今年以來(lái)上市房地產(chǎn)公司通過(guò)增發(fā)、配股等方式，已合計融資超過(guò)1100億元。自滬深股市成立以來(lái)，還沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)這樣，如此短時(shí)間內融得如此多資金。專(zhuān)家提醒，隨著(zhù)地產(chǎn)股股價(jià)高企、地產(chǎn)商上市融資節奏加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統性風(fēng)險正在向股市轉移
“上海地王”“廣州地王”“天津地王”“武漢地王”……地價(jià)狂飆，“地王”頻出，開(kāi)發(fā)商們正在饕餮一場(chǎng)“地產(chǎn)盛宴”。一邊“跑馬圈地”，一邊憑借土地儲備從股市迅速融得逾千億巨資，時(shí)間之短、規模之大，自滬深股市成立以來(lái)，其他行業(yè)無(wú)出其右。
一幅房、地、股聯(lián)動(dòng)圖日益顯現：“土儲”愈多，從股市圈錢(qián)就愈多；低成本融資愈多，買(mǎi)地沖動(dòng)愈烈、手筆愈大。結果，地價(jià)越拍越高，土地囤積越來(lái)越多，房地產(chǎn)股一飛沖天。地價(jià)推高房?jì)r(jià)，堆積樓市泡沫，而開(kāi)發(fā)商則通過(guò)股權公眾化將原本由企業(yè)承擔的房地風(fēng)險轉嫁給中小散戶(hù)。
房企猛刮“圈地風(fēng)”醉翁之意在股市
眼下，地產(chǎn)巨頭們正在全國上演堪稱(chēng)狂熱的“圈地運動(dòng)”。
8月24日，南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以44.04億元拍得上海南京路東端地塊，樓面單價(jià)高達6.69萬(wàn)元/平方米，一舉成為國內單價(jià)最貴的“地王”。
僅一個(gè)月前，北辰實(shí)業(yè)等以92億元的天價(jià)競得長(cháng)沙新河三角洲地塊，創(chuàng )下國內單宗土地拍賣(mài)總價(jià)最高的紀錄。
7月12日，萬(wàn)科在廣東東莞競得一地，單位樓面地價(jià)超1.5萬(wàn)元，不僅刷新廣東全省“地王”記錄，更高出當地現售商品房均價(jià)1倍，開(kāi)“面粉貴過(guò)面包”之先河。
而房地產(chǎn)上市公司中期業(yè)績(jì)報告中膨脹的“土地儲備”量，更是凸顯了當下囤地風(fēng)之盛。中報顯示，截止7月31日，保利地產(chǎn)的土地儲備增加到1007萬(wàn)平方米，萬(wàn)科則超過(guò)2000萬(wàn)平方米。另一地產(chǎn)巨頭碧桂園的土地儲備更是達到驚人的4500萬(wàn)平方米，成為全國土地儲備最多的地產(chǎn)公司。
江蘇華泰證券行業(yè)研究員張馳飛統計發(fā)現，按照目前企業(yè)年開(kāi)發(fā)量計算，在不新購土地的情況下，一些企業(yè)儲備用地足供連續開(kāi)發(fā)兩三年，多的可達四五年，甚至土地儲備量更可供開(kāi)發(fā)六七年的企業(yè)也不鮮見(jiàn)。
“這一輪圈地熱與以往有很大不同，它是與當前的牛市互為呼應的”。張馳飛指出，在土地儲備成為拉抬地產(chǎn)股價(jià)格最主要賣(mài)點(diǎn)以及“要上市先拿地”的背景下，購地不再單純是企業(yè)未來(lái)發(fā)展作儲備，更多的是為推高股價(jià)或籌備上市而圈占。
地產(chǎn)股狂掀“增發(fā)潮”
與“跑馬圈地”相呼應，上市房地產(chǎn)企業(yè)頻繁增發(fā)，從證券市場(chǎng)超大規模圈錢(qián)融資。8月22日，金地集團發(fā)布公告，除發(fā)行12億元的公司債進(jìn)行融資外，公司還將通過(guò)公開(kāi)增發(fā)募集180億元左右的資金。而一個(gè)多月前，這家公司剛剛定向增發(fā)1.73億A股，募得近45億元。
8月29日，萬(wàn)科公告，宣布增發(fā)31715萬(wàn)A股，募資100億元，創(chuàng )下我國股市增發(fā)史上單次募資最高紀錄。
數據顯示，今年以來(lái)上市房地產(chǎn)公司通過(guò)增發(fā)、配股等方式，已合計融資超過(guò)1100億元。張馳飛說(shuō)，滬深股市成立以來(lái)，還從來(lái)沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)這樣，在如此短的時(shí)間內、融得如此多的資金。
巨額融資為房企進(jìn)一步“跑馬圈地”提供了堅實(shí)的后盾。僅僅7月中旬至今，就有萬(wàn)科、北辰實(shí)業(yè)、保利地產(chǎn)、棲霞建設等多家房地產(chǎn)公司四處購地，足跡遍及無(wú)錫、蘇州、東莞、南京、長(cháng)沙、杭州等多個(gè)城市。
“一塊土地動(dòng)輒拍出十幾億、幾十億元，如果依靠銀行貸款，不僅會(huì )受到嚴格限制，信貸成本也會(huì )很高�！苯ㄔO銀行上海分行的一位信貸經(jīng)理說(shuō)，而從股市融資成本非常低廉，無(wú)須還本、不用付息，風(fēng)險卻由眾多投資者分擔�！暗禺a(chǎn)商動(dòng)輒一擲億金也就毫不奇怪了�！�
