(fā)生在兩個(gè)月之后！
不可否認，這次土地拍賣(mài)有門(mén)檻抬高的因素，但即使剔除這一點(diǎn)，地價(jià)的下跌速度之快依然遠遠超出了市場(chǎng)的預期。并且，這種情況并非僅在上海才出現。1月7日，北京市國土局公布了通州區三塊地的成交結果，最低樓面地價(jià)僅309元/平方米，這一創(chuàng )下北京新低的成交均價(jià)傳遞出來(lái)的信息同樣令業(yè)內震驚。除此之外，去年最火熱的“地王”這個(gè)詞也在漸漸淡出人們的視野。
地價(jià)下跌是一個(gè)重要信號。此前，業(yè)內不少人之所以對房?jì)r(jià)保持堅挺抱以信心，主要是以地價(jià)的堅挺為依據的�！暗赝酢钡牟粩嘤楷F所營(yíng)造出來(lái)的面粉價(jià)格貴于面包價(jià)的現象，的確加大了人們對未來(lái)房?jì)r(jià)將持續上漲的預期。然而，經(jīng)濟學(xué)發(fā)展史用無(wú)數實(shí)例告訴我們，面粉比面包貴的現象是不可能長(cháng)久的。誠如萬(wàn)科董事局主席王石在接受央視采訪(fǎng)時(shí)所說(shuō)：“面粉貴過(guò)面包的現象不可能持續�！�
事實(shí)上，面粉價(jià)格高于面包價(jià)格本身就已經(jīng)為房?jì)r(jià)的下跌埋下了隱患。這一點(diǎn)從房?jì)r(jià)的運行周期中可以清晰地看出來(lái)。經(jīng)濟運行具有一定的周期性，住房作為經(jīng)濟體中的一個(gè)組成部分，它的走勢同樣存在著(zhù)周期性特征。這一點(diǎn)是難以改變的。在過(guò)去的10年中，我國的房?jì)r(jià)處在一個(gè)上漲周期中，那么，這一上行軌道是否發(fā)生了變化呢？就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，當房?jì)r(jià)從上漲軌道步入下跌軌道的時(shí)候，它一般會(huì )呈現出如下征兆：
其一，房?jì)r(jià)持續多年上漲，在上漲周期末期，房?jì)r(jià)上漲突然加速，漲速之快到了令人目不暇接的地步。購房者難以承受，民生壓力日益累積，民眾的不滿(mǎn)上升。其二，投機者日益增多，從房?jì)r(jià)的推波助瀾者變成購房的主體。其三，地價(jià)瘋狂上漲，樓板價(jià)格遠遠超出周邊的房?jì)r(jià)，即面粉價(jià)格遠遠超過(guò)面包價(jià)格，進(jìn)一步推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。其四，由于房?jì)r(jià)持續快速上漲損害民生、累積泡沫，政府從民生和經(jīng)濟可持續發(fā)展的角度考慮，不斷出臺嚴厲的調整政策。尤其是促使銀行提高貸款利率和首付，嚴厲抑制炒房等行為。并且，政府加大對社會(huì )保障性住房的投資力度。
對比之下不難發(fā)現，這些特征完全符合我國房?jì)r(jià)的走勢。2007年，深圳市房?jì)r(jià)半年的漲幅就遠遠超過(guò)了50%，其中，大部分是投機性購房，而且，“地王”在全國各地密集涌現。國家不斷出臺嚴厲的調控政策，并加大了實(shí)施住房保障的力度。
因此，從房?jì)r(jià)的運行周期來(lái)看，地價(jià)的下跌乃是房?jì)r(jià)步入下跌周期的開(kāi)始。它同樣要經(jīng)過(guò)兩個(gè)階段：第一個(gè)階段，地價(jià)快速下降，一直降到低于周邊房?jì)r(jià)的程度，即面粉價(jià)格首先低于面包的價(jià)格。第二個(gè)階段，地價(jià)下跌帶動(dòng)周邊房?jì)r(jià)的下跌，進(jìn)而，為地價(jià)的下跌騰出更大的空間，在此壓力之下，地價(jià)進(jìn)一步下跌。這兩個(gè)階段相互交替，構成一個(gè)個(gè)小的循環(huán)。之后，地價(jià)回歸到它本來(lái)的價(jià)值，房?jì)r(jià)也自動(dòng)擠壓掉其中的泡沫，逐漸在調整過(guò)程中探底、趨穩，等這一周期走完，再逐漸步入下一個(gè)周期。
一些開(kāi)發(fā)商希望抵抗這個(gè)周期，而經(jīng)濟學(xué)原理告訴我們，一些內在的調整沖動(dòng)必須經(jīng)過(guò)釋放，這種力量是很難抗拒得了的。以地價(jià)為例，那些前期以高于面包的價(jià)格拿下地塊的開(kāi)發(fā)商，他們能囤積土地不開(kāi)發(fā)以抵御地價(jià)的下跌，等待下一個(gè)周期的到來(lái)嗎？不能。我國法律明確規定，土地閑置滿(mǎn)兩年將依法無(wú)償收回。土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費。即使沒(méi)有這些規定，在房?jì)r(jià)步入下跌軌道的時(shí)候，囤積土地的成本也是非常高的。別的不說(shuō)，僅幾十億元的資金利息是多少？損失掉的機會(huì )成本又將是多少？
地價(jià)的下跌是房?jì)r(jià)步入下跌周期的開(kāi)始，而住房保障體系的完善可能加速房?jì)r(jià)下跌周期形態(tài)的完成。從溫家寶總理和建設部高級官員最近的講話(huà)來(lái)看，將中等收入者納入住房保障體系已經(jīng)沒(méi)有任何懸念，這無(wú)疑將大大減少對市場(chǎng)化的商品房的需求量，進(jìn)一步拉低房?jì)r(jià)。開(kāi)發(fā)商等市場(chǎng)主體，應該正確看待住房市場(chǎng)發(fā)生的這些變化，順應大勢，及時(shí)調整自己的經(jīng)營(yíng)策略，而不是采取對抗的心態(tài)，繼續囤積居奇，哄抬房?jì)r(jià)，惡化民生。那樣最終只會(huì )損及自身利益。
(王蘋(píng) 作者系新浪華東地產(chǎn)專(zhuān)題策劃、財經(jīng)專(zhuān)欄作家)
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