港商劉先生一直希望到上海投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但屢次談判項目收購，始終沒(méi)有成功，原因之一是擔心內地嚴厲的限制外資政策，出價(jià)不敢太高。不過(guò)，日前他對記者透露，已看中了上海一塊地，正在考察和準備競標。
究其原因，是最近上海房地局發(fā)布的一號土地公告，讓他看到了希望。這份最新的土地公告規定，境外自然人也可以買(mǎi)地并用外幣付土地出讓金。
這也表明，繼限制轉按揭政策放松之后，上海地產(chǎn)調控“三大利器”中的另一個(gè)——限制外資政策，同樣不再是境外投資者難以逾越的門(mén)檻了。
“限外令”悄然瓦解
嚴格說(shuō)來(lái)，限制外資投資中國內地房地產(chǎn)的政策正式亮相，是2006年7月建設部等6部委聯(lián)合下發(fā)的“171號 文件”。不過(guò)，早在2005年10月，外管局上海分局就已向上海市內各銀行下發(fā)《關(guān)于境內機構出售境內房地產(chǎn)外匯收入結匯等問(wèn)題的通知》，對外資投機上海房地產(chǎn)市場(chǎng)作出了一定的限制，用意是補充《結匯、售匯及付匯管理規定》中對房地產(chǎn)投資項目有關(guān)監管的不足。
剛剛發(fā)布的上海市一號土地公告，共推出45塊地，其中，11塊為住宅和辦公用地，34塊為工業(yè)用地。這也是中央要求工業(yè)用地實(shí)施“招拍掛”之后，上海首次大規模推出此類(lèi)土地。
這份公告中列明了競買(mǎi)人資格：“境外的自然人、法人、其他組織，境內已進(jìn)行工商登記，領(lǐng)有法人或組織機構代碼/證和營(yíng)業(yè)執照的企業(yè)，均可申請參加�！蓖瑫r(shí)公告首次規定，繳納競買(mǎi)土地保證金時(shí)，可以使用除了人民幣外的美元，日元和港元等。
港商劉先生就是這一新政策的受益者。有業(yè)內人士因此戲稱(chēng)，不僅外資企業(yè)享受和內資企業(yè)同樣待遇，境外人士也享受了超國民待遇。
對此公告，某歐洲地產(chǎn)基金中國首席代表孫女士含蓄地表示：“我們非常認可這種做法，這也是國際慣例，相信外資企業(yè)會(huì )受到鼓舞，更堅定投資中國、投資上海的信心�！�
興奮的劉先生則坦言，這是為外資投資中國房地產(chǎn)開(kāi)了方便之門(mén)，以前看中一塊地，要先注冊公司才能投標，能不能拿到地還很難說(shuō)�，F在可以等拿到地后再辦理公司注冊手續。
當然，外資企業(yè)或個(gè)人競得土地，資金支付以及項目公司注冊都需要經(jīng)過(guò)國家外匯管理局等機構的審批，這一條中央政策，上海并未突破。
樓市轉熱外資大舉進(jìn)入
四月份的上海樓市，也讓這些外資們堅定了進(jìn)入的信心。據上海房產(chǎn)之窗網(wǎng)統計，4月份上海市商品住宅成交面積為235萬(wàn)平方米，與上月成交面積188萬(wàn)平方米相比，上漲超過(guò)25%。除成交量上漲外，成交價(jià)也大幅上漲，4月份內環(huán)樓盤(pán)成交均價(jià)上漲71%，漲幅領(lǐng)跑全市；內外環(huán)間上漲28%；外環(huán)的漲幅最小，為15%。整個(gè)市場(chǎng)均價(jià)上漲約20%左右。上漲速度直追2004年樓市最熱之時(shí)。
二手房市場(chǎng)漲幅也進(jìn)一步擴大。據上海二手房指數辦公室公布的最新統計數據顯示，2007年4月，上海二手房指數為1657點(diǎn)，較3月份大幅上漲9點(diǎn)，環(huán)比上漲0.54%，再創(chuàng )近兩年來(lái)的新高。漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿判斷稱(chēng)，這是之前被壓抑的購買(mǎi)力釋放出來(lái)，同時(shí)也有很多是從股市賺錢(qián)后轉到樓市的例子。
上述基金機構的孫女士承認，他們一邊在尋找項目，一邊密切關(guān)注著(zhù)市場(chǎng)變化，從春節后，隨著(zhù)市場(chǎng)氣氛回升，他們有關(guān)項目的投資收購談判速度也在加快。
5月24日，一場(chǎng)名為“Cityscape”的國際地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)博覽會(huì )，即將首次在上海舉辦。該博覽會(huì )原來(lái)在中東大城市阿聯(lián)酋的迪拜舉辦。據悉此次有70%~80%為國外參展商，其中多數又是中東石油財團，屬于國家或家族直接投資者，而不是通常的投資銀行或投資基金。這也是中東石油資本首次大規模進(jìn)入上海。
五合智庫總經(jīng)理鄒毅分析稱(chēng)：“限外政策并沒(méi)有阻止外資蜂擁而至，這主要應歸因于自美聯(lián)儲連續17次升息以來(lái)，美國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險逐漸顯現，在全球經(jīng)濟普遍看好的情況下，房地產(chǎn)收益率相對較低，因此美國市場(chǎng)資金出現大幅外流，中國市場(chǎng)是其重要目標地之一�！�
松綁外資的背后
在“171文件”出臺不到一年后，上海就率先放寬對外資投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制，此事非常引人矚目。事實(shí)上，在上海市政府和民間，對外資的態(tài)度一直很微妙。即使是去年的反腐風(fēng)潮中，大型外資地產(chǎn)企業(yè)拿地的勢頭似乎也沒(méi)有明顯減弱，外資基金更是蜂擁而入。以致有個(gè)流行的說(shuō)法，上海不是項目多錢(qián)少，而是錢(qián)多項目少。
不過(guò)，接近上海房地局的一位房地產(chǎn)專(zhuān)家對記者透露，這次之所以允許用外幣支付地價(jià)，是因為有很多工業(yè)用地推出，要吸引外資企業(yè)投資，這和房地產(chǎn)市場(chǎng)的限外政策不矛盾。
值得一提的是，據上海市外國投資工作委員會(huì )統計，今年第一季度，該市外資投資房地產(chǎn)行業(yè)在減少，合同外資金額比去年同期下降約42%。業(yè)內人士分析，由于限外政策的影響，過(guò)去大半年更多外資采取股權投資方式，而總體上外資進(jìn)入的規模應該沒(méi)有大幅減少，但顯然政府并不愿看到這種下降趨勢再持續下去。
“任何地方政府都要優(yōu)先考慮發(fā)展經(jīng)濟�！毙聺h業(yè)機構漢全咨詢(xún)董事長(cháng)趙云飛對記者說(shuō)，“目前的稅制決定地方政府不得不依賴(lài)土地出讓收入作為經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱，因此房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位是無(wú)法動(dòng)搖的。而且根據WTO原則，房地產(chǎn)行業(yè)并不是屬于特殊行業(yè)，沒(méi)有理由限制外資�！�
種種跡象表明，上海房地產(chǎn)業(yè)可能將迎來(lái)新一輪的發(fā)展機遇。當然，這不意味著(zhù)對所有人都有好處，比如中低收入的購房者，可能會(huì )覺(jué)得更加吃力。(王其明）