而需要相應的業(yè)績(jì)來(lái)維持高股價(jià)的壓力，反過(guò)來(lái)又迫使開(kāi)發(fā)商以更高的價(jià)格去追逐更多的土地。至此，被開(kāi)發(fā)商們在業(yè)績(jì)報告中包裝成“開(kāi)發(fā)規模加速→多元化資金渠道下的資金獲取量增加→財務(wù)績(jì)效提高→市值擴張的良性循環(huán)”，實(shí)質(zhì)上已異化成“高地價(jià)→高股價(jià)→更高地價(jià)”的“泡泡”互動(dòng)。
警惕“股地拉扯”的風(fēng)險雙向循環(huán)
專(zhuān)家認為，隨著(zhù)地產(chǎn)股股價(jià)高企、地產(chǎn)商上市融資節奏加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統性風(fēng)險正在向股市轉移。上世紀70年代香港出現的“股地拉扯”可能再次上演，以高地價(jià)為紐帶，樓市、股市中可能存在的泡沫結合在了一起，并互為循環(huán)。
最直觀(guān)的結果是高地價(jià)直接推高了房?jì)r(jià)，透支未來(lái)增長(cháng)空間。復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授指出，每有地塊高價(jià)賣(mài)出，周邊房?jì)r(jià)必應聲大漲，這幾乎成了普遍現象。如上海新江灣城地塊幾個(gè)月前拍出樓板價(jià)逾1.2萬(wàn)元/平方米，之后周邊房?jì)r(jià)就迅速從每平方米1.5萬(wàn)元左右升至1.8萬(wàn)元。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，目前國內開(kāi)發(fā)商在土地儲備上沉淀的資金已高達1.5萬(wàn)億元左右，土地價(jià)格過(guò)高，嚴重透支未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格。未來(lái)三年內，房?jì)r(jià)必須保持15%-18%的增長(cháng)率，才有可能支撐目前的地價(jià)。
另一方面，房企競相圈地、圈錢(qián)，樓市風(fēng)險正在不斷向證券市場(chǎng)轉移。
房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的最終承擔者很可能不是、至少不完全是風(fēng)險的制造者——房企，而是購房人、銀行和股民。地產(chǎn)公司以極低的成本從股市圈錢(qián)，推高地價(jià)，進(jìn)而抬高房?jì)r(jià)，由老百姓買(mǎi)單。盡管房企直接融資減少了其銀行貸款，一定程度上分散了銀行風(fēng)險，但畸高房?jì)r(jià)使銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險大大增加。一旦房?jì)r(jià)下跌，壞賬增加，可能引發(fā)系統金融風(fēng)險。
值得注意的是，開(kāi)發(fā)商通過(guò)股權公眾化將房地產(chǎn)風(fēng)險分散轉嫁。原本由企業(yè)承擔的行業(yè)風(fēng)險最終被分散轉嫁到地產(chǎn)股投資者身上。
上市地產(chǎn)企業(yè)借股民的錢(qián)圈地，也造成大量土地被囤積閑置，國家有關(guān)處置閑置土地的法規、政策被架空成一紙具文，平添樓市調控的壓力。
1994年公布的《城市房地產(chǎn)管理法》就規定，出讓的土地逾期一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可征20%的閑置費，逾期兩年則可無(wú)償收回。1999年國土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》、2005年出臺的“國八條” 均重申了相關(guān)規定。2006年的國務(wù)院轉發(fā)的九部委意見(jiàn)更要求“加大對閑置土地的處置力度”，“按期動(dòng)工但開(kāi)發(fā)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止建設連續滿(mǎn)1年的，(也)按閑置土地處置�！�
但現在，眾多房地產(chǎn)公司公開(kāi)聲稱(chēng)土地儲備足夠開(kāi)發(fā)三四年，顯然是置國家相關(guān)法律法規政策于不顧�！暗禺a(chǎn)公司大面積囤地是在給政府出難題，”房地產(chǎn)研究者顧海波說(shuō)，“對閑置土地不處置，囤地之風(fēng)會(huì )更盛，開(kāi)發(fā)商直接從囤地中坐享增值，影響住宅供給；嚴格執行的話(huà)，土地儲備的價(jià)值會(huì )削減，投資地產(chǎn)股的股民難免受損�？偠灾�，圈錢(qián)、囤地對樓市調控都大不利�！�(徐壽松 姚玉潔)
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