發(fā)表評論 “社區無(wú)小事”，隨著(zhù)城市生活的話(huà)題中心日益向社區轉移，以及《物權法》的正式實(shí)施，發(fā)生在社區里的“小事”也越來(lái)越受到關(guān)注。2004年11月生效的《上海市住宅物業(yè)管理規定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“規定”)，作為規范物業(yè)管理行業(yè)行為的主要地方法規，有時(shí)難以應對社區中出現的新情況。昨天，在兩會(huì )現場(chǎng)，就有代表就社區內的各種疑難雜癥“開(kāi)方”。
“規定”是指導和規范物業(yè)管理活動(dòng)的法律依據，由于目前部分內容上的“落伍”，在規范這些新問(wèn)題的時(shí)候卻有些力不從心。為此，市人大代表錢(qián)麗萍在經(jīng)過(guò)詳細調研后提出了《關(guān)于修改〈上海市住宅物業(yè)管理規定〉的議案》，為制止群租、規范業(yè)委會(huì )以及管理車(chē)位等幾大問(wèn)題尋求解決之道。
制止群租、“居改非”可考慮“代執行”
指向問(wèn)題：據統計，去年全市整治群租5300多戶(hù)，整治率超過(guò)了50%。雖然政府部門(mén)不斷加強力度，但對于防止群租返潮以及如何根治等問(wèn)題，政府主管部門(mén)往往面臨“人手少，來(lái)不及執法”的難題。
對于這一問(wèn)題，錢(qián)麗萍表示，可以考慮引入國外的“代執行”制度。
也就是說(shuō)，先由行政主管部門(mén)進(jìn)行認定，業(yè)主不復議、不訴訟或是復議、訴訟后被駁回，政府主管部門(mén)可以委托物業(yè)公司或其他專(zhuān)業(yè)工程公司代為執行，相應的費用由該戶(hù)業(yè)主自行承擔，“代執行”的執行機關(guān)不一定是物業(yè)公司，也可以是政府認可的其他公司，比如施工單位。與此同時(shí)，對行政執法規定“有效期”，避免“懶政”情況的出現。
“目前小區出現的群租問(wèn)題已有一定普遍性�！倍鴮τ谌鹤獾冗`反業(yè)主(臨時(shí))公約的現象，應對物業(yè)管理公司可以提出訴訟作出相應規定，以便在業(yè)委會(huì )、業(yè)主大會(huì )尚不能有效發(fā)揮作用的情況下，有效制止群租。
[相關(guān)部門(mén)看議案]
-市規劃局有關(guān)負責人：其實(shí)，在《物權法》出臺后，解決群租問(wèn)題可憑侵犯相鄰權提起民事訴訟。
成立業(yè)委會(huì )可引入“第三方”
指向問(wèn)題：部分小區業(yè)委會(huì )誕生時(shí)的先天不足，往往為日后衍生出重重問(wèn)題埋下隱患。比如由于個(gè)別人員操縱從而導致業(yè)委會(huì )、業(yè)主大會(huì )成立過(guò)程中的不公正、不公開(kāi)的情況；業(yè)主大會(huì )表決事項往往不能送達業(yè)主，從而導致決議無(wú)法通過(guò)等情況。
對于上述問(wèn)題，錢(qián)麗萍在議案中提出“可以引入第三方，通過(guò)社會(huì )中介組織來(lái)協(xié)助業(yè)委會(huì )的成立”，比如聘請專(zhuān)業(yè)公司或律師，以便在成立過(guò)程中及時(shí)“借腦”。
另外，為便于聯(lián)系，物業(yè)管理條例應該規定業(yè)主在購房時(shí)向開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司明確自己的詳細通信地址，同時(shí)作為配合條款，還可賦予業(yè)委會(huì )采用網(wǎng)絡(luò )、報紙、電視、小區公告等多種形式進(jìn)行送達，對于送達后仍不表態(tài)的業(yè)主，可視為同意或同意大多數業(yè)主的意見(jiàn)。
[相關(guān)部門(mén)看議案]
-市人大代表、普陀區房屋土地管理局曹楊新村房地辦事處主任鮑吾英：引入“第三方”將面臨成本和責任的承擔問(wèn)題。業(yè)委會(huì )的成立仍需要一級政府部門(mén)來(lái)監督指導，而一些專(zhuān)業(yè)性比較強的事項，比如維修資金的審計，可以求助于第三方。 (記者吳飛 周夏瑩)
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