發(fā)表評論 2007年，人們對于房市最明顯的感受就是漲價(jià)，根據國家統計局公布的數據，去年全年70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比上年上漲7.6%，漲幅比上年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。但是進(jìn)入2008年，人們卻愈發(fā)感到房市變得撲朔迷離。據中國指數研究院提供的數據，2008年第一周，全國主要城市商品房市場(chǎng)整體成交量出現了大幅萎縮現象，而且部分城市顯現出更加濃郁的“有價(jià)無(wú)市”市場(chǎng)氛圍。另有資料顯示，北京房?jì)r(jià)在2007年的最后四周中只有一周在上漲，其他三周都出現了不同程度的下跌。此外，去年10月份，上海、深圳和廣州的房?jì)r(jià)都出現了下降的拐點(diǎn)，這種下跌的趨勢一直持續到去年12月份。
在全國房?jì)r(jià)最高也是漲幅最高的幾個(gè)主要城市，房?jì)r(jià)出現下降現象是否預示著(zhù)房市遭遇寒流，是否房?jì)r(jià)真正出現了拐點(diǎn)？一時(shí)間，各種猜測和辯論紛至沓來(lái)，目前這種激辯還在繼續，尚未定論，但國家對房地產(chǎn)業(yè)調控力度的升級、供需雙方的博弈使房市變得日趨復雜是不爭的事實(shí)，這給房地產(chǎn)業(yè)資金主要來(lái)源的銀行敲響了警鐘。房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型行業(yè)，資金絕大多數來(lái)自銀行信貸，購房者買(mǎi)房，也多向銀行貸款。正如央行副行長(cháng)劉士余去年12月在加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專(zhuān)題會(huì )議上所講，如果銀行不注意防范房地產(chǎn)貸款中的風(fēng)險，放松貸款標準，過(guò)度發(fā)放個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款，就有可能催生房地產(chǎn)泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是銀行的貸款安全乃至金融安全。
個(gè)人房貸一直都是國內外商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但在去年，美國的這一領(lǐng)域卻發(fā)生了次貸危機，首當其沖受到波及的就是商業(yè)銀行，諸如花旗、高盛等國際巨頭均損失慘重，使銀行“房貸安全”的思維大為改變。而去年國內房貸市場(chǎng)出現了爆炸式增長(cháng)。房貸占個(gè)貸比重一般約在90%左右，截至去年11月末，14家國有銀行和股份制商業(yè)銀行的個(gè)貸增量總計約8000億元，較2006年增長(cháng)近4倍。專(zhuān)家分析，這與去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆和房?jì)r(jià)的大幅上漲有關(guān)，如此大規模的個(gè)人房貸給銀行風(fēng)險埋下了很大的隱患，一旦房?jì)r(jià)出現波動(dòng)，銀行的資產(chǎn)很可能受到損失。這其中還包括一部分加按揭和轉按揭業(yè)務(wù)，盡管在去年央行的警示下，多數銀行已經(jīng)停辦，但是已經(jīng)有很大的存量，增加了銀行潛在風(fēng)險，
去年央行的6次加息也預示著(zhù)銀行的潛在風(fēng)險水漲船高。5年期以上個(gè)人房貸基準利率，已由去年初的6.84%增加到現在的7.83%，房貸優(yōu)惠利率也由去年初的5.81%增加到目前的6.65%，去年還感受不到還貸壓力增大的“供房族”現在已開(kāi)始“集中埋單”。而在去年房?jì)r(jià)大幅上漲及繼續上漲的預期下，投資炒房的人也不在少數。一位銀行人士分析，對于購買(mǎi)自住用房的，不會(huì )在短時(shí)間內賣(mài)出房屋，房?jì)r(jià)短期的變化對他們影響不大，但對于那些貸款炒房者，在月供不斷增加的情況下，一旦房?jì)r(jià)出現暴跌將直接影響他們的還貸能力。
此外，房市的低迷、成交量的萎縮導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款也蘊藏著(zhù)很大的風(fēng)險。據銀行專(zhuān)業(yè)人士介紹，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程一般是，房地產(chǎn)商自己籌集一部分資金用于項目啟動(dòng)，然后向銀行申請貸款用于項目的后續建設，在預售開(kāi)始后制定還款計劃，將一定比例的預售資金用于歸還銀行貸款，銷(xiāo)售不暢將會(huì )直接影響房地產(chǎn)商的還款進(jìn)度。
可以說(shuō)，近期的房?jì)r(jià)波動(dòng)是去年一系列調控措施的累積效應在房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯現，局部地區一度過(guò)于狂熱的房地產(chǎn)投機氣氛得到了有效降溫。這種緊縮效應在2008年還將加大，貨幣政策首度“從緊”，占銀行貸款很大比重的個(gè)人房貸和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款自然是調控的重點(diǎn)。近日，國務(wù)院又對閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價(jià)作出了明確規定。在此情況下，市場(chǎng)持幣觀(guān)望氣氛日益濃重。央行發(fā)布的《2007年第四季度全國城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查》顯示，調查的7個(gè)大城市居民購房意愿除廣州和重慶外，均較去年第三季度下降。種種跡象顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的調控力度正在升級，市場(chǎng)的不確定性因素將增多。如何控制好存量和增量房地產(chǎn)貸款風(fēng)險成為2008年商業(yè)銀行的嚴峻考驗。
各大銀行顯然已經(jīng)嗅到了風(fēng)險的氣味，早已在各方面開(kāi)始加強了對房地產(chǎn)貸款的監控和風(fēng)險防范。去年9月，央行發(fā)布通知提高了第二套(含)以上住房貸款的首付款比例和利率水平后，又于12月下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，明確界定第二套房以戶(hù)為單位進(jìn)行認定，并重申“嚴格住房消費貸款管理”。在兩個(gè)通知的指引下，各大銀行均收緊了對于第二套房貸款的限制，對于第一套房的貸款條件也提高了不少，執行更加嚴格的貸款標準和審查步驟。據銀行人士介紹，這一方面是因為房貸風(fēng)險的提高，另一方面也是提高利潤的需要，在嚴控信貸規模時(shí)只有堅持貸款優(yōu)中選優(yōu)，才能提高貸款的邊際收益率。另?yè)浾吡私�，工行、中信等銀行對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放也是慎之又慎，只有一些資質(zhì)較好的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)才肯做，同時(shí)還加強了對于已發(fā)放貸款的貸后檢查和管理。
由于持續加息帶來(lái)了房貸還款額的計算困難，為督促客戶(hù)按時(shí)足額還款，目前一些銀行開(kāi)始采取多種手段通知客戶(hù)貸款利率上調并為客戶(hù)制定新的還貸計劃。例如，工行將采取短信提醒、電話(huà)告知、郵寄新的還款計劃表等方式通知客戶(hù)，除了一些常用的通知手段外，建行今年打算免費給個(gè)人按揭客戶(hù)郵寄《個(gè)人貸款對賬單》，讓客戶(hù)及時(shí)掌握自己的還款扣款情況。
而今，美國次貸的又一波沖擊已經(jīng)襲來(lái)，1月15日，花旗集團爆出去年第四季度巨虧98.3億美元的消息，17日，美林公司也宣布去年第四季度虧損98億美元。以鄰為鑒，盡管中國的房市和房?jì)r(jià)何去何從還很難定論，但銀行應警鐘長(cháng)鳴，切實(shí)加強風(fēng)險管理，防患于未然。(李文龍）
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