根據本報(中國證券報)信息數據中心的統計，截至昨日，已經(jīng)有41家房地產(chǎn)上市公司公布了2006年年報，占到行業(yè)的三分之二，行業(yè)毛利率則達到27.85%。業(yè)內人士認為，城市化產(chǎn)生了旺盛的房產(chǎn)需求，這將助推房地產(chǎn)業(yè)繼續向好；不過(guò)，國家的調控思路開(kāi)始轉向“有效供給”，隨著(zhù)普通住宅加大供應和住房保障的逐步建立，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率會(huì )降低。
已公布的年報數據顯示，29家公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入出現不同程度的增長(cháng)，31家凈利潤同比增長(cháng)，其中增長(cháng)幅度在50%以上的達到了17家。統計表明，已經(jīng)公布年報的41家房地產(chǎn)公司總共實(shí)現主營(yíng)業(yè)務(wù)收入593.03億元，同比增長(cháng)39.17%；主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤165.13億元，同比增長(cháng)36.55%；實(shí)現凈利潤75.28億元，同比增長(cháng)48.39%。
行業(yè)分析師普遍認為，房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jì)增長(cháng)的主要原因是，2006年全國房?jì)r(jià)依然持續上漲，但隨著(zhù)普通住宅加大供應和住房保障的逐步建立，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率會(huì )降低。
長(cháng)期依然看好
業(yè)內人士分析，在本幣升值、經(jīng)濟增長(cháng)、消費升級、人口紅利等長(cháng)期向好因素的作用下，房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)期向好的趨勢未發(fā)生改變。
興業(yè)證券分析師任壯預計，2007年二季度，住宅地產(chǎn)行業(yè)景氣度將會(huì )依然維持高位震蕩，大部分城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格將會(huì )穩步上漲。但房地產(chǎn)區域市場(chǎng)差異性將繼續存在，上海為核心的長(cháng)三角地區將可能維持高位盤(pán)整，北京與天津為核心的環(huán)渤海地區市場(chǎng)成為“熱點(diǎn)”區域，其他二線(xiàn)城市將可能出現持續走強。
房?jì)r(jià)上升的直接影響便是增加房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，提高銷(xiāo)售利潤率。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，預收賬款也在不斷增加，這是已經(jīng)實(shí)現但尚未結算的銷(xiāo)售收入。統計顯示，截至2006年年末，已公布年報的房地產(chǎn)上市公司預收賬款共計330.22億元，同比增長(cháng)57.59%，占到2006年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的55.68%，這意味著(zhù)，2007年的業(yè)績(jì)已經(jīng)有了很大保障。
長(cháng)江證券分析師劉焱認為，2007年，國家的調控將以追溯和落實(shí)以前的政策為主，按照目前的政策框架，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)普通住宅供應將加大，這將調低行業(yè)的毛利率，但也會(huì )使房地產(chǎn)的發(fā)展更為健康。
長(cháng)期來(lái)看，城市化和人口紅利可以為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供穩定的需求。業(yè)內專(zhuān)家預計，如果未來(lái)10年中國城市化率以每年1.5個(gè)百分點(diǎn)的速度增長(cháng)，每年新增城市人口的住房需求將超過(guò)5億平方米，接近目前全國全年的商品房銷(xiāo)售面積。
優(yōu)勢向大地產(chǎn)商集中
國家宏觀(guān)調控政策逐步出臺，使得房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻逐漸抬高。隨著(zhù)土地出讓日益公開(kāi)、公平，房地產(chǎn)行業(yè)競爭的重心將傾向融資能力，資本市場(chǎng)往往對大地產(chǎn)商青睞有加，而資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)資質(zhì)弱的房地產(chǎn)公司前景將日益暗淡。
2007年，國家對土地這一要素資源的利用要求將進(jìn)一步提高。統計數據表明，2005年以來(lái)，城市土地供應的“不飽和策略”，已經(jīng)使土地購置面積滯后于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度。
業(yè)內專(zhuān)家坦言，對于目前擁有管理能力和擴張能力的市場(chǎng)領(lǐng)先者而言，融資便捷且渠道多元，土地獲取不成為問(wèn)題，而這又反過(guò)來(lái)增強他們的融資能力，從而形成良性循環(huán)。資金鏈和土地供應趨緊，僅僅是中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“行業(yè)故事”，今后的企業(yè)分化將更加明顯。
因此，未來(lái)國內房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入快速整合期，部分小開(kāi)發(fā)商將逐步被淘汰出局，而規�；緦⑼ㄟ^(guò)兼并收購、合作開(kāi)發(fā)等方式逐步擴大市場(chǎng)份額，行業(yè)集中度逐步提高。
中信證券王德勇認為，我國居民的住房改善需求長(cháng)期存在，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)“蛋糕”會(huì )越來(lái)越大。但在這個(gè)市場(chǎng)中，優(yōu)勝劣汰將成為主旋律，不排除會(huì )出現一些有能力分享到更多“蛋糕”的企業(yè)。未來(lái)的一段時(shí)間，行業(yè)向前發(fā)展和企業(yè)優(yōu)勝劣汰都是房地產(chǎn)行業(yè)不變的趨勢。(林喆)
