在環(huán)繞地球飛行一圈后，SOHO中國董事長(cháng)潘石屹上周回到了北京。公司上市成功后，在北京舉辦的一次港股走勢及投資策略論壇上，潘石屹說(shuō)：“我們是在美聯(lián)儲降息50個(gè)基點(diǎn)、全世界的股票都在上漲的背景下，最終成功上市的�！�
“我看到很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司最后都是被龐大的土地儲備拖垮的，對于一個(gè)房地產(chǎn)公司而言，擁有一堆土地儲備與實(shí)現巨大利潤之間還有一段很長(cháng)的道路要走�！迸耸僬f(shuō)。
10月8日，SOHO中國在香港聯(lián)交所主板成功掛牌上市。掛牌之前，數十萬(wàn)香港散戶(hù)向這個(gè)他們甚至都不懂得名字為何物的公司投入了數千億港元，而排隊進(jìn)入SOHO中國基礎投資者名單行列里的機構投資者則個(gè)個(gè)地位顯赫。
此前，傳統估值目光層層籠罩下的地產(chǎn)公司典型代表碧桂園、遠洋地產(chǎn)、奧園先后登陸港股，并獲得熱烈追捧。仔細對比，兩種成功各有千秋，意味無(wú)窮。SOHO中國憑借品牌文化和獨特商業(yè)潛質(zhì)獲得成功。
“我們的上市是目前亞洲最大一宗商業(yè)地產(chǎn)IPO，SOHO中國如今是亞洲規模第二的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商�！� 10月10日，SOHO中國在北京索菲特大酒店舉行上市慶賀晚宴。在燈光閃耀中，潘石屹自豪地宣稱(chēng)。
在近期舉辦的一次港股走勢及投資策略論壇上，面對臺下黑壓壓、前來(lái)一睹超級富翁風(fēng)采的觀(guān)眾，他提問(wèn)說(shuō)：“你覺(jué)得北京六環(huán)外、內蒙古的土地會(huì )比三里屯、前門(mén)的土地更值錢(qián)么？”
參與此次上市發(fā)行事宜的瑞銀集團(UBS)執行董事兼資本市場(chǎng)部主管朱俊偉在回答本報問(wèn)題時(shí)，把SOHO中國與歷史悠久的香港置地與太古地產(chǎn)做類(lèi)比。
10月11日，潘石屹在總部接受本報采訪(fǎng)，首次講述六年來(lái)SOHO中國的兩次上市歷程。
“2001年底，高盛做了一個(gè)很厚的報告，報告的第一頁(yè)就寫(xiě)著(zhù)一句話(huà)‘SOHO中國不是一家普通的地產(chǎn)公司’。在此之前，我們對自己的公司都未有如此清晰的定位和了解”
2001年冬天，我們公司的兩個(gè)小股東，其中一個(gè)英國人叫作安德魯，在一次爬長(cháng)城時(shí)，偶然地說(shuō)，你們到國外上市吧。這個(gè)提議引起了我和張欣的思考。
自從SOHO中國創(chuàng )立以來(lái)，這兩個(gè)英國股東一直給予SOHO中國很大的支持，在我們最困難的時(shí)候不斷投入資金。但是，SOHO中國一直沒(méi)有分紅，而把這些錢(qián)全部又投入到公司的開(kāi)發(fā)建設中，這樣這兩個(gè)股東的股份就一直不斷被稀釋到各占2%左右。我們也想借上市，給這些一直支持我們的股東一些回報。
但是，那時(shí)在內地上市是需要指標的，而有關(guān)部門(mén)配的上市指標“打死也不會(huì )給SOHO中國”。作為民營(yíng)企業(yè)，內地上市基本上是行不通的，我們把目光投向了海外。
2001年底，我們與高盛開(kāi)始聯(lián)系。在交談中，高盛對SOHO中國的模式與前景非常樂(lè )觀(guān)。
兩天之內，他們出了一個(gè)關(guān)于我們公司的很厚的報告，報告的第一頁(yè)就寫(xiě)著(zhù)一句話(huà)：“SOHO中國不是一家普通的地產(chǎn)公司�！碑敃r(shí)看到這句話(huà)，我突然有一種知音的感覺(jué)。在此之前，我們對自己的公司都未有如此清晰的定位和了解。我們只是覺(jué)得自己蓋的房子新穎，有特色，但從未把公司戰略提煉成這樣一種商業(yè)模式。
而高盛報告的第二部分則是關(guān)于我們的業(yè)務(wù)模式。報告稱(chēng)，我們是注重品牌的一個(gè)公司，不是一個(gè)注重土地儲備的地產(chǎn)公司，我們和其他房地產(chǎn)企業(yè)最大的差異就是我們獨特的商業(yè)模式。
