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　　在國家一系列調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策組合拳作用下，樓市近期迎來(lái)國際金融危機爆發(fā)后久違的回調：成交量迅速下降，上市新盤(pán)開(kāi)始打折，投資客集中拋售，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，價(jià)格也蠢蠢下移，人們不禁要問(wèn)——房?jì)r(jià)：拐點(diǎn)又到了嗎？

　　主持人：本報記者　溫源

　　　　嘉　賓：中國社科院金融所房地產(chǎn)金融研究中心副主任 尹中立

　　　　　      中央財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院副院長(cháng) 李文斌

　　　　        上海證券地產(chǎn)行業(yè)分析員 沈莉

　　重拳力度前所未有

　　背景：一場(chǎng)抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的攻堅戰正在全國打響。從4月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議出臺4項調控房地產(chǎn)措施,到17日國務(wù)院提出10項措施遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲；各地、各部門(mén)的細化政策隨即接踵而至：4月30日，北京率先出臺“京十二條”，力度之大前所未有；5月2日，央行第三次上調存款準備金率，銀根再次面臨收緊之勢；從5月5日開(kāi)始，北京購買(mǎi)第三套房的家庭將無(wú)法申請到公積金貸款……

　　記者：市場(chǎng)普遍認為，這一系列政策組合拳堪稱(chēng)近年來(lái)房地產(chǎn)調控手段中最嚴厲的一次，它的厲害之處在哪？

　　沈莉：為應對金融危機，2009年我國的貨幣信貸投放較快，數量巨大，助推了房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆和價(jià)格的持續上漲。從房?jì)r(jià)歷史周期看，許多城市尤其是部分一、二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)歷史高位的上限20%到30%的狀態(tài)。這種情況不僅老百姓無(wú)法承受，對致力于推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政府來(lái)說(shuō)也是不能容忍的。

　　與2007年出臺的房地產(chǎn)調控政策相比，此次調控提出二套房首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，這個(gè)調控基調與2007年差不多；更嚴厲的是第二、第三項措施，即暫發(fā)三套房貸和對異地信貸的控制，這對抑制投資和投機型住房需求的作用是相當大的。

　　尹中立：此次房產(chǎn)調控組合拳，政策的連續性是一以貫之的。應該看到，從2005年以來(lái)的各項房地產(chǎn)調控政策更多著(zhù)力點(diǎn)都放在信貸或稅收上，而此次調控則幾乎動(dòng)用了所有的政策工具，力度之大前所未有。

　　李文斌：這次房產(chǎn)新政主要有四個(gè)特點(diǎn)，一是提高買(mǎi)房門(mén)檻，如提高首付比例；二是提高買(mǎi)房成本，如提高貸款利率；三是擴大供給，2010年全國住房建設用地擬達到18.5萬(wàn)傾，同比增幅135%；四是推行問(wèn)責機制。這些措施針對性強，涉及面廣，顯示政策調控的意愿和決心相當明確，應該會(huì )取到預期的效果。

　　房?jì)r(jià)拐點(diǎn)是否來(lái)臨

　　背景：調控政策出臺后半個(gè)月內，前期暴漲的一線(xiàn)城市房屋成交量應聲回落�！拔逡弧奔倨谠�本是樓市銷(xiāo)售的傳統旺季，今年卻明顯遇冷。北京“五一”三天商品住宅現房簽約量為7套，同比下降96%；廣州全市住宅假期銷(xiāo)售僅為178套,比平時(shí)正常成交低了一半。上�！拔逡患偃諛鞘小闭褂[會(huì )成交量也明顯萎縮，觀(guān)望情緒濃厚。與此同時(shí)，投資者預期開(kāi)始轉向，京、深、滬等地出現投資客集中拋盤(pán)的景況，二手房源登記量激增。

　　記者：這些現象足以說(shuō)明市場(chǎng)正在對政策做出反應。那么，是否意味著(zhù)房?jì)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現抑或只是短期現象？未來(lái)房?jì)r(jià)走勢又該如何判斷？

　　沈莉：按照正常的邏輯，當前樓市受沖擊的力度是相當大的，如果政府和銀行能夠將這個(gè)調控措施嚴格地執行下去，調控基調不變的話(huà)，那么應該堅持房?jì)r(jià)拐點(diǎn)到來(lái)的判斷。因為左右房?jì)r(jià)走向的最本質(zhì)因素，一是收緊信貸；二是抑制需求。從這個(gè)角度看，這次調控應該會(huì )收到實(shí)質(zhì)性效果。需要提醒的是，拐點(diǎn)論還要建立在未來(lái)人民幣升值預期穩定和歐美等外圍市場(chǎng)穩定的基礎止。

　　不過(guò)，出現房?jì)r(jià)大幅下跌的可能性也不大，那對行業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展都是非常不利的。政府調控樓市的目的是使房?jì)r(jià)達到平穩理性的回歸。

　　尹中立：此次房產(chǎn)調控政策必須達到預期目標，別無(wú)退路。對此前市場(chǎng)呼聲較高的“物業(yè)稅”或房產(chǎn)稅，本次調控并未有實(shí)質(zhì)性涉及，只是要求“發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調節作用。加快研究制定引導個(gè)人合理住房消費和調節個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”。我認為，這么做的目的是保留稅收這一工具，給市場(chǎng)以警示的同時(shí)給政策留下騰挪空間。如果調控沒(méi)有達到預期效果，接下來(lái)無(wú)疑會(huì )出臺更嚴厲的調控政策。

　　對于房?jì)r(jià)的走勢，市場(chǎng)有自己的運行規律，政策并不能控制房?jì)r(jià)下跌的速度和幅度。是否會(huì )形成拐點(diǎn)，以及是短期還是長(cháng)期拐點(diǎn)，都需要時(shí)間來(lái)觀(guān)察。從一般價(jià)格波動(dòng)的過(guò)程看，政策初期房?jì)r(jià)往往下降較快，此后速度逐漸趨穩。

　　李文斌：從一個(gè)房五個(gè)人看到現在無(wú)人看房，從開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)到如今爭相拋盤(pán)，種種跡象表明，價(jià)格下降已經(jīng)是大勢所趨。估計前期漲幅過(guò)大的一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)下降10%到20%是沒(méi)問(wèn)題的。但是，我們還是要認真審視市場(chǎng)的需求，因為真正決定價(jià)格的是供需關(guān)系，之前房產(chǎn)投機日盛也是看到市場(chǎng)供不應求的現實(shí)，因此必須從加強供應上下功夫，要加強保障房的供應，也要加強土地的供應，從而達到穩定房?jì)r(jià)的目標。

　　對中國來(lái)說(shuō)，土地供應面臨兩難困境，一方面18億畝的耕地紅線(xiàn)要守��；另一方面，我國正處于加速城市化的階段，城市發(fā)展用地不足，這也是形成房?jì)r(jià)上漲預期的重要因素。破解這一矛盾需要進(jìn)行相應的土地制度改革使之達到供需平衡，既要保護耕地，又要保障必要的城市發(fā)展用地。調研中發(fā)現，占用耕地資源最多的不在城市，而在農村。目前我國宅基地使用效率較低，又無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)化手段轉化成城市發(fā)展用地。目前，重慶、浙江的一些地方正在進(jìn)行試點(diǎn)，通過(guò)機制創(chuàng )新來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。