在討論上市時(shí)，高盛比我們自己還要樂(lè )觀(guān)。他們建議說(shuō)，來(lái)美國上市吧。于是我們就到美國去考察。
“美國上市失敗后，所有的媒體都報道稱(chēng)，終止美國上市是因為高盛與SOHO中國在定價(jià)上有分歧。對此，我從未對任何人解釋過(guò)。其實(shí)我們沒(méi)有任何分歧，但最關(guān)鍵的因素是投資者”
2002年10月，我們到美國考察市場(chǎng)。高盛建議我們去紐約交易所看看。相比于一般的人只能在高處平臺參觀(guān)，我們來(lái)到了底層的交易大廳。巨大的屏幕和儀器亂放在一起，交易員鬧哄哄的，碎紙片飛得到處都是。相比納斯達克的電子化操作，這里熱鬧多了。每個(gè)人都很興奮，我心里想，這就是全世界資本的心臟和中樞神經(jīng)了。
隨著(zhù)我們上市的啟動(dòng)，大環(huán)境開(kāi)始變得不利起來(lái)。我們幾乎遭遇了所有的不利因素。安然事件爆發(fā)后，美國上市公司監管非常嚴格，全美國的股票市場(chǎng)一片蕭條。而布什政府也開(kāi)始醞釀攻打伊拉克，這對股票市場(chǎng)也是一個(gè)很負面的消息。
那個(gè)時(shí)候，我們已經(jīng)拿到了中國證監會(huì )的無(wú)異議函，香港證監會(huì )和聯(lián)交所的批復以及紐交所的批復。上市之途萬(wàn)事俱備了，可是又在2003年的春天遇到了中國的非典疫情。非典對北京和香港的經(jīng)濟影響，在外界看來(lái)是非常大的。
在這種情況下，我們決定終止上市，一方面是我們的判斷，另一方面是大勢所趨，也很難再進(jìn)行了。
之后，所有的媒體報道都說(shuō)，終止上市是因為高盛與SOHO中國在定價(jià)上有分歧。對此，我從未對任何人解釋過(guò)。其實(shí)我們沒(méi)有任何分歧，但最關(guān)鍵的因素是投資者。
當時(shí)，投資者對北京非典期間的經(jīng)濟充滿(mǎn)疑慮，我們很難打消他們的顧慮。那時(shí)，我們做了一個(gè)利潤預計，后來(lái)SOHO中國的實(shí)際利潤水平遠遠超過(guò)當初的預期，但那時(shí)沒(méi)有人愿意相信。
在這第一次沒(méi)有成功的上市里，我們主要推介的資產(chǎn)是位于北京市十八里店的物流港項目，這是一個(gè)體量超過(guò)300萬(wàn)平方米的項目，由SOHO中國、嘉里建設、華遠地產(chǎn)和京泰來(lái)共同做土地的一級開(kāi)發(fā)和未來(lái)的開(kāi)發(fā)。但因北京市政府調整規劃，這個(gè)項目最終取消了。
“今年年初，我看到其他地產(chǎn)公司的年報及現狀，震撼不已。我想，再不改變戰略，就是麻木不仁，就是愚蠢的商人了”
第一次上市停頓下來(lái)后，我覺(jué)得小本經(jīng)營(yíng)也不錯，自己的現金流、預售狀況都還不錯，于是就慢慢往前做了，上市太麻煩了。但整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在隨后的四五年發(fā)展特別快，不僅房?jì)r(jià)增速快，企業(yè)的規模也迅速增長(cháng)。
然而，2003年以來(lái)，銀根持續緊縮，高速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)并未得到銀行資金的大力支持。而在我們第一次上市暫停后，很多地產(chǎn)公司完成了上市。
上市失敗后，我幾乎沒(méi)有再關(guān)注上市的事情�？墒菐啄曛�，我突然發(fā)覺(jué)，以前和SOHO中國差不多的公司已經(jīng)走在了前面。我突然意識到，中國地產(chǎn)界的游戲規則發(fā)生變化了，主流俱樂(lè )部的入場(chǎng)券更昂貴了。
查看萬(wàn)科的年報，在2001年，萬(wàn)科與我們的盈利水平差不多，但幾年之后，萬(wàn)科已成為千億市值企業(yè)了。而富力在做北京富力城時(shí)，我們在開(kāi)發(fā)建外SOHO售價(jià)比它高了一倍�？墒�，它隨后便完成了香港上市。最讓我受到刺激的是，2004年，萬(wàn)科的郁亮告訴我萬(wàn)科的年度利潤，說(shuō)一半的利潤都是由地價(jià)、房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)的。
今年，我看到其他地產(chǎn)公司的年報，震撼不已，沒(méi)想到一大批地產(chǎn)公司完成與資本市場(chǎng)接軌后都飛了起來(lái)。我想，再不改變戰略，就是麻木不仁，就是愚蠢的商人了。于是上市被再次提上日程。
“我需要的就是時(shí)間，不能讓市場(chǎng)淘汰。最終，SOHO中國花了9個(gè)月的時(shí)間完成上市”
2007年1月8日，SOHO中國再次上市舉行啟動(dòng)儀式。為了達到這一目標，我們再次邀請第一次上市時(shí)的整個(gè)團隊，包括高盛和畢馬威，原版的律師，原版的會(huì )計師，原版的投資銀行。我需要的就是時(shí)間，我不能讓市場(chǎng)淘汰。
10月8日，公司在香港上市成功，128億港元到我們的賬戶(hù)，整整九個(gè)月，SOHO中國終于完成了上市。公司的上市也創(chuàng )造了很多紀錄。
在二次上市的整個(gè)過(guò)程，路演是一次極其考驗人的經(jīng)歷。開(kāi)始時(shí)，我們把定價(jià)保持在6.0-8.3港元之間。當時(shí)最擔心國際上出現不確定因素，因為美國次級債的影響還是相當廣泛，周?chē){言四起，有人還判斷金融危機可能出現。
然而，當我們走到路演的第二站新加坡時(shí)，早上有人給我打電話(huà)說(shuō)，美聯(lián)儲下調利率50個(gè)基點(diǎn)。這是一個(gè)大的利好，路演第二天，SOHO中國認購已經(jīng)超過(guò)四倍。這個(gè)時(shí)候，UBS建議提價(jià)。
可這時(shí)，路演期間使用的招股書(shū)尚未印刷，而香港媒體早已把定價(jià)區間報道了。此時(shí)提價(jià)至8.8港元，則可為公司多募集資金7億港元，但也面臨公眾形象損失。我和張欣最后決定維持原價(jià)，這一決定大大出乎投行人士的意料。
在與機構投資者一對一會(huì )談時(shí)，他們對我提出的問(wèn)題非常詳盡和刁鉆，但路演期間，基金經(jīng)理的下單率高達94.8%，這同樣是一個(gè)創(chuàng )紀錄的數字。投資者們對SOHO中國的商業(yè)模式投了贊成票。
最后兩個(gè)月，UBS加入我們的上市團隊。關(guān)于此，外界多有猜測，背后其實(shí)另有故事。匯豐下面的一個(gè)投資銀行團隊集體跳槽，參加SOHO中國上市的匯豐人員只剩下了一個(gè)人，此時(shí)UBS加入對我們是一個(gè)很大的幫助。
其間，在公司的募資金額上，外界一直有錯誤的聲音，而媒體也在揣測推遲上市的原因。其實(shí)，公司融資的目標總金額并無(wú)太大的變化，約在15億~18.9億美元，外界猜測的4億美元、6億美元都是錯誤的。而在時(shí)間上也是按部就班，只是8月是西方人休假的時(shí)間，整個(gè)團隊的兩三百人要聚攏在一起工作，難度比較大。這就是外界誤以為公司上市推遲的原因。
“未來(lái)，SOHO中國不會(huì )為了迎合某類(lèi)投資者幼稚的想法而去大規模圈地”
上市成功以后，SOHO中國將成為一個(gè)公眾公司，將對數十萬(wàn)股東負責。上市募集到的128億港元，加上公司的現金，以及由此產(chǎn)生的銀行貸款，都將是SOHO中國未來(lái)在土地市場(chǎng)大有作為的資本。
但是，公司不會(huì )為了迎合某類(lèi)投資者幼稚的想法而去大規模圈地。公司將堅持自己的商業(yè)模式。
前門(mén)除33塊地外，還將有11塊進(jìn)入招拍掛程序，這11塊地都是散布在那33塊地之間。而在北京CBD核心區核儀器廠(chǎng)那塊地，年底前將推出42萬(wàn)平方米體量的地塊，公司已經(jīng)確定將全力參與，未來(lái)將聯(lián)合兩家合作伙伴一起優(yōu)勢互補。
事實(shí)上，近期，我已接待了很多批前來(lái)洽談合作的“地主”。這些地塊有的位于王府井，有的位于西單，我想，未來(lái)SOHO中國在核心區集中發(fā)展的戰略將得到堅持和發(fā)揚。(采寫(xiě)/張杰 見(jiàn)習記者鄧利純對此文亦有貢獻)
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